十月商業(yè)地產(chǎn)報(bào)告：商業(yè)資產(chǎn)交易的買賣博弈
十月末，SOHO中國(guó)80億美元拋售中國(guó)內(nèi)地8個(gè)辦公樓資產(chǎn)的傳言一石激起千層浪，而傳聞出售的8個(gè)項(xiàng)目均位于北京、上海，無一不是外資眼中的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。
SOHO出售寫字樓物業(yè)雖未被確認(rèn)，但10月的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)卻的確掀起了一股商業(yè)資產(chǎn)的交易浪潮，大宗交易、土地甚至是零售業(yè)都身處其中。
寫字樓仍為大宗交易主角 內(nèi)資購買方占比最大
在商業(yè)物業(yè)的大宗交易市場(chǎng)上，寫字樓向來是投資者們的首選。購物中心、綜合體等項(xiàng)目因定位、運(yùn)營(yíng)等要求較高而更具挑戰(zhàn)性，以往在受投資者關(guān)注度上會(huì)稍遜于寫字樓，但因消費(fèi)需求升級(jí)帶來的巨大潛力，近來也逐漸受到了不少投資者的青睞。
據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)所得，在商業(yè)地產(chǎn)大宗交易市場(chǎng)上，10月共約發(fā)生了4宗大宗交易，成交額均超30億元人民幣。其中，北京的融新科技中心更是以10億歐元的價(jià)格被以安聯(lián)不動(dòng)產(chǎn)為首的企業(yè)獲得。與此同時(shí)，本月共有2個(gè)綜合體、1個(gè)購物中心項(xiàng)目成功交易，寫字樓、綜合體、購物中心這三類業(yè)態(tài)是目前商業(yè)地產(chǎn)大宗交易的最主要業(yè)態(tài)。
但就整體情況而言，寫字樓依然牢牢占據(jù)商業(yè)地產(chǎn)大宗交易王者的寶座。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)不完全統(tǒng)計(jì)，在7-10月的一線城市大宗交易的數(shù)量來看，寫字樓最多，其次是綜合體和購物中心。相比業(yè)態(tài)復(fù)雜的綜合體以及運(yùn)營(yíng)難度較大的購物中心，寫字樓依然憑借其穩(wěn)定的租金收入以及較低的運(yùn)營(yíng)難度位居交易數(shù)量第一。
在大宗交易的購買方上，內(nèi)資是絕對(duì)的主角，不少內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在10月都進(jìn)行了商業(yè)資產(chǎn)投資，此外新加坡的投資?？图獙氈脴I(yè)以及老牌收購機(jī)構(gòu)KKR也有所斬獲。
土地資源熱度不減 重點(diǎn)二線城市競(jìng)爭(zhēng)激烈
除了商業(yè)物業(yè)的大宗交易外，商用土地市場(chǎng)的成交也十分活躍。存量時(shí)代下，商業(yè)地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，但仍具備較高投資價(jià)值而受到房地產(chǎn)企業(yè)的青睞，而在企業(yè)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的過程中，土地資源的獲得尤為重要。
10月，紅星美凱龍、世茂、保利均斥重金購買土地用于發(fā)展商業(yè)項(xiàng)目。其中，世茂更是以56.4億摘下港珠澳大橋的優(yōu)質(zhì)地塊用以建設(shè)綜合體項(xiàng)目，而紅星美凱龍也以24.8億的價(jià)格拿下長(zhǎng)沙一宗商住地，用來建造商業(yè)購物中心。
值得注意的是，杭州作為長(zhǎng)三角的重要二線城市，商用土地資源爭(zhēng)奪激烈，大多地塊的成交均溢價(jià)15%以上，而東莞近月來也是土地市場(chǎng)交易的重點(diǎn)城市，在大灣區(qū)發(fā)展的協(xié)同效應(yīng)吸引力下，月內(nèi)錄得了一宗溢價(jià)57.90%的土地交易。
反觀作為一線城市的廣州，大部分商用地塊均以低價(jià)成交，這是由于廣州作為商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展較早的城市，目前位置好的地塊難尋，而地塊位置的選擇影響到了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的拿地?zé)崆?，因此并未出現(xiàn)高價(jià)成交的案例。
無論是商業(yè)物業(yè)的大宗交易，亦或是土地資源的獲得，在這過程中，都可以看出一點(diǎn)：即使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，但企業(yè)發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)的步伐從不放緩。
新開業(yè)購物中心缺乏大體量身影 商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資謹(jǐn)慎
今年以來，購物中心的開業(yè)數(shù)量相比往年有所減少。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)的不完全統(tǒng)計(jì)，10月全國(guó)主要一二線城市新開業(yè)的購物中心為9個(gè)，總體量達(dá)100萬平方米以上。
