八步買房流程 讓你掃去購(gòu)房中的層層障礙
1.認(rèn)購(gòu)流程
需謹(jǐn)慎檢查開(kāi)發(fā)商五證是否齊全。
定金和訂金有什么區(qū)別？定金”與“訂金”雖只一字之差，但法律含義卻截然不同?！岸ń稹焙幸环N保證金的性質(zhì)，《合同法》規(guī)定，可以將定金作為一種債權(quán)擔(dān)保，簽訂合同的買賣雙方，在履行合同后，定金應(yīng)當(dāng)?shù)肿鲀r(jià)款或者收回。若購(gòu)房者不履行定金合同，無(wú)權(quán)要求返還定金；收受定金的賣房人或發(fā)展商不履行定金合同，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”而“訂金”一詞在法律上沒(méi)有明文的規(guī)定，一般僅只表示一種預(yù)先支付的價(jià)款，不存在違約責(zé)任的賠償問(wèn)題。
2.交首付
需提供你個(gè)人資料，房產(chǎn)資料，向銀行申請(qǐng)按揭貸款。首付是以成交價(jià)格的2成或者3成或者更高。
3.簽合同
簽合同注意事項(xiàng)
1、首先看開(kāi)發(fā)商是否具備“五證”
2、使用規(guī)范的合同文本
3、查驗(yàn)有關(guān)證明文件
4、買期房要注意建筑面積的約定
5、買期房要約定條件和時(shí)限
6、簽約時(shí)要注意房屋質(zhì)量問(wèn)題
7、簽約時(shí)明確物業(yè)管理事項(xiàng)
8、注意合同文本中補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容
9、注意約定違約責(zé)任
4.貸款方式：公積金貸款 商業(yè)貸款
公積金貸款要求
首次購(gòu)買普通商品房，貸款總額最高不得超過(guò)商品房成交價(jià)的80%，且不得超過(guò)貸款最高額度。貸款的最低期限為1年，最高期限為30年。還貸年齡延長(zhǎng)至法定退休年齡后5年，即男65周歲，女60周歲。貸款利率：貸款利率執(zhí)行中國(guó)人民銀行的有關(guān)規(guī)定，并隨中國(guó)人民銀行利率調(diào)整而調(diào)整。
商業(yè)貸款要求
貸款總額最高不得超過(guò)商品房成交價(jià)的80%，通常要求月還款額不超過(guò)月收入的50%。
5.貸款流程
公積金貸款
1.沈陽(yáng)公積金一手房貸款流程
(1) 申請(qǐng)：申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)人持貸款要件到繳存住房公積金的中心各區(qū)管理部(以下簡(jiǎn)稱管理部)個(gè)人貸款受理窗口填寫公積金貸款申請(qǐng)審批表。
(2) 審核：受理人員按貸款政策進(jìn)行個(gè)人信用(含配偶)及材料審核，錄入表中信息、復(fù)核合格后，系統(tǒng)輸出合同文本、貸款借據(jù)及委托扣款協(xié)議等文本。
(3) 簽字：申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)人在辦理銀行還款卡(折)后在上述文本簽字確認(rèn)。
辦理?yè)?dān)保及抵押：申請(qǐng)人及共同申請(qǐng)人到擔(dān)保公司窗口辦理?yè)?dān)保與房產(chǎn)抵押登記。
(4) 放款：待擔(dān)保與房產(chǎn)抵押登記辦理完畢后，管理部復(fù)核貸款材料后委托銀行將貸款劃入已與中心簽訂保證協(xié)議的開(kāi)發(fā)企業(yè)賬戶，借款人憑身份證原件到委托銀行領(lǐng)取相應(yīng)回執(zhí)。
(5) 還款：借款人每月按合同約定的時(shí)限內(nèi)償還當(dāng)月應(yīng)還貸款本息，直至貸款全部還清。還款期內(nèi)可修改一次還款方式。
商業(yè)貸款流程
1.提交貸款申請(qǐng)：當(dāng)你簽好了房屋買賣合同后就可以向銀行申辦商業(yè)貸款了。無(wú)論是一手房貸還是二手房貸，都需要將銀行認(rèn)可的齊全材料遞交給銀行審核，這是商業(yè)貸款流程中最重要的一步。主要包括身份證、戶口本、結(jié)婚證原件以及復(fù)印件；外地戶籍需要提供暫住證或者居住證；工作單位出具的收入證明；買賣合同、首付款發(fā)票或者收據(jù)；近半年的工資流水或其他資產(chǎn)證明。除了以上五項(xiàng)資料外，不同銀行對(duì)商業(yè)貸款要求有一定的差異，還要詳細(xì)詢問(wèn)貸款銀行要求的其他資料。
