一、二線熱點(diǎn)城市房貸收緊 部分四線城市房?jī)r(jià)上揚(yáng)
在四大一線城市全部上調(diào)房貸利率后，南京、杭州等熱點(diǎn)二線城市也迎來(lái)加息潮。
包括工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行在內(nèi)的杭州多家銀行已經(jīng)將首套房房貸利率折扣從9折調(diào)整為95折，也有個(gè)別銀行直接取消了折扣，統(tǒng)一實(shí)行基準(zhǔn)利率。而南京多家銀行的二套房房貸利率已經(jīng)上浮10%。
據(jù)中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月以來(lái)，深圳、上海、廣州、重慶、福州、蘇州、廈門(mén)、南昌和寧波等多個(gè)城市紛紛調(diào)高利率。在全國(guó)35個(gè)城市533家銀行中，有122家銀行首套房利率折扣上升，占比22.89%。
收緊信貸被認(rèn)為樓市調(diào)控政策中的“殺手锏”，房貸利率的上升會(huì)迫使房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速降溫。
同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，樓市“定向”加息基于三方面原因：“一是，從樓市調(diào)控角度來(lái)看，控制房貸額度，收緊房貸利率是迎合本輪樓市調(diào)控的需要，并且是調(diào)控信貸環(huán)節(jié)中非常重要的一環(huán)；從銀行的角度來(lái)看，銀行也是企業(yè)，是企業(yè)就要盈利，既然自去年10月開(kāi)始房貸的放貸額度大幅縮水，那么，對(duì)沖放貸額度縮水導(dǎo)致的利潤(rùn)損失的方法也只有提高利率，也就是銀行的房貸盈利由去年10月之前的‘薄利多銷(xiāo)’轉(zhuǎn)為‘厚利少銷(xiāo)’，這樣保證銀行的利潤(rùn)不至于降低那么多；三是，從控風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)看，2015年-2016年的過(guò)度放貸導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，如果繼續(xù)大規(guī)模放貸，有可能會(huì)引起資產(chǎn)泡沫，當(dāng)前適度收縮放貸有利于平穩(wěn)房?jī)r(jià)，化解由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快而帶來(lái)的資產(chǎn)價(jià)格預(yù)期跌價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)?！?
熱點(diǎn)二線城市迎來(lái)加息潮
五一過(guò)后，一線城市房貸利率率先調(diào)整，其中，調(diào)整力度最大的是北京信貸政策：5月2日起，幾大國(guó)有商業(yè)銀行在內(nèi)的北京主要銀行首套房將執(zhí)行基準(zhǔn)利率，二套房的貸款利率則將在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上上浮20%。
上調(diào)房貸利率的“加息”措施會(huì)直接導(dǎo)致購(gòu)房成本增加，比如同樣貸款300萬(wàn)，貸款20年，基準(zhǔn)利率貸款總額相比房貸利率上調(diào)20%后的貸款總額相差約30萬(wàn)元，這就會(huì)使得更多的購(gòu)房者選擇“持幣觀望”。
房貸收緊的同時(shí)，房貸放款周期也明顯延長(zhǎng)。此前，上海貸款審批不到一周時(shí)間，而今年以來(lái)，貸款審批通常要2-3周，而放款時(shí)間達(dá)到幾個(gè)月甚至半年。
而隨著一線城市全線收緊信貸，熱點(diǎn)二線城市的跟進(jìn)，未來(lái)將有更多的二線城市加入到樓市“定向”加息的隊(duì)伍中。
張宏偉認(rèn)為，利率“加息”這樣的政策擴(kuò)容并且一直持續(xù)執(zhí)行，勢(shì)必會(huì)影響到房企的正常銷(xiāo)售，導(dǎo)致企業(yè)的回款周期進(jìn)一步拉長(zhǎng)。此外，今年下半年房企資金兌付壓力窗口期的即將到來(lái)，屆時(shí)，房企資金壓力越來(lái)越大，“加息”等多重政策有可能還會(huì)倒逼開(kāi)發(fā)企業(yè)“以?xún)r(jià)換量”，以通過(guò)各式各樣的“策略性降價(jià)”或直接降價(jià)彌補(bǔ)上調(diào)房貸利率對(duì)于市場(chǎng)成交量的影響。
“虛火”蔓延至部分四線城市
隨著熱點(diǎn)一、二線城市強(qiáng)力的調(diào)控措施，房地產(chǎn)市場(chǎng)也逐漸回溫，不僅成交量大幅減低，房?jī)r(jià)也進(jìn)入下行的渠道。
以上海為例，據(jù)上海鏈家市場(chǎng)研究部監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)顯示，在剛過(guò)去的4月份中，上海市商品住宅成交量為97.2萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑56.1%，同比下滑21.8%，成交均價(jià)為每平方米32636元，環(huán)比下滑1.9%，同比上漲10.9%；二手房共計(jì)成交1.76萬(wàn)套，環(huán)比下跌20.56%，同比下跌9.24%；其中二手住宅成交1.55萬(wàn)套，環(huán)比下跌20.38%，同比下跌9.36%。
在一、二線城市房?jī)r(jià)趨于穩(wěn)定的同時(shí)，樓市“虛火”轉(zhuǎn)而蔓延至四線城市。春節(jié)過(guò)后，環(huán)京津城市圈、長(zhǎng)三角城市圈、廣深城市圈的三四線城市率先啟動(dòng)，隨后逐步蔓延，以鎮(zhèn)江、句容為代表的環(huán)南京都市圈，以開(kāi)封、洛陽(yáng)為代表的環(huán)鄭州都市圈，不僅新房成交量激增，房?jī)r(jià)也快速上漲。
以此前被成為“鬼城”的常州為例，前兩年，常州的房?jī)r(jià)一直穩(wěn)定在每平方米6000元左右，而在4月份出臺(tái)限購(gòu)政策之前，新房成交均價(jià)達(dá)到每平方米10332元，成功破萬(wàn)。
此外，部分四線城市的房?jī)r(jià)上漲速度也在加快，以中部四線城市開(kāi)封為例，去年年初，與鄭州接壤的開(kāi)封西湖周邊項(xiàng)目高層項(xiàng)目均價(jià)每平方米約4000元，而目前新開(kāi)盤(pán)的房源價(jià)格已經(jīng)上升到每平方米8000元，而部分精裝修項(xiàng)目單價(jià)的均價(jià)已經(jīng)過(guò)萬(wàn)。
