中房地產(chǎn)接手中交 連續(xù)虧損下能否扭轉(zhuǎn)業(yè)績(jī)頹勢(shì)存疑
“中交系”地產(chǎn)整合仍在路上，近日，中房地產(chǎn)發(fā)布公告稱(chēng)，正式代為經(jīng)營(yíng)管理中交地產(chǎn)。重組失敗后，中房地產(chǎn)以托管形式接手中交地產(chǎn)業(yè)務(wù)，獲得資本市場(chǎng)認(rèn)可。對(duì)于業(yè)績(jī)并不突出的中房地產(chǎn)而言，接手中交地產(chǎn)業(yè)務(wù)后，盡管能獲得較多資源，但是該公司未來(lái)在發(fā)展中能否扭轉(zhuǎn)財(cái)務(wù)頹勢(shì)，仍有待市場(chǎng)來(lái)檢驗(yàn)。財(cái)報(bào)顯示，中房地產(chǎn)已連續(xù)兩年凈利潤(rùn)下降，呈現(xiàn)出明顯的“增收不增利”現(xiàn)象，2016年中房地產(chǎn)凈利潤(rùn)為1186.73萬(wàn)元，同比減少58.25%。
連續(xù)虧損
近兩年，中房地產(chǎn)凈利潤(rùn)連續(xù)下滑，“增收不增利”成為該公司發(fā)展的阻礙之一。
近期，中房地產(chǎn)一季度財(cái)報(bào)預(yù)計(jì)歸屬上市公司股東凈利潤(rùn)虧損約2438萬(wàn)元，相比去年同期虧損560萬(wàn)元，虧損增大了3倍。對(duì)此，中房地產(chǎn)表示，虧損原因是新項(xiàng)目拓展、銷(xiāo)售擴(kuò)大、增加人員配置等因素，導(dǎo)致銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用較上年有較大幅度的上升，另外，報(bào)告期內(nèi)部分項(xiàng)目利潤(rùn)率較低，導(dǎo)致整體利潤(rùn)率下降。
不僅是今年一季度，中房地產(chǎn)前兩年凈利潤(rùn)也在持續(xù)下滑。2016年年報(bào)顯示，中房地產(chǎn)全年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入21億元，同比增長(zhǎng)88.26%，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)1186.73萬(wàn)元，同比減少58.25%，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流持續(xù)三年為負(fù)數(shù)。
此外，基本每股收益、加權(quán)平均凈資產(chǎn)等指標(biāo)也出現(xiàn)下滑情況，負(fù)債率則上升至85.74%，較2015年同期增加22.3%。針對(duì)資產(chǎn)負(fù)債率同比增加，中房地產(chǎn)回應(yīng)稱(chēng)，主要為本期開(kāi)發(fā)貸、發(fā)行債券及應(yīng)付土地款的增加所導(dǎo)致。
“‘增收不增利’的一個(gè)很重要原因或在于此類(lèi)地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售節(jié)奏比較慢，看似收入水平提高，但銷(xiāo)售節(jié)奏慢，潛在的財(cái)務(wù)成本等會(huì)比較高，基于此，項(xiàng)目盈利的空間也不是很大?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受北京商報(bào)記者采訪(fǎng)時(shí)如是說(shuō)。
同樣，同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，中房地產(chǎn)凈利下滑的原因有兩點(diǎn)，一方面中房地產(chǎn)是以做保障房為主的公司，這一塊利潤(rùn)較薄，再加上結(jié)算較慢，周轉(zhuǎn)速度慢也會(huì)影響企業(yè)凈利潤(rùn)。另一方面，該公司體量不大，成交控制不太好，這也會(huì)侵蝕利潤(rùn)導(dǎo)致虧損。
中交托管
不得不提的是，涉及中房地產(chǎn)的“中交系”地產(chǎn)整合仍在路上。重組失敗后，中房地產(chǎn)并未放棄，只是將重組改為了“托管”。4月26日，中房地產(chǎn)公告表示已于4月21日與中交房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“地產(chǎn)集團(tuán)”)、中交地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中交地產(chǎn)”)簽訂《托管協(xié)議》，中房地產(chǎn)正式代為經(jīng)營(yíng)管理中交地產(chǎn)。