其中，10萬平方米以下的購物中心有4個(gè)，10-20萬平方米的購物中心有4個(gè)，超20萬平方米的購物中心僅有1個(gè)，這說明中小體量的購物中心依然是當(dāng)下新開業(yè)購物中心的主流。存量時(shí)代下，大體量購物中心的發(fā)展和運(yùn)營(yíng)難度加大，開業(yè)數(shù)量自然不多。
在新開業(yè)的購物中心中，除凱德、紅星美凱龍、世紀(jì)金源等外，企業(yè)的開發(fā)商均以地方性的企業(yè)為主，數(shù)量占一半以上。
存量時(shí)代下，無論是大型的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，還是地方的小型商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)，如何實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展是他們現(xiàn)在考慮得最多的問題，對(duì)新商業(yè)項(xiàng)目的態(tài)度也總體趨于謹(jǐn)慎，因此在購物中心的開業(yè)數(shù)量不會(huì)很多。
“夜經(jīng)濟(jì)”成購物中心熱點(diǎn) 北京布局?jǐn)?shù)量最多
當(dāng)下，各大商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)旗下的購物中心都在謀求新發(fā)展，如何抓住社會(huì)消費(fèi)潮流打造具備自己特色的購物中心成為了他們思考的問題?！耙菇?jīng)濟(jì)”是當(dāng)下的熱點(diǎn)之一，當(dāng)下年輕人的消費(fèi)活動(dòng)時(shí)間相比以前大大延長(zhǎng)，購物中心等消費(fèi)場(chǎng)所作為他們夜生活的選擇之一，如何打造好“夜經(jīng)濟(jì)”的體驗(yàn)式消費(fèi)商業(yè)體也成為了爭(zhēng)奪年輕客源的關(guān)鍵。
在這方面，北上廣深一線城市的購物中心無疑是最先做出改變的，據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)觀察，目前布局“夜經(jīng)濟(jì)”的購物中心中，北京的數(shù)量最多，上海次之，廣州和深圳最少。
在布局“夜經(jīng)濟(jì)”的部分購物中心中，最先做出的改變就是延長(zhǎng)營(yíng)業(yè)時(shí)間，大部分的購物中心都選擇把營(yíng)業(yè)時(shí)間延長(zhǎng)至24點(diǎn)，如北京的朝陽合生匯、中糧祥云小鎮(zhèn)等，甚至還有的將營(yíng)業(yè)時(shí)間延長(zhǎng)至凌晨2點(diǎn)，如廣州五號(hào)停機(jī)坪廣場(chǎng)。
其次就是打造相關(guān)的“夜經(jīng)濟(jì)”業(yè)態(tài)，如常見的餐飲美食類業(yè)態(tài)，此外還有主題樂園、夜市、限時(shí)步行街等，主要是提升體驗(yàn)式業(yè)態(tài)的占比，豐富消費(fèi)方式來吸引更多年輕消費(fèi)者。
現(xiàn)在“夜經(jīng)濟(jì)”的發(fā)展只是開始階段，除了政府政策的推動(dòng)外，更需要的是城市配套設(shè)施的完善，購物中心作為城市配套中的重要部分，目前也在有策略地作出相應(yīng)的布局和改變。
新零售行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈 物美收購麥德龍加碼入場(chǎng)
10月，與商業(yè)地產(chǎn)有著千絲萬縷聯(lián)系的零售業(yè)也在上演交易戲碼。
繼蘇寧9月收購家樂福后，物美也在10月收購了麥德龍中國(guó)。對(duì)于物美而言，收購麥德龍中國(guó)無疑能夠擴(kuò)大其商業(yè)版圖，搶占更多的市場(chǎng)。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)了解，目前物美已經(jīng)擁有和控制了全國(guó)20多家企業(yè)的400余個(gè)網(wǎng)點(diǎn)，擴(kuò)張意圖明顯，此次收購麥德龍中國(guó)，或許能讓物美躋身新零售巨頭行列。
在新零售的賽道上，生鮮類新零售業(yè)態(tài)一直是受關(guān)注的焦點(diǎn)。近年來，阿里、京東、蘇寧等零售科技巨頭憑借其自身的強(qiáng)大科技實(shí)力打造了盒馬鮮生、7FRESH、蘇寧極物等新零售品牌，而最近因收購麥德龍而廣受關(guān)注的物美背后也有著其新零售平臺(tái)。
在上述新零售品牌中，阿里旗下的盒馬鮮生無疑是最具競(jìng)爭(zhēng)力的，無論是在布局亦或是在數(shù)量上都遠(yuǎn)超京東、蘇寧等。據(jù)觀點(diǎn)指數(shù)統(tǒng)計(jì)，截止目前為止，盒馬鮮生共計(jì)在全國(guó)21座城市布局超過150個(gè)門店。
目前，新零售的市場(chǎng)仍有大片空白市場(chǎng)等待開發(fā)，在需求和資本的推動(dòng)下，生鮮零售業(yè)不僅在業(yè)態(tài)上愈發(fā)豐富多樣，競(jìng)爭(zhēng)也越加激烈。
無論是阿里的加速擴(kuò)張，亦或是物美通過收購入場(chǎng)加碼，每個(gè)新零售參與者都在探索自己的發(fā)展模式，而新零售發(fā)展之路還遠(yuǎn)沒有走到盡頭，未來還會(huì)有怎樣的發(fā)展，值得期待。
