去庫存穩(wěn)房價 北京領銜12城掀地產(chǎn)調(diào)控風暴
隨著兩會的閉幕，新一波樓市調(diào)控再度襲來。
3月17日，北京樓市調(diào)控再升級，實施“認房又認貸”二套房首付比例提至60%。就在日前，南京、青島、贛州這幾個城市就接連發(fā)布限購政策，甚至連河北淶水縣這樣的縣城也加入限購大軍。至此，近期全國已有12個城市加大限購力度，措施蔓延至三、四線城市。
樓市調(diào)控襲來，未來政策走向如何？3月17日，《政府工作報告》起草組成員、國務院研究室副主任韓文秀表示，調(diào)控的方向和取向是因地制宜，根據(jù)不同地方、不同城市的情況，區(qū)別對待。庫存大的地方要去庫存；房價上漲壓力大的或者上漲比較多的城市，就要采取相應措施來抑制房價過快上漲。“總而言之，既要去庫存，也要穩(wěn)房價，這是總的要求?！?韓文秀說。
調(diào)控：限購不斷房地收緊
自去年10月國慶，全國多地相繼推出樓市調(diào)控政策后，樓市淡靜，但近期再度火爆。為樓市降溫，各大城市紛紛出爐調(diào)控政策。據(jù)統(tǒng)計，自2月28日后，全國共有12個熱點城市，啟動新一波樓市限購措施。
最新“加碼”樓市調(diào)控力度的是北京。3月17日下午，北京宣布樓市新政：居民家庭名下在本市已擁有1套住房，以及在本市無住房但有商業(yè)性住房貸款記錄或公積金住房貸款記錄的，購買普通自住房的首付款比例不低于60%，購買非普通自住房的首付款比例不低于80%。暫停發(fā)放貸款期限25年以上的個人住房貸款。
除北京調(diào)控升級外，環(huán)北京區(qū)域也成為調(diào)控重點，包括河北省涿州市、河北省保定市的淶水縣、河北省張家口市崇禮區(qū)，已加入加碼限購之列；而上海周邊城市例如浙江嘉善縣、浙江杭州、江蘇南京也加入樓市調(diào)控隊伍。而本輪調(diào)控出臺限購政策的并不只是一二線城市，也包括三四線城市。
配合加碼限購，政府在收緊資金方面著力。
3月16日，中國人民銀行上調(diào)公開市場操作利率10個基點，這是2017年以來央行第二次采取此類行動。分析認為，此次調(diào)整的主要目標是控制房地產(chǎn)，也是同期美聯(lián)儲加息的反應。北京時間3月16日凌晨，美聯(lián)儲宣布加息25個基點，這是美聯(lián)儲十年來第三次加息。
與此同時，房貸收緊甚至暫停的傳聞甚囂塵上。據(jù)報道，2月以來部分銀行北京分行暫停放款，北京房屋中介已經(jīng)暫停了跟工商銀行、中國銀行、光大銀行等的合作，并指出北京可能升級調(diào)控政策。
但隨后有報道指出，目前光大銀行北京分行、中國銀行北京分行并未暫停房貸業(yè)務，但從2016年末以來，銀行放貸速度確實在明顯變慢。北京中介公司人士表示，正常時候銀行一般在房屋過完戶后25到30個工作日放款，但現(xiàn)在這一周期已拉長至一個半月至兩個月，從而導致二手房交易周期拉長。
熱賣：三四線城市加速去庫存
這一輪的樓市調(diào)控，主要源于今年首兩個月，各地房地產(chǎn)市場高燒不退。
國家統(tǒng)計局3月14日公布的報告顯示，三、四線城市去庫存力度加大，1~2月份非重點城市商品房銷售面積同比增長35.9%，增速比上年全年加快14個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速加快，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比名義增長8.9%，增速比去年全年提高2個百分點。
中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，2月末，國內(nèi)樓市整體成交平穩(wěn)增長，19個主要城市中，一線城市同比下降16.3%；二線城市同比增長76.69%；三線城市同比增長35.84%。
