成交降溫 樓市觀望氛圍明顯
自3月17日北京啟動(dòng)新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策以來，樓市降溫明顯。新房市場(chǎng)開發(fā)商推盤意愿不是很強(qiáng)，5月只有9個(gè)項(xiàng)目入市銷售，其中商住房市場(chǎng)處于冰封期，二手房市場(chǎng)根據(jù)某房產(chǎn)中介研究院對(duì)其選取的“核心500盤”進(jìn)行研究和分析，新政后一個(gè)月，本市二手房市場(chǎng)整體成交量下滑74.9%，近三成的樓盤無成交。
新房： 開發(fā)商惜售規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)
根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月北京住宅市場(chǎng)僅有9個(gè)項(xiàng)目預(yù)計(jì)入市，其中包括中糧天恒天悅壹號(hào)(樓盤資料)、北京經(jīng)開汀塘、泰禾·昌平拾景園(樓盤資料)3個(gè)純新盤，以及天資華府(樓盤資料) 、綠地海珀云翡、城建萬科城(樓盤資料) 等6個(gè)老項(xiàng)目后期。
據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場(chǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2017年4月1日-4月20日，北京市新建商品住宅（不含保障房）共網(wǎng)簽1759套，環(huán)比3月中上旬下滑3.2%，同比2016年4月中上旬下滑45.7%。
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，自3月深度調(diào)控之后，4月北京住宅市場(chǎng)供應(yīng)迅速跌至低谷，而這一低迷趨勢(shì)也將延續(xù)至5月份。而除去收緊調(diào)控的直接影響之外，供應(yīng)的低迷還受到兩方面的影響，首先是去年住宅用地成交的不足，將使得今年住宅市場(chǎng)供應(yīng)的乏力，雖然供地計(jì)劃大舉增加，且實(shí)際供地明顯加速，但畢竟“遠(yuǎn)水解不了近渴”，當(dāng)下市場(chǎng)供應(yīng)不足的現(xiàn)狀仍在短期內(nèi)持續(xù)。
從入市項(xiàng)目報(bào)價(jià)特征來看，9個(gè)項(xiàng)目當(dāng)中7個(gè)尚未發(fā)布價(jià)格，而發(fā)布價(jià)格的兩個(gè)項(xiàng)目綠地海珀云翡、城建萬科城調(diào)控前均有入市，而此次入市的預(yù)計(jì)價(jià)格均與前期基本持平。郭毅認(rèn)為，價(jià)格管制的嚴(yán)厲性由此可見一斑，而合理的價(jià)格策略也成為項(xiàng)目是否能夠成功入市，以及占領(lǐng)市場(chǎng)的關(guān)鍵點(diǎn)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：“3·17”之后，一方面主管部門嚴(yán)控定價(jià)造成項(xiàng)目被動(dòng)推遲入市；另一方面，調(diào)控形勢(shì)嚴(yán)峻，部分開發(fā)商主動(dòng)惜售規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。樓市依舊供不應(yīng)求，購(gòu)房者還是感覺無房可選，緊迫的心理下，樓市銷量并未重挫。
二手房：成交量遭遇“腰斬”
一系列調(diào)控政策出臺(tái)，影響最大，最先降溫的是二手房市場(chǎng)。來自北京市住建委的數(shù)據(jù)顯示，今年4月份上半月，北京市二手房共網(wǎng)簽8000余套，環(huán)比2017年3月份下半月下降5成，二手房成交量在“3·17”后遭遇“腰斬”。
據(jù)鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)介紹，新政后，“核心500盤”整體成交量下滑74.9%，零成交樓盤由調(diào)控前的2.6%，上升至27.4%，近三成的樓盤調(diào)控后無成交?！昂诵?00盤”是根據(jù)該中介機(jī)構(gòu)樓盤字典、成交數(shù)據(jù)，綜合考慮成交量、換手率、樓盤產(chǎn)權(quán)屬性、地理位置等因素，從全市樓盤中選取具有較強(qiáng)代表性的核心樓盤。核心500盤的交易量約為鏈家交易量三成左右，且長(zhǎng)期穩(wěn)定，成交變化可以說是與整體樓市同頻的。
東四環(huán)四惠橋地區(qū)，因?yàn)橛械罔F，離國(guó)貿(mào)商圈近等優(yōu)勢(shì)，一直是二手房成交的熱點(diǎn)區(qū)域，但新政出臺(tái)后，人氣驟降。上周末，記者在四惠橋東北角的一家中介門店看到，3個(gè)經(jīng)紀(jì)人坐在前臺(tái)等待客戶，但大約半小時(shí)，都沒能等來看房人。
一中介經(jīng)紀(jì)人小韓無奈地告訴記者：“新政前，每到周六、日，每天要接待看房客戶5個(gè)左右，現(xiàn)在只有一兩個(gè)，這其中還包括租房的?！?
