盤活樓市200萬億存量物業(yè) 長效機制劍指稅收
“政府只要下定決心調控樓市,儲備的調控手段有的是?！睂τ?017年如同狂轟亂炸般密集向房地產市場開炮的樓市政策,一位業(yè)內消息人士如此評價。
4月25日,中共中央政治局召開會議,分析研究當前經濟形勢和經濟工作。此次會議在談到房地產市場時,措辭發(fā)生微妙變化,“要加快形成促進房地產市場穩(wěn)定發(fā)展的長效機制”。而在去年12月中央經濟工作會議上的措辭還是“加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制”;2017年的《政府工作報告》也指出,加快建立和完善促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。措辭的變化反映出政府對于目前房地產作為此輪周期調控的核心,長效機制的建立已是如箭在弦。
那么,到底什么才是中央所謂的房地產長效機制?
事實上,從北京“3·17”樓市新政開始,過去的一個月,房地產市場政策密集加碼,認房又認貸,限買也限賣,嚴厲史無前例。結果就是,在素有“金三銀四”之稱的樓市,今年則迎來了成交量與成交價雙跌,商住類項目更是直接被凍結。
調控高壓不減
4月25日召開的中共中央政治局會議顯然給了地產業(yè)一個新的信號,那就是樓市調控政策還有更狠的大招要持續(xù)出爐。
而在此之前,國家發(fā)改委副主任寧吉喆曾透露稱,房地產的區(qū)域性、結構性矛盾給宏觀調控提出了更高的要求,相關部門正緊鑼密鼓地研究制定保證房地產長期持續(xù)健康發(fā)展的長效機制,將對熱點城市房價上漲可能帶來的泡沫嚴加防范和調控,同時堅持三四線城市的去庫存政策。
盡管2016年出臺了“9·30”新政,但并未阻止房價以高歌猛進的態(tài)勢蔓延至2017年。直到今年3月17日,北京進一步升級樓市調控政策,實施“認房又認貸”。北京出臺有史以來的最嚴調控政策也掀起了全國范圍的跟進,據不完全統(tǒng)計,全國已有20余城實施了“認房又認貸”。
在本輪調控中最大亮點當屬在供給側的“限售”,盡管北京的“限售”指出企業(yè)購買的商品住房再次上市交易,需滿3年及以上,僅停留在企業(yè)層面,但其打開了2017年樓市調控“限售”的窗口,而隨后跟進的城市則進一步將“限售”延伸到個人層面,如廈門、杭州、福州、廣州等十多個城市。
嚴躍進解釋說,買房后持有一定年限方可賣出,意味著持有房產的時間成本大幅提高,且短期轉手套現的可能性驟降。這就相當于在一定時間范圍內,凍結了房產的流動性,有利于打擊炒房客的投機情緒。
此外,此輪調控除上述措施外,還包括繼續(xù)提高首付比例、全面取消房貸優(yōu)惠、縮短貸款年限、打擊取締哄抬房價的不法中介機構等內容。
而此番調控潮的一個細節(jié)在于,樓市并不火熱、面臨去庫存任務甚至國家級貧困縣也紛紛涌入,諸如天水、贛州、滁州等城市,本面臨去庫存壓力,也紛紛限購。而國家級貧困縣安徽臨泉縣對房價緊急限制,在此番調控中也引發(fā)爭議。
從限購到限貸再到限賣,樓市調控不斷加碼,這場從熱點的一二線城市蔓延至三四線甚至貧困縣市的調控風暴,正在慢慢凸顯威力。
新政滿月效果
“兩居和三居在新政前就已經售完,只剩下了一居,而現在在售的少量兩居和三居的房源都是因為政策出臺后,業(yè)主資質不夠或拿不出首付而清退出來的。該項目的均價目前每平米在68000元?！?月24日,當《華夏時報》記者以購房者的身份來到北京大興區(qū)亦莊某售樓處時,售樓員對記者稱。
據該售樓員介紹,該項目的價格并未因新政的出臺而降價,記者在安居客網站上查詢該小區(qū)的房價顯示,4月份的價格為64471元每平方米,較3月份的58841元每平方米環(huán)比上浮8.56%。
此外,相比于鏈家和我愛我家等二手中介門店的門可羅雀,記者看到該售樓處還有零星的購房者陸續(xù)來看房,而該項目的推廣人員稱,目前來看房的人少了許多,2016年下半年到新政出臺前的售房期間內,售樓處都是熙熙攘攘。
