開(kāi)局“冷清” 今年南京樓市如何走
新年元旦小長(zhǎng)假期間，購(gòu)房人并不踴躍，樓市有點(diǎn)冷。據(jù)南京（樓盤(pán)）網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示，今年元旦期間南京新房共認(rèn)購(gòu)774套，成交473套，認(rèn)購(gòu)量比去年同期下滑56%，成交量下滑15.8%。面對(duì)“冷清”的新年開(kāi)局，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，在眾多利空政策導(dǎo)向的疊加效應(yīng)下，南京樓市新年開(kāi)局成交量下跌是正常，買(mǎi)房人開(kāi)始回歸理性，今后成交量下跌將是常態(tài)，樓市將進(jìn)入“量跌價(jià)穩(wěn)”的調(diào)整階段。這說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)在多重政策的壓力下還將持續(xù)調(diào)整，預(yù)計(jì)到二三季度樓市調(diào)整會(huì)進(jìn)入“量?jī)r(jià)齊跌”的階段。
二手房?jī)r(jià)上半年或?qū)⒄w下行 先期有55個(gè)小區(qū)房?jī)r(jià)下降
據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)二手房統(tǒng)計(jì)顯示，2016年12月南京有55個(gè)二手房小區(qū)出現(xiàn)降價(jià)了，比11月又多了15個(gè)。其中鼓樓區(qū)11個(gè)，建鄴區(qū)9個(gè)，浦口區(qū)8個(gè)，江寧區(qū)、雨花臺(tái)區(qū)和棲霞區(qū)各6個(gè)，秦淮區(qū)4個(gè)，玄武區(qū)3個(gè)，六合區(qū)2個(gè)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二手房降價(jià)區(qū)域一月比一月增多，這將引發(fā)二手房市場(chǎng)整體下行，預(yù)計(jì)今年上半年將呈現(xiàn)這一走勢(shì)。
數(shù)據(jù)顯示，去年12月份南京江南六區(qū)和江寧、浦口、六合三個(gè)區(qū)域的二手房掛牌均價(jià)環(huán)比11月仍保持上漲，不過(guò)漲幅明顯縮水。六合區(qū)上個(gè)月的二手房掛牌均價(jià)為11423元/㎡，較去年11月的10848元/㎡上漲5.3%，是南京市漲幅最大的一個(gè)片區(qū)，這也是六合板塊的二手房連續(xù)兩個(gè)月報(bào)價(jià)在萬(wàn)元以上；排在第二位的是雨花臺(tái)區(qū)，去年11月掛牌均價(jià)為23812元/㎡，上月為24777元/㎡，漲幅4.05%；除此之外，其他多個(gè)區(qū)域的價(jià)格漲幅均在1%左右徘徊，熱門(mén)板塊如浦口區(qū)的房?jī)r(jià)漲幅只有0.53%，與之前3%-4%的漲幅相比大幅下滑。
目前下降房子有三種情況
第一種情況：上一輪房?jī)r(jià)跟漲過(guò)快，但是并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性利好的板塊的房子，比如麒麟片區(qū)，南京調(diào)控前各區(qū)域房?jī)r(jià)都快速上漲，麒麟片區(qū)的土拍超過(guò)2萬(wàn)元/㎡的地價(jià)，推動(dòng)區(qū)域房?jī)r(jià)從17500元/㎡漲至25000元/㎡，而現(xiàn)在麒麟炒房的二手房主都開(kāi)始降價(jià)了，每平米降了2000—3000元，之前要價(jià)虛高了。
第二種情況：主城區(qū)的“老破小”，就是主城區(qū)沒(méi)有學(xué)區(qū)優(yōu)勢(shì)的“老破小”二手房，在上一輪房?jī)r(jià)上漲中，這些房子跟漲獲益，現(xiàn)在樓市調(diào)整，它們帶頭下跌。
第三種情況：新房和二手房?jī)r(jià)格嚴(yán)重倒掛的區(qū)域的房子，一般這些板塊的二手房會(huì)非常難賣，因?yàn)橐皇址亢投址績(jī)r(jià)格倒掛明顯，接盤(pán)俠心里那道坎過(guò)不去，比如河西中部、河西南部，中介公司有的一個(gè)月都賣不出去一套房，經(jīng)紀(jì)人說(shuō)除非二手房主降價(jià)，不然基本上零成交。