據(jù)介紹，隨著二手房市場(chǎng)貸款需求的下降，買賣雙方也逐漸由原來的“買方市場(chǎng)”變?yōu)椤百u方市場(chǎng)”，但二手房業(yè)主的掛牌報(bào)價(jià)和此前相比并沒有出現(xiàn)明顯的下降，一方面是由于目前買房看房的人不多，業(yè)主待價(jià)而沽，買賣雙方都在等待著信貸環(huán)境緩和。另一方面是受到“買漲不買跌”的心理影響，在市場(chǎng)較為冷淡的情況下，二手房的報(bào)價(jià)依然以企穩(wěn)為主，沒有出現(xiàn)明顯的下滑。
商住公寓：流通處于冰凍期
亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，調(diào)控前大量位置較好的商辦類項(xiàng)目成交火熱，而在調(diào)控之后，這類項(xiàng)目集體“啞火”，市場(chǎng)當(dāng)中僅剩純商住宅項(xiàng)目。而受到供應(yīng)特征的影響，近年來北京住宅用地基本以六環(huán)外為主，因此純商住宅項(xiàng)目也集中在六環(huán)外區(qū)域。受到這一變化影響，六環(huán)外成為目前以及未來成交的主力。
貸款機(jī)構(gòu)偉嘉安捷在4月24日發(fā)布的報(bào)告中提到，近期不少外省市銀行開展了消費(fèi)金融產(chǎn)品，而目前北京地區(qū)的抵押消費(fèi)政策依然趨緊，商用房全部暫停抵押。一位國(guó)有大行貸款經(jīng)理向記者表示，因?yàn)樯逃梅康盅合M(fèi)貸款的用途控制不了，不知道資金去向，所以一直不給貸款。
事實(shí)上，在4月中旬就傳出消息，北京多家銀行已禁止商用房做抵押貸款，一些能做該業(yè)務(wù)的銀行審查也已經(jīng)趨嚴(yán)。分析人士表示，商辦公寓與學(xué)區(qū)房是本次調(diào)控的主要對(duì)象，各種政策疊加出臺(tái)，對(duì)市場(chǎng)壓力越來越大。歷史上首次針對(duì)商辦類物業(yè)全面收緊調(diào)控政策。
戴德梁行華北區(qū)研究部董事魏東表示，眾多商住房的購(gòu)房者都會(huì)考慮將商住房套現(xiàn)出來再去購(gòu)買其他的住宅類產(chǎn)品，以實(shí)現(xiàn)居住升級(jí)。如果喪失流通價(jià)值后，商住房的購(gòu)房者只能依托于對(duì)外出租，實(shí)現(xiàn)租金回報(bào)，但目前來看也存在兩個(gè)問題，首先，租金回報(bào)非常漫長(zhǎng)，其次，它的收益很難保證，特別是對(duì)于這種商改住的違規(guī)產(chǎn)品，目前的監(jiān)管比較嚴(yán)格，能否順利實(shí)現(xiàn)對(duì)外出租給個(gè)人存一定疑問。
未來：價(jià)格上漲預(yù)期將改變
“3月份是房地產(chǎn)傳統(tǒng)銷售旺季，但在因地制宜的房地產(chǎn)調(diào)控政策作用下，北京市等城市新建商品住宅價(jià)格同比漲幅繼續(xù)回落?！眹?guó)家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉日前分析北京市樓市表現(xiàn)時(shí)提道，3月18日至31日北京市出現(xiàn)新建商品住宅日均成交套數(shù)減少、二手住宅日均購(gòu)房資格申請(qǐng)量下降、住宅交易三方合同成交筆數(shù)銳減的現(xiàn)象。這正為北京市樓市調(diào)控的效果提供了佐證。
偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析表示，與一系列加強(qiáng)限購(gòu)、限貸等限制性政策相配合，北京進(jìn)一步加大供給側(cè)改革，在限制需求的同時(shí)，進(jìn)一步加大土地供應(yīng)，尤其是加大自住型商品房、中小戶型商品房和租賃住房用地的供應(yīng)，這將從根本上改變市場(chǎng)預(yù)期，改善供需不平衡的矛盾，優(yōu)化供應(yīng)結(jié)構(gòu)，扭轉(zhuǎn)北京新房市場(chǎng)高端化、豪宅化的趨勢(shì)，能夠滿足更多工薪家庭置業(yè)需求，有利于平抑房?jī)r(jià)，引導(dǎo)樓市健康平穩(wěn)發(fā)展。
在樓市調(diào)控“組合拳”下，首先改變的是人們對(duì)北京樓市價(jià)格走勢(shì)的預(yù)期，成交量迅速萎縮，房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭被遏制。而新鮮出爐的北京一季度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)顯示：一季度，北京市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降7.2%。其中，保障性住房投資151.5億元，增長(zhǎng)26%。商品房本年新開工面積下降36.9%。其中，商品住宅新開工面積增長(zhǎng)2.6%。商品房銷售面積下降8%。其中，商品住宅銷售面積134.3萬平方米，下降15.4%。
業(yè)內(nèi)人士分析：“新一輪政策調(diào)控的效果會(huì)陸續(xù)顯現(xiàn)，可能在4月份或者更長(zhǎng)一段時(shí)間越來越明顯?！?
未來，北京市樓市往何處去？國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)副總隊(duì)長(zhǎng)鄔春仙認(rèn)為，此次出臺(tái)的有關(guān)房地產(chǎn)政策初步達(dá)到了調(diào)控效果，市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)趨穩(wěn)的預(yù)期變強(qiáng)，預(yù)計(jì)上半年商品住宅價(jià)格仍保持平穩(wěn)。隨著需求的減少，住宅市場(chǎng)，特別是二手住宅價(jià)格有回落的可能。但“政策調(diào)整對(duì)預(yù)期的影響有一定的滯后性，觀望期仍會(huì)持續(xù)一段時(shí)間?！?