為何本輪樓價上漲，三四線城市表現(xiàn)突出。
國泰君安研報認為，三四線城市銷售回暖，不僅受到返鄉(xiāng)置業(yè)、一二線購買力溢出的驅動，還受到產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整帶來的人口反向流動的影響。接近20年的改革開放讓許多城市進入了產(chǎn)業(yè)升級的階段，生產(chǎn)效率低下的中低端產(chǎn)業(yè)向三四線城市調(diào)整，讓位于第三產(chǎn)業(yè)。隨之而來的是人口結構的二次調(diào)整，隨著產(chǎn)業(yè)撤出，核心城市房價隨第三產(chǎn)業(yè)人員進駐高漲，低生產(chǎn)率部門的員工收入無法覆蓋生活成本，需求外溢到都市圈周邊或三四線家鄉(xiāng)城市。而三四線好轉的供需結構以及寬松的貨幣環(huán)境加速了此類需求的釋放。經(jīng)歷了2016年全年的去庫存之后，目前三四線城市平均存銷比接近2010年以來的歷史低值。
上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進表示，從房價炒作的因素看，熱點城市的周邊區(qū)域、核心三四線城市因承接外溢需求，樓市有升溫之勢；且隨著傳統(tǒng)旺季的到來，部分一二線城市樓市搶房的現(xiàn)象重出江湖。
房企：量價齊升開門紅
伴隨樓市銷售的火爆，上市房企2017年也迎來開門紅。
處于房企第一陣營的碧桂園、萬科、恒大，今年首兩月均呈現(xiàn)出量價齊升的態(tài)勢。碧桂園前兩月實現(xiàn)合同銷售額872.6億元，合同銷售建筑面積約999萬平方米。萬科前兩月實現(xiàn)銷售金額866.3億元，銷售面積588.8萬平方米，分別同比明顯增長108.15%和92.8%。中國恒大前兩月累計實現(xiàn)合約銷售金額為684.1億元，較去年同期增長87.6%；累計合約銷售面積750.7萬平方米，同比增長77.8%。數(shù)字顯示，龍頭房企不僅量價齊升，而且平均售價也有所提升。
受業(yè)績、投資增速和南下資金等多重原因驅動，近期港股內(nèi)房股板塊也迎來一波大漲。新城發(fā)展控股、富力地產(chǎn)、融創(chuàng)中國、中國恒大近幾個月漲幅超過40%。
未來調(diào)控政策走向如何？嚴躍進認為，如果市場全面升溫，不排除全國性調(diào)控政策會出臺。但由于不同城市的房地產(chǎn)市場差異越來越大，“因城施策”仍是當前最好的選擇。
值得注意的是，今年《政府工作報告》中，關于房地產(chǎn)的話題作了4處修改，補充了包括遏制熱點城市房價過快上漲、建立購租并舉的住房制度等。
《政府工作報告》起草組成員、國務院研究室副主任韓文秀表示，未來房地產(chǎn)調(diào)控，首先要落實地方政府的主體責任；其次要實行分類調(diào)控、因城施策，因為不同地方房地產(chǎn)市場發(fā)展的情況差異還是很大的，從庫存和房價來講，經(jīng)常會出現(xiàn)“冰火兩重天”的情況，有些地方價格飛漲，有些地方多年低迷；有些城市特別是三四線城市，庫存很大，需要幾年甚至更長的時間才能消化掉。但是也有一些城市，特別是一些熱點城市現(xiàn)在別說庫存了，甚至存在排隊購房現(xiàn)象。所以要分類調(diào)控、因城施策，強調(diào)地方政府特別是城市政府要切實負起這個責任。
韓文秀還指出，需要處理好去庫存和穩(wěn)房價之間的關系。每一個城市要根據(jù)自己的情況，房價上漲比較多、上漲壓力大的城市要切實擔負起防止房價過快上漲的責任，包括要增加土地的供應，采取適當?shù)慕鹑?、財稅方面的調(diào)控措施，對中介、市場交易進行有效的監(jiān)管?！翱偠灾?，既要去庫存，也要穩(wěn)房價，這是總的要求?！?韓文秀說。
