開發(fā)商土地饑渴依舊 7城賣地年賺千億高價(jià)地入市成難題
7城賣地年賺千億 高價(jià)地入市成難題 業(yè)內(nèi)稱2017年上半年或?yàn)樽≌袌?chǎng)冷凝期
2016年底的土地市場(chǎng)依然熱浪翻滾。天津、蘇州、廈門先后出現(xiàn)多個(gè)高價(jià)土地，天津一宗土地則因超過最高限價(jià)而被熔斷。
開發(fā)商的土地饑渴，造就了一批城市快速進(jìn)入土地千億俱樂部。"2016年也是2013年來，二線城市住宅土地歷史上第二次突破萬億成交的年份。"據(jù)中原地產(chǎn)的最新報(bào)告，賣地同比漲幅最多的22大城市，合計(jì)賣地的金額達(dá)到了1.41萬億，同比漲幅達(dá)到115%。
分析人士認(rèn)為，一線城市正進(jìn)入城市化末期，整體看市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入二手房流轉(zhuǎn)周期，新房的供應(yīng)則出現(xiàn)高端化、改善化的趨勢(shì)。"目前看來，二線城市的政策加碼舉措依然在進(jìn)行過程中。2017年樓市如何，除了看政策，還要關(guān)注信貸政策的走向。"一家房產(chǎn)機(jī)構(gòu)分析師說。
開發(fā)商土地饑渴依舊
雖然對(duì)土地拍賣出讓設(shè)置了諸多條件，但年底的土地市場(chǎng)仍然相當(dāng)火熱。天津、蘇州、廈門等城市，土地市場(chǎng)再次掀起一輪熱浪。
與首創(chuàng)、金地、保利、萬科經(jīng)過103輪激烈競(jìng)價(jià)，12月21日中冶以41.4億元的價(jià)格拍下天津楊橋大街一幅住宅兼教育用地，溢價(jià)率97.14%。該地塊的樓板價(jià)達(dá)到3.34萬元/平米，而周邊住宅項(xiàng)目的售價(jià)約3.3萬元/平方米。
雖然中冶在天津所拍這幅土地總價(jià)已經(jīng)很高，但一周前天津土地市場(chǎng)的熱度更高。就在中冶拍得天津楊橋大街的前一周，因開發(fā)商拍地?zé)崆楦邼q觸及最高限價(jià)，天津北辰區(qū)一宗土地致使土地流拍。
"繼今年樓市四小龍之后，天津正成為各大開發(fā)商爭(zhēng)奪土地的又一個(gè)城市。"華邦顧問董事長(zhǎng)魯兆明表示。
蘇州土地市場(chǎng)年底的熱度，并不比天津低多少。
在12月20日蘇州限購后的首場(chǎng)土地拍賣會(huì)上，集中出讓8宗地塊。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，當(dāng)天有多達(dá)147家房企報(bào)名參與了這次土拍，房企對(duì)土地的饑渴程度由此可見一斑。
當(dāng)天的土地出讓中，臨近蘇州工業(yè)園區(qū)的4號(hào)地塊尤其受人關(guān)注。經(jīng)過近一小時(shí)競(jìng)價(jià)，中鐵房地產(chǎn)華東公司以76.66億元的價(jià)格競(jìng)得該地塊，成交樓面價(jià)2.77萬元/平方米。雖然該地塊并未超過政府設(shè)定的2.95萬元/平方米的最高限價(jià)，但據(jù)新浪樂居的數(shù)據(jù)該地塊周邊在售新房售價(jià)約2.2萬元/平方米，價(jià)格較高的樓盤售價(jià)2.6萬元/平方米。
與上一周中海在天津因超過限價(jià)致土地熔斷同一天，廈門則在當(dāng)天拍出了當(dāng)?shù)匾环邇r(jià)土地。
12月14日廈門海投房地產(chǎn)斥資57億元拍得廈門海滄南部新城片區(qū)一幅商住土地，樓板價(jià)3.7萬元/平方米。廈門海投所拍這幅土地，刷新了廈門商住地拍賣的最高歷史價(jià)格。
在同一天，這家公司還以19.83億元的總價(jià)競(jìng)得廈門海滄另一幅土地，計(jì)入配建后的樓板價(jià)達(dá)3.85萬元/平方米；而周邊在售房源價(jià)格在3.5萬元-3.8萬元/平方米。
7城土地收入超千億天津、蘇州、廈門土地市場(chǎng)的火熱，只是開發(fā)商對(duì)土地饑渴的一個(gè)側(cè)影。
房企拿地的熱情高漲，使城市土地出讓金收入大幅增加。南京、杭州等多個(gè)城市，在目前的土地出讓金收入已經(jīng)入圍千億俱樂部。
記者了解到，至12月份蘇州、南京、杭州、天津、合肥、武漢等多個(gè)城市的土地成交金額超過1000億，無論是溢價(jià)率、樓面價(jià)還是土地成交額，均達(dá)到歷史的高位。而據(jù)北京國(guó)土局?jǐn)?shù)據(jù)，截至12月20日，2016年北京土地出讓金約為798億元。
"至12月15日，全國(guó)賣地收入超過千億以上的城市達(dá)到了7個(gè)，刷新了歷史最高紀(jì)錄。"中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，賣地同比漲幅最多的22大城市，合計(jì)賣地金額達(dá)到1.41萬億，同比漲幅達(dá)到了115%。
據(jù)中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)，除四個(gè)一線城市外，至12月份二三線城市中土地收入最多的城市為蘇州，土地出讓收入高達(dá)1587.9億元。分析人士指出，熱點(diǎn)城市土地收入增長(zhǎng)并非個(gè)例，相當(dāng)一部分城市的土地收入都獲得不同程度增長(zhǎng)。
除此之外，中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截止到12月初包括北上廣深在內(nèi)的36個(gè)熱點(diǎn)城市，住宅土地面積合計(jì)成交2980宗、30376萬平方米。從價(jià)格水平來看，這36個(gè)城市的平均樓板價(jià)4252元/平方米，較去年同期同比上漲了87.3%。從土地漲幅來看，有11個(gè)城市賣地金額同比上漲超過100%，22個(gè)城市賣地金額同比上漲的幅度超過了50%。
雖然今年多個(gè)城市土地大賣，但業(yè)界卻對(duì)2017年的樓市持謹(jǐn)慎態(tài)度。
分析師指出，今年部分房企所獲得的高價(jià)土地，未來很可能面臨入市難題。一線城市出臺(tái)了嚴(yán)格的調(diào)控政策，房?jī)r(jià)上漲已經(jīng)明顯放緩，預(yù)計(jì)四季度大部分城市的房?jī)r(jià)都將處于平穩(wěn)中。
"市場(chǎng)的過熱成交將會(huì)明顯被抑制，短期部分過去報(bào)價(jià)過高的項(xiàng)目和二手房?jī)r(jià)格會(huì)快速回調(diào)。但整體看，市場(chǎng)未來的調(diào)整期將維持6-9個(gè)月。這一輪市場(chǎng)的調(diào)整幅度，還要看未來信貸收緊的尺度。"一位不愿具名的分析師說。
在第一太平戴維斯董事長(zhǎng)劉德?lián)P看來，2016年住宅市場(chǎng)熱有過高之嫌，因此2017年上半年應(yīng)該是住宅市場(chǎng)的冷凝期。
"成交量及價(jià)格都將放緩，2017年下半年市場(chǎng)有望迎來逐步回暖。具體回暖力度還要看中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)的情況，預(yù)計(jì)明年下半年可能是住宅市場(chǎng)的分水嶺。"劉德?lián)P認(rèn)為。