對(duì)此，中房地產(chǎn)公告稱(chēng)，托管中交地產(chǎn)是為盡量減少和避免與地產(chǎn)集團(tuán)下屬地產(chǎn)業(yè)務(wù)目前存在的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)情況。事實(shí)上，同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)困擾“中交系”地產(chǎn)由來(lái)已久，地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合的決心也早有顯現(xiàn)。2015年，中國(guó)交通建設(shè)集團(tuán)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中交集團(tuán)”)為推進(jìn)內(nèi)部房地產(chǎn)板塊整合，出資成立了地產(chǎn)集團(tuán)。此后，以地產(chǎn)集團(tuán)為依托，中交集團(tuán)開(kāi)啟了旗下房地產(chǎn)業(yè)務(wù)漫長(zhǎng)的整合之路。
目前，中交地產(chǎn)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展布局主要依靠綠城中國(guó)和中房地產(chǎn)“A+H”兩家上市公司以及中交地產(chǎn)。作為A股上市平臺(tái)，中房地產(chǎn)在中交集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)整合過(guò)程中扮演著極其重要的角色，從重組失敗，再到托管，采取了一系列措施。
中房地產(chǎn)代為經(jīng)營(yíng)管理中交地產(chǎn)后，人事調(diào)整也緊跟而來(lái)。4月27日，中交地產(chǎn)披露了關(guān)于董事、監(jiān)事、高級(jí)管理人員發(fā)生變動(dòng)的情況。公告顯示，為推進(jìn)房地產(chǎn)板塊的重組整合，優(yōu)化管理鏈條，中交地產(chǎn)決定進(jìn)行14項(xiàng)人事變動(dòng)。
對(duì)于“中交系”地產(chǎn)整合，張宏偉表示，其實(shí)在用中房地產(chǎn)的殼進(jìn)行資產(chǎn)重組?！爸薪幌怠钡禺a(chǎn)整合，一方面保證國(guó)有資產(chǎn)不流失，另一方面避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)。此外，整合后，中交資產(chǎn)規(guī)模進(jìn)一步加大，提高了行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。
能否救場(chǎng)
對(duì)于連續(xù)兩年凈利下滑的中房地產(chǎn)而言，接手中交地產(chǎn)后，能否扭轉(zhuǎn)業(yè)績(jī)頹勢(shì)呢?
對(duì)此，張宏偉表示，綠城本身也在“中交系”內(nèi)，中房地產(chǎn)的一些項(xiàng)目嫁接綠城品牌的話(huà)，對(duì)于地塊價(jià)值的挖掘，有可能對(duì)中房地產(chǎn)未來(lái)利潤(rùn)的提升起到一定幫助作用。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，中房地產(chǎn)托管之后將擁有更多土地儲(chǔ)備，就目前融資收緊的環(huán)境看，后續(xù)對(duì)于中房地產(chǎn)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)、節(jié)約拿地成本、現(xiàn)有土地資源開(kāi)發(fā)等都有積極作用。對(duì)于中交地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，通過(guò)讓所有房地產(chǎn)資源和項(xiàng)目歸集到中房地產(chǎn)旗下，有助于專(zhuān)業(yè)化和獨(dú)立操盤(pán)的目的。專(zhuān)業(yè)化的提升也有助于中房地產(chǎn)股票的提振，尤其是注入更多的土地資源和保持獨(dú)立的運(yùn)作后，中房地產(chǎn)的市值更容易做大。
在后續(xù)盈利方面，類(lèi)似企業(yè)需要擴(kuò)大融資渠道，繼續(xù)加大在招拍掛市場(chǎng)上的拿地力度等，惟有做大規(guī)模才可以更好地降低運(yùn)營(yíng)成本，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)。中房地產(chǎn)的品牌影響力其實(shí)一般，后續(xù)資源整合以后如何尋求發(fā)力很關(guān)鍵。另外類(lèi)似綠城的股權(quán)投資也被納入到此類(lèi)企業(yè)中，后續(xù)和綠城的合作需要進(jìn)一步展開(kāi)。另外，中交地產(chǎn)當(dāng)前的優(yōu)勢(shì)是有較好的海外投資機(jī)會(huì)和建筑工程特色，后續(xù)若出現(xiàn)業(yè)務(wù)的結(jié)合，要防范部分成本被隱性化，即看似房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的造價(jià)成本降低了，但或轉(zhuǎn)移到此類(lèi)母公司中交集團(tuán)上面去。
此外，中房地產(chǎn)接手中交地產(chǎn)后，如果管理層能力不跟進(jìn)，那么項(xiàng)目并入以后，反而增加了運(yùn)營(yíng)的成本。后續(xù)對(duì)于產(chǎn)品的定位以及開(kāi)發(fā)出較好的產(chǎn)品系列等，都是類(lèi)似企業(yè)需要關(guān)注的。
