新手買房必看！新手買房需要避開的五個(gè)坑
相對(duì)二手房來(lái)說(shuō)，一手房因房齡短，房子年代新，景觀設(shè)計(jì)現(xiàn)代化，交易簡(jiǎn)單和升值空間較大等優(yōu)點(diǎn)受到一部分人偏愛。相應(yīng)的，購(gòu)房者也要承擔(dān)時(shí)間與裝修成本，一手房的交房時(shí)間一般是1-3年甚至更長(zhǎng)，樓盤規(guī)劃與交房標(biāo)準(zhǔn)往往不能完全符合。因此，購(gòu)房者常常會(huì)面臨開發(fā)商變更規(guī)劃，虛假宣傳，停車位歸屬不明等樓市糾紛。對(duì)于購(gòu)買一手房的新手來(lái)說(shuō)，應(yīng)該做好充足準(zhǔn)備，遇到糾紛，敢于運(yùn)用法律武器維護(hù)自己的權(quán)益。房產(chǎn)頭條團(tuán)隊(duì)查閱了一些資料，也咨詢了一些購(gòu)房老司機(jī)，綜合實(shí)際情況，給新手買房給了一些建議。
一：宣傳中說(shuō)好的游泳池不見了！
房地產(chǎn)開發(fā)商宣傳資料中說(shuō)到會(huì)建設(shè)小區(qū)游泳池，但是交付的時(shí)候缺沒有，購(gòu)房合同也沒有體現(xiàn)，該怎么辦？
律師解惑：商品房的銷售廣告和宣傳資料中對(duì)商品房開發(fā)范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，該說(shuō)明和允諾即使未載入買賣合同，亦當(dāng)視為合同內(nèi)容。購(gòu)房者可要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
二：學(xué)區(qū)房學(xué)位房怎么成了私立學(xué)校？
好好的學(xué)區(qū)內(nèi)學(xué)位房，怎么只有私立學(xué)校？
律師正解：如果購(gòu)房者與開發(fā)商合同里明確約定引入公立學(xué)校的，開發(fā)商違反約定，購(gòu)房者可以要求其承擔(dān)違約責(zé)任或解除合同退還房款。如果合同里沒有明確約定，即使開發(fā)商在宣傳上有此廣告，也視為一般性介紹。根據(jù)最高法院的規(guī)定，只有出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，才視為要約。
另外，房產(chǎn)頭條團(tuán)隊(duì)提醒，對(duì)于學(xué)區(qū)房和學(xué)位房的概念，也需要仔細(xì)區(qū)分下：
學(xué)位房，是指只要購(gòu)買了該房源就享有上學(xué)名額，一般所帶的學(xué)校性質(zhì)為私立或聯(lián)合辦學(xué)，只有一個(gè)孩子的指標(biāo)。學(xué)位房不受戶口的限制，這也是它區(qū)別于學(xué)區(qū)房的一大優(yōu)勢(shì)，但是學(xué)位房的學(xué)校因?yàn)槭撬搅⒌氖召M(fèi)特別高，估計(jì)小學(xué)和幼兒園合起來(lái)上完得花十萬(wàn)左右吧，這和花錢買一個(gè)學(xué)區(qū)差不多。而且學(xué)位房的學(xué)校可能老師流動(dòng)性比較大，可能質(zhì)量和學(xué)區(qū)的統(tǒng)招老師還是有一定的差別。
學(xué)區(qū)房是針對(duì)九年義務(wù)教育而言的，是由政府在每學(xué)年根據(jù)片區(qū)入學(xué)生源情況劃分出來(lái)的。真正意義上的學(xué)區(qū)房是：該房子屬于某個(gè)重點(diǎn)小學(xué)或中學(xué)的劃片學(xué)區(qū)。買了學(xué)區(qū)房只是具備了優(yōu)質(zhì)學(xué)校隨機(jī)派位的資格，能不能進(jìn)還得看學(xué)校的容量和報(bào)名的人數(shù)等。
三、物業(yè)公司的各種坑
裝修碰上霸王條款，物業(yè)公司要求業(yè)主必須雇傭指定的裝修公司并繳納裝修押金和監(jiān)工費(fèi)，否則就不予裝修。
律師發(fā)聲：物業(yè)公司和購(gòu)房者之間是一個(gè)物業(yè)服務(wù)關(guān)系，除此之外，物業(yè)公司無(wú)權(quán)強(qiáng)制締約要求購(gòu)房者購(gòu)買其提供的防盜網(wǎng)。此外，物業(yè)公司收取裝修押金和監(jiān)工費(fèi)屬于亂收費(fèi)行為，物業(yè)管理企業(yè)不得向業(yè)主或使用人、裝修人收取正常物業(yè)服務(wù)費(fèi)。
四、說(shuō)好的停車位呢？
根據(jù)《深圳市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目停車位建設(shè)及處分管理辦法（征求意見稿）》規(guī)定配建停車位應(yīng)約定為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全體業(yè)主共有。增設(shè)停車位可約定為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所有。如果屬于業(yè)主共有的停車位即使在購(gòu)房合同中約定為開發(fā)商所有，該約定也是無(wú)效的?！段餀?quán)法》第七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車位的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。
五、沒成交中介也要收中介費(fèi)？
律師解答：根據(jù)《合同法》第四百二十六條規(guī)定，居間人促成合同成立的，委托人應(yīng)當(dāng)按照約定支付報(bào)酬。如果居間人只帶領(lǐng)客戶看房，而未促成買賣合同的成立，不應(yīng)支付居間報(bào)酬即中介費(fèi)。
即使簽訂的看樓書上約定不管是否是在其居間服務(wù)下促成交易都應(yīng)支付傭金，該約定免除居間人的主要義務(wù)以及強(qiáng)迫客戶接受居間服務(wù)，該看樓書是針對(duì)不特定的客戶預(yù)先擬定的格式條款，效力上屬于無(wú)效。
