房屋租賃 房東房客都應(yīng)知道的事
近年來房?jī)r(jià)一路飆升，越來越多的人開始選擇租房居住，只是，租房時(shí)經(jīng)常會(huì)遇到一些麻煩事，比如：住著好好的，突然冒出一個(gè)房東來，才知自己簽的是二房東；馬桶漏水，自己糟心也就算了，淹到鄰居家了這個(gè)責(zé)任誰來負(fù)？
這些小麻煩處理不好就會(huì)鬧到對(duì)簿公堂的地步。
那么，租房過程中哪些事項(xiàng)得注意？就讓秦淮法院的法官來和你聊聊房屋租賃中你應(yīng)當(dāng)知道的那些事。
情形一：想踏實(shí)用房須明確產(chǎn)權(quán)
大學(xué)剛畢業(yè)的小李好不容易找到了一份工作，便想著在單位附近租套房子方便上班。
通過中介，他看中了小趙的房子，之后，三方簽訂了《房屋租賃合同》，小李當(dāng)即支付了半年的租金及押金一共六萬余元給小趙。
可誰想到，小李住了不到三個(gè)月，房主孫先生就拿著產(chǎn)權(quán)證和租賃合同上了門。原來小趙并非房屋的產(chǎn)權(quán)人，只是一個(gè)“二房東”，而他和房主孫先生的租賃合同中明確約定禁止轉(zhuǎn)租，孫先生因?yàn)槁?lián)系不到小趙收房租，這才找上了門。
看見租客換了人，孫先生立馬撥打110報(bào)了警。
小李想到自己付出去的租金和押金，隨即撥通了小趙的電話，結(jié)果對(duì)方一句人不在南京便掛了電話。因?yàn)楹头恐鲗O先生始終無法達(dá)成一致，小李只能默默地搬出了自己剛住了三個(gè)月的房子。為了挽回自己的損失，小李只得將始終避而不見的小趙訴至法院。
法院經(jīng)過審理認(rèn)為，小趙未經(jīng)房主同意，在租賃合同明確約定禁止轉(zhuǎn)租的情況下，還將房屋轉(zhuǎn)租給小李，小趙與小李的轉(zhuǎn)租合同應(yīng)屬無效，故判決小趙返還了小李支付的剩余租金及押金共計(jì)四萬余元。
【法官說法】
現(xiàn)實(shí)生活中，不少承租人疏于核實(shí)房屋真實(shí)的產(chǎn)權(quán)情況，認(rèn)為既然對(duì)方敢于掛牌出租，且有中介公司居間，那么出租人理所當(dāng)然是享有將房屋對(duì)外出租的權(quán)利的。
因此，簽訂合同前，如果出租人本人是產(chǎn)權(quán)人，那么你應(yīng)當(dāng)要求其提供身份證、房屋產(chǎn)權(quán)證的原件以供核實(shí)，如果出租人并非產(chǎn)權(quán)人，那么則應(yīng)要求其提供產(chǎn)權(quán)人的授權(quán)委托手續(xù)或者產(chǎn)權(quán)人同意轉(zhuǎn)租的相關(guān)證明材料，否則一旦簽訂一份無效合同，不但租房沒有保障，會(huì)面臨隨時(shí)被產(chǎn)權(quán)人掃地出門的尷尬情況，而且支付出去的租金押金等款項(xiàng)也將可能難以追回。
情形二：房屋損壞責(zé)任如何分？
小張承租了謝女士的房屋三年多，租賃合同履行得一直十分順當(dāng)。但是某天在小張上班后，因?yàn)槌樗R桶的水箱出現(xiàn)故障，水流漫溢，除了導(dǎo)致謝女士房屋緊鄰衛(wèi)生間的地板受損外，水還沿著墻壁一直滲漏到了隔壁鄰居家中，因?yàn)闊o法聯(lián)系小張，鄰居第一時(shí)間聯(lián)系上了謝女士。因?yàn)楦舯卩従蛹抑械匕迨艿浇荩x女士為此向鄰居支付了賠償款5000元。此后謝女士多次聯(lián)系小張要求其支付賠償費(fèi)用，雙方每次交談均是不歡而散。
