電商紅利期已結(jié)束 實(shí)體商業(yè)春天來(lái)了？
近期，根據(jù)睿意德近期發(fā)布的《消費(fèi)涉及趨勢(shì)下的新北京商業(yè)地產(chǎn)》顯示，電商市場(chǎng)增長(zhǎng)率持續(xù)下行，紅利期結(jié)束，實(shí)體與電商之爭(zhēng)宣告結(jié)束，商業(yè)地產(chǎn)借此或迎來(lái)新的機(jī)會(huì)。
根據(jù)易觀(guān)機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，國(guó)內(nèi)網(wǎng)上零售額達(dá)3.4651萬(wàn)億元，增速為26.1%，而2014年、2015年分別是49.9%、36.2%，這三年網(wǎng)上零售額的增速一路下滑。
與此同時(shí)，平臺(tái)商戶(hù)之間的競(jìng)爭(zhēng)加劇，推廣費(fèi)用高企，這一方面造成了商戶(hù)的回流，電商品牌開(kāi)始開(kāi)設(shè)線(xiàn)下體驗(yàn)店、快閃店進(jìn)行引流和銷(xiāo)售；另一方面，電商平臺(tái)也開(kāi)始積極進(jìn)行破局探索。
今年10月，馬云在云棲大會(huì)上表示：“純電商必死，新零售即將誕生?！边@并非馬云喊的口號(hào)，去年京東以43億元戰(zhàn)略投資區(qū)域性商超永輝超市并成為其第二大股東，今年11月20日，阿里巴巴又宣布戰(zhàn)略投資20億元三江購(gòu)物，成為這家社區(qū)商超企業(yè)的第二大股東。
被電商壓制多年的實(shí)體商業(yè)以及商業(yè)地產(chǎn)商似乎看到了喘息之機(jī)。
與房地產(chǎn)調(diào)控力度持續(xù)加大，銷(xiāo)售及土地政策全面收緊不同的是，實(shí)體商業(yè)被國(guó)務(wù)院上升為改革的新方向，并且給予了減輕稅費(fèi)、加強(qiáng)財(cái)政金融支持等紅利。
雖然借著政策的東風(fēng)，但是實(shí)體商業(yè)要想改變近幾年的頹勢(shì)并非一朝一夕就能完成。
由于土地供應(yīng)的收縮，支撐北京實(shí)體商業(yè)回暖的資源并不充足。2016年，北京商辦用地成交規(guī)模不足去年的60%，主要釋放于通州和大興，主城區(qū)的商辦用地幾乎被瓜分，而遠(yuǎn)郊的產(chǎn)業(yè)支持尚未形成，近郊將成為商辦用地主戰(zhàn)場(chǎng)。目前，北京近郊商辦用地均價(jià)已經(jīng)在逐漸追上主城區(qū)。
而在土地價(jià)格不斷攀升之際，實(shí)體店鋪的增長(zhǎng)不無(wú)意外地趨冷，今年北京市場(chǎng)對(duì)商鋪投資持冷靜態(tài)度，價(jià)格比去年上漲27%，去化率提升2個(gè)百分點(diǎn)，但仍舊不足50%，去化壓力仍舊很大。
這逼迫著開(kāi)發(fā)商逐漸選擇輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)，睿意德中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)研究中心總經(jīng)理崔崇彥表示：“現(xiàn)在大家發(fā)現(xiàn)商業(yè)持有的成本越來(lái)越高，沒(méi)有辦法用租金去平衡。這就自下而上地去逼迫我們重新考慮變現(xiàn)模式，北京現(xiàn)在就非常明顯，拍地政策對(duì)持有要求非常嚴(yán)，但是對(duì)于退出機(jī)制，包括持有、證券化等等，這些頂層設(shè)計(jì)都沒(méi)有做?！?
與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商還得為之前幾年的不理智“還債”。2016年新開(kāi)業(yè)購(gòu)物中心145萬(wàn)平方米，與之前計(jì)劃開(kāi)業(yè)的221.7萬(wàn)平方米比較，開(kāi)業(yè)率僅54%。這其中近40%的無(wú)效供應(yīng)大都是2011年到2014年之間開(kāi)發(fā)商對(duì)商業(yè)項(xiàng)目不夠謹(jǐn)慎造成的，還有一部分是受到品牌拓展速度放緩的影響導(dǎo)致延期開(kāi)業(yè)。
2017年計(jì)劃開(kāi)業(yè)153萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)能夠如期開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目可以達(dá)到80萬(wàn)-90萬(wàn)平方米，北京商業(yè)地產(chǎn)全面進(jìn)入了存量競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，市場(chǎng)的空白區(qū)域已經(jīng)不存在了。在有限的市場(chǎng)空間內(nèi)，如何抓住市場(chǎng)的痛點(diǎn)將成為實(shí)體商業(yè)復(fù)蘇的關(guān)鍵。
隨著城市的擴(kuò)容，層級(jí)的打破，不同區(qū)域、不同年齡的消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)能力、審美水平、價(jià)值觀(guān)都不再那么割裂，即便是遠(yuǎn)郊的人群，也有能力與意愿去消費(fèi)，而消費(fèi)的重心從結(jié)果轉(zhuǎn)變?yōu)檫^(guò)程，因此，未來(lái)商圈的分布更加扁平化，購(gòu)物中心從以檔次、業(yè)態(tài)為維度的協(xié)同式發(fā)展，轉(zhuǎn)變?yōu)楦铀槠募b箱式的發(fā)展。
如果能夠抓住新時(shí)期的商業(yè)市場(chǎng)的特點(diǎn)，或許實(shí)體商業(yè)將再現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)。
在崔崇彥眼里，百貨或許會(huì)是最先復(fù)活的產(chǎn)業(yè)，“我認(rèn)為百貨會(huì)成為下一代購(gòu)物中心新調(diào)整的模式，百貨具備了非常強(qiáng)的感性溫度的服務(wù)，同時(shí)具備了非常精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)操作?！?
重回北京的老佛爺在今年實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，百盛在上海和成都相繼進(jìn)行改造，這都被認(rèn)為是百貨復(fù)出的信號(hào)，在政策的保駕護(hù)航下，這樣的信號(hào)或許也在預(yù)示著商業(yè)地產(chǎn)的春天即將來(lái)臨。