2.銀行受理調(diào)查：銀行收到貸款申請(qǐng)人的申請(qǐng)材料后，就會(huì)對(duì)其材料進(jìn)行審核，商業(yè)貸款一般審核時(shí)間是15個(gè)工作日，最長(zhǎng)不超過(guò)1個(gè)月。在銀行受理調(diào)查期間，會(huì)根據(jù)情況要求貸款申請(qǐng)人補(bǔ)充一些資料，因此，這段時(shí)間貸款申請(qǐng)人需與銀行保持聯(lián)絡(luò)。
3.銀行核實(shí)審批：貸款銀行會(huì)針對(duì)幾方面進(jìn)行核實(shí)：房屋的情況、借款人的資質(zhì)信用情況等。這是商業(yè)貸款流程中比較重要的環(huán)節(jié)，如果貸款申請(qǐng)人的信用不良，會(huì)直接導(dǎo)致貸款申請(qǐng)的失敗，因此生活中積累良好的個(gè)人信用是很重要的。
4.雙方辦理相關(guān)手續(xù)：銀行通知貸款申請(qǐng)人，貸款審批通過(guò)后需要在該銀行開(kāi)戶，領(lǐng)借記卡并簽訂貸款合同。同時(shí)，辦理抵押、保證、質(zhì)押和保險(xiǎn)等有關(guān)擔(dān)保手續(xù)。在簽訂貸款合同、辦理?yè)?dān)保手續(xù)的時(shí)候一定要詳細(xì)了解合同中的細(xì)則，明確自己的權(quán)利和義務(wù)，以免發(fā)生不必要的誤會(huì)。
5.銀行發(fā)放貸款：所有貸款手續(xù)辦理完畢后，銀行會(huì)將貸款資金打入到房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的賬戶，借貸關(guān)系成立，貸款人按規(guī)定償還貸款。
6.新房需要繳納稅費(fèi)
契稅
對(duì)于個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購(gòu)房人、配偶以及未成年子女，下同）面積為90平方米以下的，減按1%征收契稅，面積為90平方米以上的，減按1.5%征收契稅。
對(duì)個(gè)人購(gòu)買家庭第二套改善性住房面積為90平方米以下的，減按1%征收契稅，面積為90平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。
住房維修資金
《沈陽(yáng)市物業(yè)專項(xiàng)維修資金管理辦法》自2016年1月1日起施行?！掇k法》對(duì)維修資金的交存標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了調(diào)整，首期交存標(biāo)準(zhǔn)由57.5元/平方米，調(diào)整為63元/平方米（沒(méi)有電梯）和92元/平方米（有電梯）。
7.驗(yàn)收流程
在規(guī)定的時(shí)間去物業(yè)部門查看資料。資料包括：A、房屋的《住宅質(zhì)量保證書(shū)》；B、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》；C、《竣工驗(yàn)收備案表》；D、面積實(shí)測(cè)表；E、管線分布竣工圖(水、強(qiáng)電、弱電、結(jié)構(gòu))。
出發(fā)去驗(yàn)房。通常情況下，物業(yè)會(huì)同購(gòu)房者一同前往驗(yàn)房。
先看園區(qū)。園區(qū)內(nèi)的道路情況、綠化情況，車位情況等是否達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)。
看樓體、樓道、樓梯、電梯等公共設(shè)施。有沒(méi)有掉漆、掉墻皮等現(xiàn)象，電梯是否通過(guò)年審，也關(guān)系到未來(lái)的安全。
看自家房屋內(nèi)部。自家房屋內(nèi)部，是整個(gè)交房過(guò)程中應(yīng)該看得最仔細(xì)的部分，因?yàn)檫@會(huì)與你未來(lái)的裝修、入住以及生活息息相關(guān)。
