樓市新政之后連環(huán)單終止哪些違約算不可抗力？
房子沒換成反失違約金?
新政之后 連環(huán)單終止哪些違約算不可抗力
“因?yàn)榉孔淤u不掉而隨之牽連已交定金的房子也買不成,賣家主張20萬(wàn)元違約金,這該如何理解?”受到樓市調(diào)控新政的影響,部分在途的二手房交易正面臨解約。解約一方能不能以“不可抗力”為由免除違約責(zé)任?律師告訴記者,樓市新政不能簡(jiǎn)單定為“不可抗力”,是否“不可抗力”,關(guān)鍵在于合同約定。
個(gè)案
房子沒換成咋就賠了違約金
從海外留學(xué)歸來(lái)的鄧園(化名),最近一直心情低落,原本看中的房子沒買成,卻又賠償給賣家20萬(wàn)元違約金,“交定金那天,我應(yīng)該謹(jǐn)慎、再謹(jǐn)慎一點(diǎn)的。”鄧園唉聲嘆氣,希望能吃上一顆后悔藥。
3月17日,北京出臺(tái)樓市調(diào)控新政前,新婚燕爾的鄧園正為了買房而賣房。她要賣掉的,是一年前老公以全款買下的一套84平方米商住房,而打算購(gòu)買的,是一套位于龍澤的二手房。
“兩套房面積差不多,但這套是70年產(chǎn)權(quán)的住宅,陽(yáng)光很好,我很喜歡?！编噲@提到,最關(guān)鍵的是,由于賣房業(yè)主也是“一買一賣”,急于現(xiàn)金周轉(zhuǎn),報(bào)價(jià)比市場(chǎng)價(jià)低了20萬(wàn)元,總價(jià)485萬(wàn)元,這讓她想迅速簽下合同。3月14日,小夫妻倆簽訂了購(gòu)房合同,和賣家約定,分兩筆支付定金50萬(wàn)元,首付347萬(wàn)元,剩下的88萬(wàn)元申請(qǐng)商業(yè)貸款。
“當(dāng)初為什么只約定了88萬(wàn)元的貸款?”對(duì)于這個(gè)疑問(wèn),鄧園解釋道,主要是考慮簽合同的時(shí)候,名下的商住房已經(jīng)找到了買家,敲定了385萬(wàn)元的賣價(jià)。兩人盤算著,拿到房款后就足以支付300多萬(wàn)元的首付款,可以盡量少背月供壓力。
然而,正是多付首付、少貸款的想法,為日后的違約埋下了“隱患”。
3月26日,北京出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》,明確在建、在售商辦類項(xiàng)目禁止賣給個(gè)人,而已銷售的商辦類項(xiàng)目再次上市交易時(shí),雖然可以出售給個(gè)人,但購(gòu)房人必須符合名下無(wú)房且納稅或社保滿五年的資質(zhì)。購(gòu)買小夫妻倆商住房的買家,名下已有兩套房產(chǎn),按新規(guī)已不具備購(gòu)買資格,便向鄧園提出,解除購(gòu)買合同。一環(huán)套一環(huán)的,賣不掉房子、拿不到房款的鄧園,也無(wú)力再按合約支付給她的賣家347萬(wàn)元的首付款。
鄧園記得,在交第二筆定金的時(shí)候,北京已接連出臺(tái)了幾項(xiàng)調(diào)控措施,她心里也曾打過(guò)鼓,還問(wèn)過(guò)經(jīng)紀(jì)人,萬(wàn)一商住房賣不掉,就沒有錢交首付了。然而,經(jīng)紀(jì)人告訴她說(shuō),“沒有賣不出的房子,只有賣不出的價(jià)兒,按照以往市場(chǎng)的走勢(shì),先買再賣是理性且正確的做法?！?
誰(shuí)料到,一語(yǔ)成讖。湊不足首付款買房的她,向業(yè)主提出了解約,而對(duì)方則主張,由于她違反了合同約定,至少需要支付20萬(wàn)元的違約金,50萬(wàn)元的定金因此只能退還30萬(wàn)元。
釋疑
業(yè)主的主張為何被支持
“我是因?yàn)槭艿秸{(diào)控政策影響賣不了房而導(dǎo)致沒有充足的現(xiàn)金繼續(xù)履約,是否可以按照‘不可抗力’的理由,不承擔(dān)違約責(zé)任?”一度,鄧園覺得業(yè)主的要求有點(diǎn)苛刻,難以接受,也曾咨詢過(guò)律師。
律師告訴她,已經(jīng)簽署的購(gòu)房合同中,清楚地寫明了貸款數(shù)額是88萬(wàn)元,考慮到政策影響,曾在商住房購(gòu)買后辦理過(guò)抵押貸款的夫妻倆可能會(huì)按“認(rèn)房又認(rèn)貸”的標(biāo)準(zhǔn)認(rèn)定為二套房,貸款的年限降低,但貸款差額也只有7萬(wàn)元,這不足以被認(rèn)定為無(wú)效合同。所以,樓市新政不可被當(dāng)做無(wú)力履約的“不可抗力”,業(yè)主提出的補(bǔ)償其合理?yè)p失的違約主張是被支持的。
律師說(shuō)法
是不是“不可抗力”看情況
秦兵房產(chǎn)律師團(tuán)律師孫雨寒告訴記者,如果房屋買家因政策原因已喪失了購(gòu)買資質(zhì),從而無(wú)法繼續(xù)履行購(gòu)買約定的,通常可以被認(rèn)定為“情勢(shì)變更”,不承擔(dān)單方違約責(zé)任。而如果房屋買家仍舊具備購(gòu)房資質(zhì),只是因?yàn)檎邎?zhí)行后遇到貸款首付提高、貸款年限縮短等,這些并不必然導(dǎo)致購(gòu)房人無(wú)履約能力,因此也不能簡(jiǎn)單認(rèn)定為不可抗力或情勢(shì)變更。
一般的原則是,若新政的實(shí)施對(duì)購(gòu)房人的履約能力產(chǎn)生重大影響,購(gòu)房人因新政不能按預(yù)期辦理按揭貸款而請(qǐng)求解除合同的,一般可予支持,并由賣房人退還定金和已付購(gòu)房款。但是,賣房人能夠證明購(gòu)房人有充分履約能力的,購(gòu)房人依據(jù)房屋新政主張解除合同則不能成立。
“另外,需要提醒購(gòu)房人的是,在簽訂合同時(shí),也要注意其中的條款?！睂O雨寒舉例,有的購(gòu)房人在簽訂購(gòu)房合同時(shí),約定了按揭貸款,并且選擇了若按揭貸款未能申請(qǐng)成功,由買家自行籌集剩余款項(xiàng)。
至于違約責(zé)任如何判定,孫雨寒告訴記者,通常是綜合買賣雙方的過(guò)錯(cuò)責(zé)任和賣方所產(chǎn)生的實(shí)際損失,若合同解除確實(shí)導(dǎo)致另一方當(dāng)事人利益失衡的,根據(jù)情況酌情予以支持。
