改造寫字樓或火爆 房地產(chǎn)市場尋“升級”機會
隨著招拍掛市場拿地越來越難,中國的房地產(chǎn)市場進入到存量和增量并存的階段,存量部分份額正變得更大。
根據(jù)戴德梁行提供的相關數(shù)據(jù),在土地運用上,中國與西方國家相比,還有一個很大的空間去追趕。以工業(yè)用地為例,上海工業(yè)用地占比約20%,東京和紐約工業(yè)用地占比不到5%。但從每一個平方米的產(chǎn)值來看,中國只有東京和紐約的產(chǎn)值的一半。
這意味著土地閑置或者土地的價值還有很大的發(fā)展空間。戴德梁行亞太區(qū)董事局主席張國正認為這正是城市存量更新發(fā)展的機遇,即重新整合這些存量資源,把土地上樓宇的經(jīng)濟進行最大力的釋放。
張國正表示,當今中國正處于城市更新4.0時代,即以“存量換新,內(nèi)涵增值”為發(fā)展的訴求時代。而城市更新1.0時代為建筑推倒重建沒有規(guī)劃,2.0時代追求增量,3.0時代是高品質(zhì)物業(yè)驅(qū)動下從量到質(zhì)的改變。
物業(yè)改造是城市更新4.0時代的關鍵所在,同時寫字樓的改造又是物業(yè)改造中的重頭戲。為了鼓勵寫字樓節(jié)能減排的發(fā)展,發(fā)改委對中低端寫字樓節(jié)能改造成立有“節(jié)能發(fā)展專項基金”,如果寫字樓按照國家的標準進行節(jié)能減排,發(fā)改委將會給予5000萬元的補貼基金。
資本和開發(fā)商也已經(jīng)注意到城市存量更新市場。以中融長河資本為例,其比較關注的是一二線城市的寫字樓的存量更新。中融去年在北京參與了兩個城市更新的項目。在東北三環(huán)的百盛太陽宮,中融將百盛由以前純粹的商業(yè)零售改造成為一個集辦公、商業(yè)、娛樂、文化為一體的一個商業(yè)綜合體。在菜市口開元名都酒店,中融將其由原來的酒店改造成甲級寫字樓。
在開發(fā)商中,梵悅地產(chǎn)、中糧都是城市存量更新市場中的重要代表。以中糧為例,中糧廣場經(jīng)過改造,在B1做了一個2000平米中糧生活的空間,在整個地下二層的11000平米做了共享空間,在C座做了Coffice體系,用手機進行進門操作,真正實現(xiàn)了手機一卡通的功能。
值得一提的是,城市存量更新市場尤其是最被關注的寫字樓市場存在著大量的機會。根據(jù)戴德梁行相關數(shù)據(jù),紐約寫字樓市場有3900萬平方米,倫敦有2300萬平方米,而北京目前寫字樓市場是1700萬平方米。 華潤融德首席投資官黃春雨接受記者采訪時稱,北京的經(jīng)濟體量,在未來十年或者五年其發(fā)展可能會和紐約、倫敦齊頭并進的。在這個大的判斷下,寫字樓的市場也應該和紐約、倫敦是一個級別的。
市場正迎來更好的機會,但關鍵問題是寫字樓改造后該怎么繼續(xù)往下走,即如何進行運營。事實上存量改造在2014年已經(jīng)成為熱點,現(xiàn)在同質(zhì)化競爭越來越激烈下,運營正成為改造后項目面臨的重要問題。中糧置地北京公司副總經(jīng)理孫天立認為,運營帶來的黏性和提升,是內(nèi)容的提升,硬件條件一致,服務更好,客戶才會到我這里續(xù)約,這才是運營真正的利好。
梵天地產(chǎn)董事長邢鵬表達了同樣的看法,他稱,未來城市更新市場中,改造能力并不是多高的一個門檻,后期運營會是這個細分市場里面一個非常高的門檻。
另外,邢鵬還提到,與政府相關部門溝通、稅籌等也是城市存量市場更新中重要的難點,“這并不是一個比重新蓋一個新項目更容易的事情”。
對于寫字樓的全面改造生意或?qū)⒈l(fā),這是房地產(chǎn)市場的一件大事。這些的發(fā)展還需要政府部門給予我們很大的支持才能讓其得到很好的發(fā)展。