2月北京宅地溢價(jià)率回落 自住房用地將迎供應(yīng)高峰
２０１６年樓市的量?jī)r(jià)齊漲，使得樓市調(diào)控政策和信貸自去年四季度以來(lái)全面收緊，土地市場(chǎng)方面，雖然北京２０１７年住宅用地計(jì)劃供地量?jī)H為６１０公頃，較２０１６年近乎減半，但對(duì)平抑房?jī)r(jià)將起到重要作用的自住型商品房供地力度將在今年達(dá)到８３公頃。
２月宅地供應(yīng)僅２宗 且均為自住房用地
據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，整體來(lái)看，雖然２月北京總的土地供應(yīng)量大增，１０宗的供應(yīng)量超過(guò)了２０１６年的任何一個(gè)月，但２月北京居住類用地供應(yīng)依然低迷，只有２宗，供應(yīng)的宅地面積僅為９．３９萬(wàn)平米。雖然宅地供應(yīng)低迷，但２月供應(yīng)出來(lái)的兩宗宅地均為自住型商品房用地。其中一塊為北京市密云區(qū)檀營(yíng)鄉(xiāng)ＭＹ００－０１０３－０４０２、ＭＹ００－０１０３－０５０２等地塊Ｒ２二類居住、Ａ３３基礎(chǔ)教育用地，要求配建５００００平方米自住型商品住房，限價(jià)１５０００元／平米。另一塊為北京市通州區(qū)臺(tái)湖鎮(zhèn)北神樹(shù)村Ｂ－３０地塊Ｒ２二類居住用地，要求全部建設(shè)自住型商品住房（最大套型面積９０平米），限價(jià)２００００元／平米（含全裝修費(fèi)用）。
２月宅地成交２宗 溢價(jià)率不足１０％
據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，２月北京共成交２宗土地，且兩宗都為住宅用地，商服金融類用地、工業(yè)用地、綜合用地?zé)o成交。
２月成交的兩宗宅地都位于房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)，總成交金額為４１３５００萬(wàn)元，成交樓面價(jià)為１７６０５元／平米。兩宗土地都是經(jīng)過(guò)８次報(bào)價(jià)得以成交，總的溢價(jià)率僅為９．９７％。
偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，２月份恰逢春節(jié)，北京土地市場(chǎng)供應(yīng)和成交減少在所難免，但是從整體來(lái)看，經(jīng)過(guò)多年的快速發(fā)展，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入以存量房交易為主的后開(kāi)發(fā)時(shí)代，宅地供應(yīng)量的逐步減少和新房市場(chǎng)規(guī)模的逐步萎縮將成為未來(lái)樓市的“新常態(tài)”。
去年四季度開(kāi)始的樓市調(diào)控，尤其是土地市場(chǎng)的調(diào)控，成效明顯，溢價(jià)率明顯降低，有利于扭轉(zhuǎn)北京新房市場(chǎng)高端化、豪宅化的趨勢(shì)，使得未來(lái)新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加合理。
２０１６年９月３０日 “京八條”明確要求加快自住型商品房供應(yīng)；２０１７年初北京市住建委提出新增１．５萬(wàn)套以上自住房供地；２０１７年１月１２日北京規(guī)劃國(guó)土委發(fā)布６宗自住房供應(yīng)的預(yù)公告，可見(jiàn)加大自住房供應(yīng)已經(jīng)成為北京２０１７年土地供應(yīng)的重點(diǎn)。為了能夠在下半年盡快形成自住房項(xiàng)目供應(yīng)，平抑新房房?jī)r(jià)，預(yù)計(jì)上半年北京將迎來(lái)自住房供地和成交高峰。
對(duì)于宅地供應(yīng)的減少是否會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)的大漲，胡景暉分析表示：土地供應(yīng)的減少會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)的上漲帶來(lái)壓力，但是并不會(huì)引發(fā)房?jī)r(jià)的大幅上漲。一方面，新房市場(chǎng)供應(yīng)、交易、庫(kù)存規(guī)模的日漸萎縮是未來(lái)的大勢(shì)所趨，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入存量房時(shí)代，伴隨新房供應(yīng)的萎縮，大量客戶已經(jīng)轉(zhuǎn)向市場(chǎng)規(guī)模更大的二手房市場(chǎng)。另一方面，樓市調(diào)控從緊，政府進(jìn)一步加強(qiáng)了對(duì)新房預(yù)售和價(jià)格的管理。第三，２０１７年自住型商品房供應(yīng)力度將進(jìn)一步加大，中小戶型商品房供應(yīng)力度也將進(jìn)一步加大，將使得新房市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)更加合理。
為了避免因土地供應(yīng)量和新房供應(yīng)規(guī)模持續(xù)萎縮給房?jī)r(jià)的上漲帶來(lái)更大的壓力，胡景暉表示，一方面，要盡快出臺(tái)相關(guān)政策措施，推動(dòng)租賃市場(chǎng)的發(fā)展成熟，使租房成為解決居民住房需求的重要途徑之一。另一方面，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)稅制改革以及房地產(chǎn)稅等樓市長(zhǎng)效機(jī)制的出臺(tái)，減少交易環(huán)節(jié)成本，增加持有環(huán)節(jié)成本，在嚴(yán)控樓市投機(jī)炒作的同時(shí)，加快存量房市場(chǎng)的流通，活躍存量房市場(chǎng)。
自去年四季度以來(lái)，樓市調(diào)控和信貸的全面收緊，使得樓市交易量明顯降溫，尤其是新房市場(chǎng)加大了預(yù)售管理，土地出讓環(huán)節(jié)附加了自持、限價(jià)等許多條件，使得開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地更加謹(jǐn)慎，預(yù)計(jì)２０１７年北京土地市場(chǎng)將明顯降溫，隨著自住型商品房和中小戶型房源供應(yīng)的增加，北京的新房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將得到逐步優(yōu)化，房?jī)r(jià)也將企穩(wěn)。
