北京樓市調(diào)控升級
北京接二連三的調(diào)控政策令房地產(chǎn)市場風聲鶴唳，調(diào)控手段已達到史上最嚴。
記者了解到，因市場變化調(diào)控有新邏輯：從調(diào)控手段看，政策仍然主要從控制需求端入手；從調(diào)控領域看，本輪調(diào)控出現(xiàn)的新特點是對商住類產(chǎn)品進行了極致打壓；而從調(diào)控目的看，本輪調(diào)控除了穩(wěn)定房價以外，背后還有另外一層深意是人口疏解。
調(diào)控沿襲路徑也大體相同。根據(jù)歷史情況及政府調(diào)控的工具梳理：第一步，“認房認貸認離婚”已經(jīng)實施；第二步，上浮按揭利率，已經(jīng)實施；第三步，增加交易環(huán)節(jié)的稅費；第四步，增加城市及周邊城區(qū)的土地和住房供應，正在實施；第五步是進行預期管理，在房地產(chǎn)稅立法2017年難以實施的背景下擴大部分城市的試點范圍。上述步驟并非在每輪調(diào)控全部使用，可能選擇使用。
接近北京市建委人士記者表示：“政策還沒出完，還有?！?
嚴格抑制需求端
從2006 年起至今的10年，中國經(jīng)歷了三輪緊縮及三輪放松，目前是第七輪緊縮。北京以“3·17調(diào)控”為標志的新一輪調(diào)控是2016年“9·30”的延續(xù)，與歷次調(diào)控一致。
國泰君安證券分析師羅志恒發(fā)現(xiàn)，歷次調(diào)控均是先釋放信號，“邊走邊看”，效果不明顯則再進一步加強嚴厲程度。比如，2006-2007年的八次加息則是從2006年4月持續(xù)到2007年12月，在這期間房價反而不斷上漲，故而到在2007年下半年7-9月份每個月都上調(diào)利率。
從歷次調(diào)控的效果看，緊縮和放松均有時滯，但放松起作用的時滯短（一般 3-6 個月），緊縮起作用的時滯長（一般 6-9個月）。比如 2010年1月調(diào)高二套首付比例，5個月后房價增速見頂略有回落；2013年2月發(fā)布“新國五條”，9個月后房價見頂略有回落。
從控制需求端來看，本輪調(diào)控手段也與歷年調(diào)控趨同。通過抑制投資投機需求來穩(wěn)定市場。同時，保留首次購房需求。比如，提高二套房首付比例和降低杠桿。從供應端來看，本輪調(diào)控以表態(tài)和實際加大土地供應為主。
北京房地產(chǎn)協(xié)會秘書長陳志表示：“北京一是增加土地供應。政策表示要加快、加大商品住房土地供應；二是督促‘1300萬平方米已拿地未開工、950萬平方米已開工未入市’的在途商品住房項目加快開發(fā)進度，盡快形成商品住房供應。這兩項加起來，意味著將有不低于20萬套商品房供給，這解決了未來兩三年北京住房供給和預期的問題。政府向市場釋放出一個信號，供給是足夠的，沒必要恐慌?！?
另外，從歷年調(diào)控手段來看，調(diào)控在控制需求端方面采取嚴格的“圍追堵截”方式。比如，3月27日，央行營業(yè)管理部等部門發(fā)文明確，離婚一年內(nèi)貸款買房，無論是商貸還是公積金貸款都算二套房。這在一定程度上，堵住了通過“假離婚”方式獲取首套房貸款資格的現(xiàn)象。
“目前這輪調(diào)控思路還是繼承以往的，但比以前要嚴格一些。”偉業(yè)我愛我家(博客,微博)集團副總裁胡景暉表示。胡認為，可預見的相當長時間內(nèi)，交易量會下降，房價也會趨穩(wěn)。市場的恐慌心理會消除，整個房地產(chǎn)市場會降溫。
行業(yè)整頓與引導人口
不過，值得注意的是，本來調(diào)控特點除了抑制投資投機需求之外，還具有行業(yè)整頓和疏解人口特點。
3月26日晚間，北京市發(fā)布《關于進一步加強商業(yè)、辦公類項目管理的公告》，對北京市的商業(yè)、辦公類項目進行監(jiān)管。該公告明確了銷售對象、個人購買條件、商辦類項目新建等條件。其中，對個人購買商辦類項目的限制措施，在全國范圍內(nèi)開啟了對商住房限購的先河。
隨后，北京市在全市范圍內(nèi)進行嚴查，并對典型項目予以通報，甚至停止了一些違規(guī)項目網(wǎng)簽。
易居研究院副院長楊紅旭認為，調(diào)控的另一面是行業(yè)整頓。商住房是房地產(chǎn)行業(yè)共性問題，此前被默許，但這次被嚴格整頓。此外，商住房的整頓還涉及到人口疏解?！耙驗檫`規(guī)的商辦項目里面住了很多人，尤其是外來務工人員，有的還進行了小面積的分割。對商辦商住進行管理，也是控制人口的手段之一。”他說。
3月29日，《北京城市總體規(guī)劃（2016年-2030年）》草案顯示，未來15年人口將控制在2300萬左右。統(tǒng)計公報顯示，截至2016年末北京常住人口2172.9萬，離控制目標僅剩下127萬的增長空間。
中原地產(chǎn)分析師張大偉認為，所有政策的根源其實都是人口的問題。從各區(qū)公布的目標看，其實最大的疏解區(qū)域是朝陽區(qū)、海淀區(qū)。整體看：朝陽、海淀是人口疏解的大區(qū)，基本是每年減少10萬人的幅度，東西城每年減少5萬人，豐臺區(qū)5年減少37萬人。
張大偉表示，除了已經(jīng)看到的政策，目前北京市傳聞中仍可能出臺的儲備政策包括：第一，效仿上海（樓盤），外地單身不準購房；第二，效仿通州，核心區(qū)鎖區(qū)限購，即購買本區(qū)房產(chǎn)需有本區(qū)納稅或者社保證明等。
不過，張大偉認為，這兩項政策并沒有出臺的必要。他認為，北京作為一線城市，限購限貸政策已經(jīng)非常嚴格。所以未來的調(diào)控主要體現(xiàn)在低端產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，而從人口角度影響房屋買賣市場力度較小。
