多地允許商業(yè)用房改為租賃住房，土地用途調(diào)整為居住用地
為貫徹落實《國務院辦公廳關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》(國辦發(fā)〔2016〕39號),構建購租并舉的住房制度,廣東、貴州、江西等地先后發(fā)布文件,允許商業(yè)用房改為租賃住房,土地用途可調(diào)整為居住用地,水電氣價格也隨之按居民標準執(zhí)行。
2月8日,澎湃新聞從廣東省人民政府官方網(wǎng)站發(fā)現(xiàn),廣東政府1月25日印發(fā)了《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》(《意見》)。
《意見》在第五點、第十三條明確,允許改建房屋用于租賃——允許將在建、建成、庫存的商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房,土地使用年限和容積率不變,土地用途調(diào)整為居住用地,調(diào)整后用水、用電、用氣價格按照居民標準執(zhí)行。
《意見》表明,此舉意在培育廣東租賃市場供應主體,鼓勵住房租賃消費。具體來看,廣東鼓勵房企開展住房租賃業(yè)務。支持房企拓展業(yè)務范圍,利用已建成住房或新建住房開展租賃業(yè)務;鼓勵房企出租庫存商品住房;引導房企與住房租賃企業(yè)合作,發(fā)展租賃地產(chǎn)。
土地由于使用性質不同,在招拍掛過程中的價值體現(xiàn)也有所不同。一般來說,居住用地價格遠遠高于商業(yè)用地和工業(yè)用地。由于該政策不僅涉及已建成、成為庫存的商業(yè)用房,還包括在建項目,有分析認為,這對開發(fā)商的影響可能較大。
有開發(fā)商在接受廣州日報采訪時表示,“其實之前商改住這方面開發(fā)商自己也有在進行,只是沒有明文規(guī)定?！彼Q,未來,開發(fā)商可能從工程上面就會開始調(diào)整,《意見》對于手中商業(yè)地塊較多的開發(fā)商是個利好。
《意見》同時明確,對房企利用新建住房開展租賃業(yè)務結束后出售住房的,按照新建商品房辦理銷售、不動產(chǎn)登記手續(xù),按有關稅法規(guī)定繳納相關交易稅費。
中原地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜分析認為,改變用地性質對之前高價拿住宅地的開發(fā)商不公平,政策還要兼顧公平原則?！斑€是要看后續(xù)的具體細則,廣州、深圳等大城市應該不會發(fā)生商用土地性質改變?！?
此外,廣東還支持和規(guī)范個人出租住房,并出臺優(yōu)惠政策:
1.對個人出租住房的,由按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅;
2.對個人出租住房月收入不超過3萬元的,2017年底之前可按規(guī)定享受免征增值稅政策;
3.對一般納稅人出租在實施營改增試點前取得的不動產(chǎn),允許選擇適用簡易計稅辦法,按照5%的征收率計算繳納增值稅;
4.對個人出租住房所得,減半征收個人所得稅;對個人承租住房的租金支出,結合個人所得稅改革,統(tǒng)籌研究有關費用扣除問題。
2月7日,云南政府網(wǎng)也掛出了于1月26日印發(fā)的《關于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見》。江西省則是在2016年11月底就已印發(fā),多地意見內(nèi)容大同小異,但基本都與國務院在2016年6月30日發(fā)布的國辦39號文內(nèi)容保持一致。39號文明確了稅收、金融和土地等方面的一攬子扶持政策措施,多措并舉,力度很大,這被認為是文件的突出亮點。
“許多外來務工人員、新就業(yè)大學生收入不高,購房支付能力不足,主要靠租房解決住房問題。如果他們的住房問題得不到有效解決,無疑會影響城鎮(zhèn)化發(fā)展質量?！鼻迦A大學房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉接受新華社記者的采訪時指出,培育和發(fā)展住房租賃市場,讓城鎮(zhèn)居民家庭更自由地進行租買選擇,可以更好地解決城鎮(zhèn)居民住房問題,提升城鎮(zhèn)化質量。
