如何選購小面積寫字樓？
不可否認(rèn)的是，小面積寫字樓的出現(xiàn)源于商業(yè)地產(chǎn)本身投資的高門檻，雖然寫字樓具有較高的投資回報率，但想要選對小面積的寫字樓，需要投資者各方面都能看準(zhǔn)了再下手。
一系列的政策因素和過高的投資成本使得不少人轉(zhuǎn)向了商業(yè)地產(chǎn)，然而又因為資金門檻的原因，不少商業(yè)地產(chǎn)的投資項目中依然是面積較小、總價較低的那部分更受市場的關(guān)注，小面積寫字樓也是其中之一。不可否認(rèn)的是，小面積寫字樓的出現(xiàn)源于商業(yè)地產(chǎn)本身投資的高門檻，雖然寫字樓具有較高的投資回報率，但想要選對小面積的寫字樓，需要投資者各方面都能看準(zhǔn)了再下手。
小面積有局限
雖然寫字樓有較高的投資回報率，但寫字樓對于投資者的經(jīng)濟(jì)實力也有一定的要求，門檻較高，可以說是價值領(lǐng)先，但是成本較大。這里所說的門檻表現(xiàn)在兩個方面：首先是寫字樓首付要求付5成，資金壓力較大;同時，銀行貸款利率高、年限短，各種稅費的繳納額度也要比住宅高。這在另一個層面給寫字樓投資提出了更高的要求。于是，一般銷售型的寫字樓傾向于將面積劃分得小一些，方便控制總價，對于投資客來說也在可以承受的范圍內(nèi)。對此業(yè)內(nèi)人士分析，小面積的寫字樓主要適合那些剛起步的投資者。
因而，小面積的寫字樓也必然有其局限性，想要選擇投資小面積寫字樓的投資者首先要對此有所認(rèn)識?，F(xiàn)在的小面積寫字樓產(chǎn)品越來越側(cè)重于商住功能的合并，這樣盡管可以促進(jìn)產(chǎn)品的銷售，但是非常不利于該物業(yè)品質(zhì)的提升，也將不利于該物業(yè)的升值，到最后將直接影響到該物業(yè)的租賃情況，不利于投資者的投資回報的實現(xiàn)。同時，小面積寫字樓的開發(fā)是要有必要條件的，譬如區(qū)位環(huán)境、產(chǎn)業(yè)特征、區(qū)域市場需求等，不能選擇小面積概念被濫用、硬生生分割出來只求銷售的小面積寫字樓。
另外，小面積寫字樓的租金水平也普遍處于一個相對較低的水平，這源于區(qū)域的相對飽和、小面積寫字樓的客戶群等因素。投資者應(yīng)找準(zhǔn)客戶需求，根據(jù)自身的區(qū)位、產(chǎn)品特性、資金實力來確立自身的投資定位，畢竟小面積不是萬能藥。
小面積有特點
具體來說，小面積寫字樓的挑選要注重哪些特點呢?首先就是區(qū)域特征要明顯。寫字樓物業(yè)比較注重氛圍，社會認(rèn)同較強的區(qū)域，其區(qū)內(nèi)寫字樓的經(jīng)營狀況就相對較好。而且眾所周知，產(chǎn)業(yè)集聚很重要，相同特征的寫字樓物業(yè)集聚也同樣重要。譬如不同寫字樓物業(yè)，但是入住企業(yè)所在的行業(yè)相似，或者不同行業(yè)的企業(yè)，入住同一特征的寫字樓物業(yè)。物以類聚，人以群分，寫字樓物業(yè)同樣適用這個道理。
其次，由于小面積寫字樓的入住企業(yè)大都有著運營成本的壓力，因而商業(yè)交通配套是否完善對其選擇辦公地址起到重要的影響作用。位于市中心區(qū)域，尤其是傳統(tǒng)中央商務(wù)區(qū)的小戶型寫字樓，無論是銷售價格還是銷售速度上，都會有不錯的市場前景。退而求其次，哪怕你沒有成熟的商業(yè)環(huán)境，你必須擁有較為便利的、尤其是通往市中心傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的交通環(huán)境。比如發(fā)展相對比較成熟的區(qū)，由產(chǎn)業(yè)園于相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈加深業(yè)務(wù)聯(lián)系的需要，很多企業(yè)傾向于在相關(guān)的產(chǎn)業(yè)園附近辦公，而這些企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍往往是處于產(chǎn)品的研發(fā)和銷售階段。但此類小面積寫字樓就必須有相對比較發(fā)達(dá)的交通體系作為保證。