與新房情況相比,二手房則境遇慘淡。
據亞豪機構統(tǒng)計數據,新政滿一個月來看,北京商品住宅成交量已下滑21%,尤其是進入4月份之后,成交下滑尤其明顯;4月1日-16日北京商品住宅僅實現成交1106套,相比上月同期減少66%,相比去年同期更是出現79%的下滑。而據云房數據研究中心數據顯示,從3月17日到4月17日,北京商辦類簽約800套,相比之前跌幅超過九成,整體商辦市場接近冰封。
而北京二手房的價格也開始松動,在南三環(huán)外的鏈家門店,其店長對記者介紹稱,一小區(qū)61.65平米的兩居室原報價390萬元,在4月2日,將價格下調14萬至376萬元。該店長表示,著急出售的業(yè)主會根據目前市場的行情調低價格,幅度目前在10萬-20萬元之間。
不過,值得注意的是,近期北京市新房成交均價仍在上漲。據北京市住建委官網統(tǒng)計數據顯示,2017年4月17日至4月23日,北京市商品房成交均價48171元/ ,環(huán)比上漲13.73%。
除了北京外,廣州、深圳、上海等區(qū)域樓市也在政策傳導期中悄然生變。
4月23日,上海市住房和城鄉(xiāng)建設管理委員會主任顧金山在接受媒體采訪時介紹稱,一方面,“滬九條”、“滬六條”及信貸新政效果明顯,一季度上海房地產交易“量縮價平”,新建商品房銷售面積下降32.6%;另一方面,政府主導的上海市住房保障體系打下了重要基礎,并表示上海未來一段時間內房價與房地產市場將總體保持平穩(wěn)。
根據某房產網站監(jiān)控各區(qū)在售樓盤報價顯示,廣州新政出臺后,39個在售樓盤中,有12個樓盤是價格平穩(wěn),沒出現價格上漲,27個樓盤出現價格上調,沒有1個樓盤出現價格下調;其中,番禺有個樓盤漲幅高達43%。
廣州業(yè)內人士對記者說,一般政策傳導期半年,開發(fā)商硬扛期半年,等房價下跌預計要到明年下半年。
長效機制猜想
對于房地產長效機制將包含哪些內容?業(yè)內專業(yè)人士可謂眾說紛紜。
4月中旬,國務院批轉國家發(fā)改委《關于2017年深化經濟體制改革重點工作意見的通知》強調,要健全購租并舉的住房制度,加快培育和發(fā)展住房租賃市場,加快建立和完善促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。
國務院發(fā)展研究中心市場經濟研究所房地產研究室副主任劉衛(wèi)民分析稱,中央預計要把諸如信貸政策等短期政策與長期政策結合起來,現在是一個很好的時間窗口。
聯(lián)訊證券董事總經理李奇霖、聯(lián)訊證券研究院宏觀組張德禮認為,長效機制的內容可能包括人地掛鉤、動態(tài)調整土地供應、棚改貨幣化安置。而易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進、交行金融研究中心高級研究員夏丹則指出,該機制內容或涉及房地產稅、70年產權、限購政策的定位、租賃市場的發(fā)展、土地市場的供應規(guī)則。
鏈家研究院院長楊現領則認為,長效機制中最重要的機制就是盤活存量,更多地發(fā)揮存量市場的作用,把不同產權屬性的房屋最大程度地流通或使用,尤其是非商品房的流通;把老舊住宅循環(huán)再生利用,從更廣泛的渠道釋放更多的供給,這才是最根本的長效機制。
對于存量房市場,鏈家集團董事長左暉認為,按2016年的市值來估算,中國存量住房共有2.2億套左右,保守估計,市場價值超過200萬億元,但今天存量物業(yè)的流通率大概只有2%,中國房地產發(fā)展的前景應該更多依賴于整個存量怎么盤活。
“在這么大存量的情況下,中國應盡快推進整個房地產稅的改革,通過持有稅能夠讓中國的資產流通,讓大家不要炒房子,讓房子回歸居住的屬性。”左暉認為。
