公積金為何貸不到最高額？交了這些年公積金你漏掉這么多關(guān)鍵信息
每年六七月份，各城市會(huì)調(diào)整住房公積金繳存上限，以及職工住房公積金繳存基數(shù)，一般繳存基數(shù)取決于其上一年的平均工資，調(diào)整繳存基數(shù)的直接影響就是每月入賬到公積金賬戶上的額度，進(jìn)而影響到以后的貸款額度。最近融360房貸君的一位朋友準(zhǔn)備申請(qǐng)公積金貸款買房，發(fā)現(xiàn)影響公積金貸款額度的因素不僅僅是每月的繳存額。
朋友工作至少有5年了，到現(xiàn)在自己每月交的公積金有1000多，收入繳存額度都不低，加上公積金貸款利率更低一些，就想著申請(qǐng)公積金貸款，本來(lái)想著能申請(qǐng)到最高額度呢，可是得知只能申請(qǐng)到最高額度的9成，理由是因?yàn)樗郧疤崛∵^(guò)公積金支付房租，賬戶里的余額變少影響了貸款額度。
這個(gè)時(shí)候他才想起來(lái)以前支取公積金的事情，剛參加工作那會(huì)每月收入3000來(lái)塊錢，交完房租、生活費(fèi)就剩不下什么錢了，后來(lái)交了女朋友，為了緩解資金壓力，他申請(qǐng)?zhí)崛」e金付房租，“當(dāng)時(shí)聽(tīng)同事說(shuō)可以提取公積金付房租還挺高興的，反正用的也是自己的錢，沒(méi)多想就提了?！迸笥颜f(shuō)道，實(shí)際上提取公積金付房租的年輕人不在少數(shù)，他們的初衷很簡(jiǎn)單，就是為了緩解租房壓力，不過(guò)沒(méi)想到賬戶余額還會(huì)影響貸款額度，朋友表示交了這么多年的公積金，從來(lái)沒(méi)想過(guò)以后貸款額度的問(wèn)題。
然而并不是所有城市的貸款額度都跟余額有關(guān)系，由于公積金政策差異比較明顯，總的來(lái)說(shuō)影響貸款額度的因素有貸款最高限額、賬戶余額、月繳存基數(shù)、月繳存額、建筑面積、以及首付比例。
1、貸款最高限額
這個(gè)應(yīng)該很好理解，每個(gè)城市都設(shè)立了貸款最高限額，夫妻和個(gè)人的也會(huì)有差異，比如深圳夫妻申請(qǐng)最高限額為90萬(wàn)，個(gè)人為50萬(wàn)。另外各城市會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整限額，今年整體信貸政策收緊，有城市降低了最高限額。
2、賬戶余額
有的城市會(huì)把賬戶余額作為計(jì)算貸款額度的因素，比如深圳，貸款額度計(jì)算公式為貸款額度=公積金賬戶余額X14倍，各地計(jì)算公式有差異，具體要咨詢當(dāng)?shù)毓e金中心。
3、繳存基數(shù)
有城市規(guī)定公積金貸款月供本息合計(jì)不能超過(guò)繳存基數(shù)的50%，比如深圳：房貸月供本息合計(jì)≤繳存基數(shù)X50%（按等額本息計(jì)算）。如果夫妻共同還貸，則房貸月供本息合計(jì)≤（主貸人繳存基數(shù)+次貸人繳存基數(shù)）X50%。
4、月繳存額
有的城市以月收入、月繳存額作為貸款額度評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。
比如北京：最高可貸額度=（家庭月收入-北京市基本生活費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)）/申請(qǐng)貸款年限的每萬(wàn)元貸款月均還款額其中，月收入=個(gè)人住房公積金月繳存額÷住房公積金繳存比例假如月繳存額為2000元，繳存比例12%，貸款20年，北京市基本生活費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1323元，每萬(wàn)元貸款月均還款額為56.72月收入=2000/12%=16667元
最高貸款額度=（16667-1323）/56.72=270.52元，取最高限額120萬(wàn)，貸款最高額度為120萬(wàn)元（繳存比例、每萬(wàn)元貸款月均還款額、北京市基本生活費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)數(shù)據(jù)來(lái)源于北京住房公積金管理中心）5、建筑面積
有的城市會(huì)以建筑面積作為貸款額度評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)，比如北京：
套型建筑面積≤90平方米的首套房，房貸最高限額120萬(wàn)套型建筑面積>90平方米的住房，房貸最高限額80萬(wàn)6、首付比例
公積金貸款額度受房貸首付比例、房屋評(píng)估總價(jià)的影響，最高貸款額度≤房屋評(píng)估價(jià)-首付比如一套200萬(wàn)的房子，首付20%，貸款額度≤200-40=160萬(wàn)，假設(shè)最高限額是100萬(wàn)，那么貸款最高額度不能超過(guò)限額，即最多只能貸100萬(wàn)。
這么看來(lái)，各地計(jì)算公積金貸款額度的公式不盡相同，影響額度的因素差異性也比較明顯，購(gòu)房人在使用公積金的時(shí)候要弄清楚當(dāng)?shù)氐恼?，免得影響貸款額度。
另外，由于公積金貸款放款周期比較長(zhǎng)，回籠資金較慢，不少開(kāi)發(fā)商或者買家不太愿意賣給使用公積金貸款的買家。曾經(jīng)有位親戚阿姨買房，選擇了利息更低的公積金，選擇了一個(gè)口碑不錯(cuò)的開(kāi)發(fā)商，基于“信任大品牌發(fā)展商”的心理，阿姨在簽約時(shí)并未細(xì)看購(gòu)房合同細(xì)則，但等到簽約后，樓盤銷售人員提醒她，若其公積金貸款未能在兩個(gè)月內(nèi)獲批，付款方式就會(huì)自動(dòng)改成商業(yè)貸款或一次性付款。屆時(shí)，如果阿姨無(wú)法承受商貸或一次性付款，她將要賠上高額的違約金。
我當(dāng)時(shí)就傻了，現(xiàn)在公積金貸款額度這么緊張，2個(gè)月內(nèi)獲批很難?。 卑⒁探忉尩溃骸爱?dāng)時(shí)住房公積金管理中心說(shuō)已錄入貸款系統(tǒng)但因額度限制未能進(jìn)入審批流程，排隊(duì)等候上報(bào)的貸款申請(qǐng)就有近5000筆，在兩個(gè)月內(nèi)獲批難度太大了！”由于這兩個(gè)月“等貸”期屬于買賣雙方協(xié)商的時(shí)間，倘若買家在約定時(shí)間內(nèi)未獲批公積金貸款，就必須按照雙方協(xié)議要求轉(zhuǎn)為商貸或一次性付款，否則便屬違約。買家也不能將公積金貸款未獲批當(dāng)作“不可抗力”理由取消交易。這里所說(shuō)的“不可抗拒”理由，常見(jiàn)的例如政策突變，或者突然限購(gòu)導(dǎo)致買家沒(méi)有購(gòu)房資格。但貸款額度方面，所在城市的額度松緊度是可以咨詢預(yù)見(jiàn)的，不屬于“不可抗力”。
融360房貸君（ID：fangdai123）在這提醒各位，公積金雖然利率低，但是也要考慮額度以及放貸時(shí)間問(wèn)題，買房的時(shí)候最好事先咨詢公積金中心了解最新的政策、額度情況，并提前跟賣家講清楚是否能等待公積金放款，這樣對(duì)買賣雙方都比較好。