一手房?jī)r(jià)不同板塊有漲有跌 成交量會(huì)出現(xiàn)萎縮
對(duì)于2017年樓市成交將出現(xiàn)萎縮這一點(diǎn)，有70%的人認(rèn)為，今年南京樓市的成交量會(huì)大幅下降，預(yù)計(jì)總成交量會(huì)在2016年的以下。南京工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)管理系主任吳翔華認(rèn)為，去年限購(gòu)前，南京月度成交量高企在萬(wàn)套之上，去年3、4、5三個(gè)月甚至在1.5萬(wàn)套左右的高位。但限購(gòu)后，成交量明顯下降，最近兩個(gè)月只在6000套左右。2017年月度成交也將維持在這個(gè)水平。
金地集團(tuán)(600383,股吧)南京公司副總經(jīng)理劉婷認(rèn)為，中間段的改善產(chǎn)品成交萎縮會(huì)更為明顯，因?yàn)槭赘短岣摺⑾拶?gòu)等因素，這部分買(mǎi)房人的觀望情緒會(huì)進(jìn)一步抬頭。相反客群的兩頭，剛需購(gòu)房者和終極改善的群體受影響會(huì)比較小。
新房?jī)r(jià)不同板塊有漲有跌
對(duì)于2017年的房?jī)r(jià)走勢(shì)，絕大多數(shù)人認(rèn)為會(huì)出現(xiàn)板塊分化，其中60%以上的人認(rèn)為總體房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)中有降。2017年率先降價(jià)的板塊主要有幾個(gè)：麒麟、青龍地鐵小鎮(zhèn)、燕子磯新城、青龍山國(guó)際生態(tài)新城、江北新區(qū)。
中指研究院南京分院總經(jīng)理曹旭東認(rèn)為，這次的調(diào)控政策非常嚴(yán)厲，目前還看不到放松的可能。南京樓市在2016年價(jià)格出現(xiàn)透支的板塊，會(huì)率先降價(jià)，房企很可能采取優(yōu)惠浮動(dòng)等暗降措施。
當(dāng)然也有看漲今年樓市的南京新景祥房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司常務(wù)副總經(jīng)理何曄認(rèn)為，我們將迎來(lái)一個(gè)溫暖的2017年，雖然不像2016年那般火熱，但河西中、河西南等熱門(mén)板塊還是會(huì)溫和上漲。
鏈接：關(guān)于樓市，決策層六次表態(tài)
第一次，12月30日，住建部再次公布21家違規(guī)銷售的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)名單，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
第二次，12月29日，住建部網(wǎng)站發(fā)布 《中共住房城鄉(xiāng)建設(shè)部黨組關(guān)于巡視整改情況的通報(bào)》，狠抓熱點(diǎn)城市控房?jī)r(jià)，三四線城市和縣城去庫(kù)存。
第三次，12月26日，住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議 住建部部長(zhǎng)陳政高指出，要抓好熱點(diǎn)城市防泡沫、防風(fēng)險(xiǎn)工作。
第四次，12月21日，中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組第十四次會(huì)議，強(qiáng)調(diào)規(guī)范住房租賃市場(chǎng)和抑制房地產(chǎn)泡沫。
第五次，12月14日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)會(huì)議指出，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位，提出解決方案。
第六次，12月9日，中共中央政治局召開(kāi)會(huì)議指出，要化解房地產(chǎn)庫(kù)存，通過(guò)加快農(nóng)民工市民化，推進(jìn)以滿足新市民為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。