A：進(jìn)戶門
是否有劃痕、破損等現(xiàn)象，確認(rèn)安裝是否牢固，關(guān)門后仔細(xì)檢查是否有漏風(fēng)現(xiàn)象。
B：地面
是否平整、是否有裂痕、是否空鼓，是驗(yàn)收地面時(shí)最重要的三個(gè)因素?？展呐c裂痕很好觀察，那么，是否平整和水平，則需要一定的測(cè)量。用長(zhǎng)尺（或者帶有水平的專用直尺） ，靠墻壁地面，檢查是否平整。
C：墻面
涂料是否平整，色澤是否一致。同地面一樣，是否存在空鼓、裂縫的情況。衛(wèi)生間、廚房墻面是否存在滲水情況，查明緣由。
D：頂棚
主要查看是否平整，有無(wú)裂縫。
E：門窗
玻璃是否完好，有無(wú)破損。打開(kāi)窗戶，再關(guān)閉，查看零件是否完好，是否存在漏風(fēng)情況。觀察窗戶周邊墻壁有無(wú)滲水痕跡，在遇到大雨情況下有可能漏水。
F：戶型實(shí)際是否同戶型圖相符
包括戶型基本情況、水電管線圖等。
G：衛(wèi)生間
如若沒(méi)有窗戶，則應(yīng)有通風(fēng)孔。通風(fēng)孔設(shè)在吊頂下面。離通風(fēng)孔最近的插座是防水插座。
H：給水
給水管有無(wú)滲漏、堵塞（有無(wú)試壓記錄表）；給水支管過(guò)高；穿越樓板處有無(wú)滲漏等。主要查看廚房和衛(wèi)生間，主管道、分管道各用水房間是否設(shè)置，分戶主控閥門、水表、龍頭是否齊全，閥門、水表、龍頭等處的接頭部位是否漏水、滲水、滴水，有必要做一次通水試驗(yàn)，檢 查水壓，水流，水質(zhì)。大開(kāi)龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點(diǎn)、急一點(diǎn)，一來(lái)看看水壓，二來(lái)試試排水速度。(一般新房子會(huì)配一個(gè)簡(jiǎn)易龍頭給業(yè)主)。
I：下水
查看廚房和衛(wèi)生間，下水主管道、下水分管道各用水房間是否設(shè)置，地漏與泛水坡度符合設(shè)計(jì)要求，達(dá)到不倒泛水，結(jié)合處嚴(yán)密平順，無(wú)滲漏。
J：管道
檢查管道安裝、通暢和密封，如有不牢情況，需要加固處理。
K：預(yù)留洞
排煙道、排風(fēng)道、空調(diào)孔、強(qiáng)排孔設(shè)置是否合理；預(yù)留孔洞與排水管、雨水管有無(wú)沖突等。
L：驗(yàn)電：
（1）強(qiáng)電：詳細(xì)查看每個(gè)房間的插座、開(kāi)關(guān)、燈具的配置情況，所有電源線應(yīng)是暗敷在墻頂?shù)孛鎯?nèi)，不應(yīng)有明露導(dǎo)線。（2）弱電：家庭多媒體信息箱功能是否齊全。
8.辦理房證
實(shí)行“單方申請(qǐng)”后，購(gòu)房人可以根據(jù)自己的時(shí)間安排決定何時(shí)申請(qǐng)房屋登記，不再受開(kāi)發(fā)企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)時(shí)間的制約?！锻ㄖ分羞€鼓勵(lì)房屋登記部門縮短商品房登記辦證工作時(shí)限，有條件的登記機(jī)構(gòu)可實(shí)行即時(shí)辦結(jié)。
到哪去辦理？
購(gòu)房者可到房地產(chǎn)交易權(quán)屬登記中心三樓領(lǐng)號(hào)臺(tái)領(lǐng)取房屋轉(zhuǎn)讓申請(qǐng)表，找開(kāi)發(fā)商加蓋企業(yè)印鑒，帶上必要的材料即可到窗口辦理。
需要哪些材料？
登記所需材料分別為：登記申請(qǐng)書(shū)、購(gòu)房人身份證明、房屋初始登記證明、商品房買賣合同、契稅完稅憑證、維修資金收據(jù)、其他必要材料。房屋已貸款的，還需提供借款合同及抵押合同。
得花多少錢？
除了時(shí)間更靈活，新政策實(shí)施后還可節(jié)約開(kāi)支。以前找中介辦房證，中介費(fèi)數(shù)百元不等，多則近千元，以后這筆錢可以省下來(lái)了。沈陽(yáng)市房產(chǎn)局規(guī)定，辦理房證的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：住宅每套80元；非住宅每件550元。