謝女士認(rèn)為：你居住使用期間抽水馬桶使用不當(dāng)導(dǎo)致漫水，當(dāng)然應(yīng)該你賠錢！可小張卻認(rèn)為：你家抽水馬桶本身就老化，經(jīng)常出故障，和我有什么關(guān)系？
無奈，謝女士最終選擇了與小張對(duì)簿公堂。法院在審理中發(fā)現(xiàn)，謝女士房屋內(nèi)抽水馬桶配件的確存在一定老化問題，但另外一個(gè)導(dǎo)致漫水的重要原因，則是因?yàn)樾堅(jiān)诰幼∑陂g擔(dān)心衛(wèi)生間地漏發(fā)生回漫問題，擅自將衛(wèi)生間的地漏堵塞所致。后經(jīng)法院組織調(diào)解，小張賠償了謝女士4000元。
【法官說法】
為避免租賃雙方產(chǎn)生不必要的糾紛，建議：交接房屋時(shí)要履行交接手續(xù)，并通過交接清單明確記錄交接時(shí)房屋及屋內(nèi)物品的狀況、數(shù)量等，避免日后各執(zhí)一詞；承租人在租賃期間應(yīng)合理使用房屋，租來的房子也請(qǐng)您愛惜，因?yàn)椴话葱再|(zhì)和用途使用房屋及物品造成損壞的，依法是要承擔(dān)賠償責(zé)任的；承租人在租賃期間如果發(fā)現(xiàn)房屋及室內(nèi)物品損壞的，應(yīng)第一時(shí)間與出租人取得聯(lián)系，并通知其維修，而不是自己先行維修，容易產(chǎn)生維修費(fèi)用金額確認(rèn)以及如何分擔(dān)的爭(zhēng)議。
情形三：不定期租賃易發(fā)糾紛
老錢退休后兒女孝順給他另外買了套房子，老錢通過熟人介紹，將自己的房子出租給了外地來寧工作的小邱。因?yàn)橐恢甭犝f自己的房子有可能拆遷，老錢便和小邱在租賃合同中約定，小邱承租房屋至“拆遷之日止”。
轉(zhuǎn)眼兩年多過去了，房子一點(diǎn)兒拆遷的動(dòng)靜都沒有，老錢跑去街道社區(qū)打聽，被告知目前根本沒有拆遷計(jì)劃。可老錢想要收回房子給自家親戚住，多次找小邱要求解除合同，均被小邱一口拒絕。無奈之下，老錢只好告上法庭。
法院經(jīng)審理認(rèn)為，從審理中街道提供的證明材料看，老錢家房屋所在片區(qū)拆遷何時(shí)發(fā)生、是否能發(fā)生都是不確定的，老錢和小邱簽訂的租賃合同實(shí)際未能明確租賃的終止日期，即對(duì)租賃期限沒有做出明確的約定，應(yīng)當(dāng)視為不定期租賃，老錢有權(quán)隨時(shí)解除合同，于是判決解除老錢與小邱的合同，小邱應(yīng)當(dāng)將租賃房屋騰空返還給老錢。
【法官說法】
不定期租賃合同，當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但出租人解除合同應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人。對(duì)此，有幾點(diǎn)建議：法律對(duì)租賃合同期限六個(gè)月以上的合同有特別的形式要求，凡是租賃期限六個(gè)月以上的，務(wù)必要簽訂書面合同，否則雙方都將享有解除權(quán)，不利于合同目的的實(shí)現(xiàn)；提醒大家注意，在不定期租賃中，出租人的解除權(quán)受到“在合理期限之前通知承租人”的限制，因此出租人想要解除租賃合同，也應(yīng)給予承租人必要的準(zhǔn)備期限； 對(duì)于租賃合同期限要做出明確的約定，否則會(huì)陷入不定期租賃的麻煩之中，產(chǎn)生糾紛。
