解讀：海外樓市與中國樓市的三大不同之處
近日,有德國新聞稱:600套公寓被中國人買走,越來越多的中國股民逃離股市,在海外大量購買當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn),其中越來越多的人盯上了柏林。
近幾年,中國人去國外購房金額越大越大。海外購房熱的興起,作為一種社會(huì)現(xiàn)象,不僅反映了國內(nèi)政治、經(jīng)濟(jì)、樓市環(huán)境的明顯變化,而且還說明國外少數(shù)城市樓市的吸引力超過了國內(nèi)。
美國全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)稱,截至2015年3月底的一年中,中國買家在美國購置房產(chǎn)花費(fèi)了286億美元,約占美國住房銷量的1%。NAR調(diào)查顯示,截至2015年3月底的12個(gè)月內(nèi),中國買家在美國住宅的國際買家中占比最高,為16%,高于2013年的12%。加拿大買家的占比為14%,低于2013年的23%。
數(shù)據(jù)證明了中國人海外購房需求之旺盛,不僅快速增長,而且已經(jīng)成為全球跨國購房的最大“金主”。中國人去國外買房,包括多種因素:比如房價(jià)漲得快、小孩子讀書、貪官外移資金、中產(chǎn)與富人移民等。但是,近兩年中國人海外購房增長如此迅猛,他們真的了解發(fā)達(dá)國家的樓市嗎?
中國人炒股,多數(shù)是聽消息和跟風(fēng)的。中國人去海外購房,其實(shí)也多以跟風(fēng)為主,不可能全面而系統(tǒng)的研究國外樓市,這些國家房地產(chǎn)市場(chǎng)化已有上百年歷史,有其自身的運(yùn)行規(guī)律與特征。筆者將其總結(jié)為三點(diǎn)。
其一,進(jìn)入成熟期。一國或一城的房地產(chǎn)市場(chǎng),是具有生命周期的,這與經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段有關(guān)。經(jīng)濟(jì)增速放緩,比如歐美多為2-3%;人口增長緩慢,年齡老化,其中日本和德國最為嚴(yán)重;住宅存量接近飽和,新房需求量小;城市建設(shè)告別高潮期,只是小修小補(bǔ)。
典型現(xiàn)象是,二手房成交量遠(yuǎn)大于一手房成交量,比如美國二者的比例大概是9:1。政府管理部門、房屋買賣雙方、房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所等,都是圍繞存量房進(jìn)行工作或展開業(yè)務(wù)的。而國內(nèi)各方主要圍著新房轉(zhuǎn)。比如我國地方政府很重視土地出讓金,而發(fā)達(dá)國家的地方政府離不開房屋持有稅。再如發(fā)達(dá)國家有很多收購舊房裝修翻新之后再出售或出租的機(jī)構(gòu),而中國比較少見(大都市的二房東、群租房的經(jīng)營模式非常粗糙,且不被政府認(rèn)可)。
其二,房價(jià)漲幅較小。2003-2010年期間,我國房價(jià)持續(xù)大漲(除了2008年),很多人都習(xí)慣了年均兩位數(shù)的漲幅。而發(fā)達(dá)國家的房價(jià)則非常溫和,絕大部分年份漲幅都是一位數(shù)。
比如,2015年二季度相比2002年初,英國房價(jià)指數(shù)上漲110%,年均上漲8.1%;2015年二季度相比2000年初,日本東京都市圈房價(jià)指數(shù)下跌了16%;2015年二季度相比2000年初,美國房價(jià)指數(shù)上漲了72%,年均增幅只有4.7%,如果回顧百年,則美國房價(jià)漲幅僅跑贏通脹1個(gè)百點(diǎn)左右。
這樣的房價(jià)漲幅,在中國人看來,實(shí)在沒有什么競爭力。房地產(chǎn)市場(chǎng)步入成熟期后,房價(jià)漲由就會(huì)變小,這是行業(yè)規(guī)律。在新房開發(fā)熱潮時(shí)期,市場(chǎng)需求旺盛,產(chǎn)品質(zhì)量和小區(qū)環(huán)境不斷提升,所以新房價(jià)格引領(lǐng)著房價(jià)快速上漲。而進(jìn)入存量房時(shí)代之后,城市與社區(qū)成熟、沒有大拆大建、缺少成片的新建小區(qū),房價(jià)自然趨穩(wěn)。另外,從需求端分析,歐美國家居民沒有投資房產(chǎn)習(xí)慣,甚至連自住性購房需求也不算旺盛,很多國家的租房比例多在30-50%之間。
其三,租金收益率較高。我國房價(jià)漲幅總體高于發(fā)達(dá)國家,但租金收益率卻低于后者。當(dāng)前,我國大城市住宅租金收益率平均為2-3%,而歐美國家可達(dá)到4-5%,而日本東京甚至高達(dá)5-8%。商辦類物業(yè)的租金收益率比住宅還要高一些。
中外存在這一差異的原因,可歸結(jié)為兩點(diǎn):其一,租房需求有別。中國人能購房,則絕不租房,購房置業(yè)是種民族習(xí)慣。而發(fā)達(dá)國家租房觀念流行,美國房屋自有率只有六成,歐洲大城市租房居民占四至五成。其二,假如租金基本平穩(wěn),則房價(jià)漲幅越大,租金收益率越低。我國房價(jià)漲幅大于歐美。
長期投資股票,有兩塊收益:分紅與股價(jià)上漲。投資房產(chǎn),則房租相當(dāng)于股票分紅,房價(jià)上漲則相當(dāng)于股價(jià)上漲。如果購房自住,則可以虛擬一下房租。將房租收益率加上房價(jià)漲幅,則可算出總體的長期收益率。過去多年,我國房產(chǎn)收益率,總體超過歐美。
2011年以來,我國多數(shù)三四線城市收益率大降,但一線城市和部分二線城市仍然強(qiáng)勁。而過去兩三年,國外只有個(gè)別城市,如舊金山、多倫多、悉尼、倫敦的住宅總收益率,接近中國一二線城市的水平,還都是華人集聚的城市。對(duì)此,有意在海外購房的中國人,不得不關(guān)注。
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