另外，投資者購買小戶型寫字樓，無疑是看重它的投資回報率。通常情況下，性價比較高的物業(yè)比較容易獲得市場的認(rèn)可，租賃狀況比較理想，而且二次出售的機(jī)率也比較高，因此樂觀的投資回報率也就相對容易實現(xiàn)。這類性價比高的小面積寫字樓產(chǎn)品也是投資者最為熱衷的。
最后，選擇有實力和信譽的開發(fā)商和弄清產(chǎn)權(quán)也是很重要的。目前上市的小面積寫字樓產(chǎn)品大多為爛尾樓續(xù)建項目或者是住宅樓改建項目，因此在產(chǎn)權(quán)關(guān)系、債務(wù)關(guān)系上有可能存在一定的問題，需要投資者謹(jǐn)慎對待。而有實力和信譽的開發(fā)商開發(fā)出來的產(chǎn)品的質(zhì)量和性價比都比較高，不容易產(chǎn)生產(chǎn)權(quán)糾紛，且后期的物業(yè)管理公司的管理水平通常也較高。那些對寫字樓市場不是很了解的投資者，往往可以多看重開發(fā)商的品牌和信譽度。
小面積有風(fēng)險
投資就意味著風(fēng)險，寫字樓市場的投資同樣會面臨一定的風(fēng)險。作為寫字樓銷售市場中的熱點，小面積寫字樓的投資風(fēng)險更是不容忽視。
供求關(guān)系是第一時間需要投資者掌握的。由于目前小面積寫字樓被社會和業(yè)內(nèi)廣泛看好，因此開發(fā)力度也隨之加大，一些區(qū)域過度飽和的開發(fā)會使得供過于求只是時間的問題。而由于寫字樓產(chǎn)品屬于非民用物業(yè)，因此其進(jìn)一步就必然會面臨著空置的風(fēng)險。開發(fā)商在售樓過程中宣傳的寫字樓產(chǎn)品投資回報率為7%~8%，這是在全年出租的前提下計算出來的。而通常情況下，寫字樓產(chǎn)品的空置期加上免租裝修期至少要2個月，這樣算來，則實際投資回報率一般就只有6%左右。而如果空置期愈長，其投資回報率也就相應(yīng)的愈低。這種風(fēng)險還往往是投資者所不能預(yù)見和控制的。
收益方面，二次出售的難度也是小面子寫字樓的另一風(fēng)險。寫字樓產(chǎn)品的收益通常情況下是通過收租的方式獲得的，它不像住宅產(chǎn)品，可以隨時隨地方便地出售。除非是傳統(tǒng)的中央商務(wù)區(qū)，或者發(fā)展已經(jīng)比較成熟的新興商務(wù)區(qū)內(nèi)的寫字樓，否則很難通過二次出售來獲得收益。因此，即使是小面積的寫字樓投資，仍比較適合長期投資。
另外，由于小面積寫字樓的業(yè)主眾多，為了爭奪客戶，很容易產(chǎn)生惡性競爭，而惡性競爭的最直接體現(xiàn)就是租金水平的降低，這就非常不利于小面積寫字樓物業(yè)整體租金水平的上升，也嚴(yán)重影響到小戶型寫字樓投資者的投資回報。同時，小戶型寫字樓的租戶還具有較高的不穩(wěn)定性。目前，小面積寫字樓的租戶來源主要有兩個方面，一是剛剛起步的中小企業(yè)，二是剛剛?cè)腭v的外企辦事處等機(jī)構(gòu)。這兩種客戶源都有一個共同的特征，那就是穩(wěn)定性比較差。剛剛起步的中小企業(yè)還有一個特征就是資金支付能力差，這種不穩(wěn)定性也將直接影響到小戶型寫字樓投資者的收益。
最后，小面積寫字樓所在區(qū)域的未來發(fā)展不確定性也需要投資者有所關(guān)注。 目前市面上有很多小面積寫字樓物業(yè)所在的區(qū)域?qū)儆趧倓傞_發(fā)的區(qū)域，且位置較為偏僻，盡管政府的規(guī)劃已經(jīng)出臺，但是未來的發(fā)展前景到底如何，目前仍然是一個未知數(shù)，這些區(qū)域的小戶型寫字樓投資更將面臨著較大的風(fēng)險。
