房地產(chǎn)白銀時(shí)代：并購兇猛 市場重構(gòu)寡頭競爭規(guī)則
當(dāng)前，房地產(chǎn)圈的一個(gè)普遍共識是白銀時(shí)代來臨，行業(yè)集中度正在快速提高，寡頭時(shí)代將來臨。
一組數(shù)據(jù)可以印證上述觀點(diǎn)：中國房地產(chǎn)TOP10研究組發(fā)布的《2017中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》顯示，2016年全國百強(qiáng)企業(yè)銷售額市場占比快速上升至40.8%，創(chuàng)造歷史新高，行業(yè)集中度加速提升。
相較于中小型房企，大型房企在資金層面和土地儲(chǔ)備等方面擁有更多優(yōu)勢。今年上半年，大型房企的大宗收并購發(fā)生得更為頻密。另一方面，大型房企之間聯(lián)合拿地共同開發(fā)的合作模式，也漸漸成為主流。
正如萬科高級副總裁譚華杰所說，"未來的房地產(chǎn)市場，將越來越像是大象之間的游戲"。
房企并購加速
6月29日上午，萬科以551億元競得廣東國投旗下廣信房產(chǎn)股權(quán)及債權(quán)，其中包括花地灣地塊。按照規(guī)劃，花地灣將以花地大道為中心開發(fā)高層商貿(mào)區(qū)，周邊布局多層和低層的居民住宅，同時(shí)配套公園、醫(yī)院、中小學(xué)和體育場等，為芳村新中心城區(qū)。建筑面積達(dá)150萬平方米，計(jì)劃10年內(nèi)完成。
這筆交易得到萬科董事會(huì)名譽(yù)主席王石的首肯。在這宗交易落定的翌日，王石在股東大會(huì)上稱，這像是他離開萬科的大禮包。
實(shí)際上，萬科近年來從未停下收并購的腳步。5月26日，瑞安房地產(chǎn)發(fā)布公告，將重慶天地79.2%股權(quán)以41.33億元對價(jià)賣給萬科，后者因此拿到11宗空地和3宗在建和停工（嘉陵帆影）項(xiàng)目。
2016年8月21日，萬科在港交所披露收購印力集團(tuán)的公告。收購公告稱，萬科將通過成立投資基金，以128.7億元收購印力集團(tuán)96.55%股權(quán)以及MWREF公司。交易達(dá)成后，萬科即通過成立兩只商業(yè)地產(chǎn)投資基金，將旗下商業(yè)項(xiàng)目打包給印力統(tǒng)一運(yùn)營管理，打造了商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營的平臺。
熱衷于收并購的融創(chuàng)，則通過此種模式在全國開拓疆土，并成效初顯。今年以來，融創(chuàng)收購了天津星耀五洲、大連潤德乾城和重慶江北嘴國際金融中心等項(xiàng)目，上述三宗交易總代價(jià)達(dá)155.86億元。
與此并行的是，融創(chuàng)今年上半年已經(jīng)完成千億元的銷售額。7月5日，融創(chuàng)中國宣布，2017年上半年共實(shí)現(xiàn)合約銷售金額1118.4億元，同比增長89%。
并購正在加速房地產(chǎn)行業(yè)的整合。據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)，今年1月份以來，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生的并購數(shù)量達(dá)到了138宗，涉及資金1298億元。而2016年全年，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)生的并購數(shù)量為217宗，涉及資金4102億元。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，"買地太貴就買上市公司"這種方式還會(huì)受到善于資本運(yùn)作的品牌房企的歡迎。比如像恒大、融創(chuàng)這樣的品牌房企仍然會(huì)通過買項(xiàng)目買公司的外延式擴(kuò)張"沖業(yè)績"。
寡頭間的合作頻密
地價(jià)抬升和利潤下滑正在壓縮房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間。通過合作及交換股權(quán)等方式獲得土地儲(chǔ)備，成為房企應(yīng)對新局面的不二之選。
此背景下，大型房企抱團(tuán)拿地成為常態(tài)?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者根據(jù)公開資料統(tǒng)計(jì)，2017年上半年北京已成交的11宗限價(jià)地塊中，8宗地塊均由聯(lián)合體摘得。首開、龍湖收入了5宗北京限價(jià)地塊；中海、保利、萬科和國開都是其聯(lián)合伙伴。萬科、中海和保利各以3宗地塊位列第二，國開、旭輝則以2宗地塊位居第三位。
在華南區(qū)域，大型央企之間的合作也十分頻密。深耕深圳的華僑城和招商蛇口，去年以310億元的代價(jià)拿下了深圳國際會(huì)展中心（一期）的11宗配套商業(yè)用地和國際會(huì)展中心（一期）的建設(shè)運(yùn)營權(quán)，兩者將共同開發(fā)這個(gè)"巨無霸"項(xiàng)目。此外，招商和華僑城在深圳的合作項(xiàng)目還有位于龍華的綜合體項(xiàng)目紅山6979。
央企之間頻繁合作的邏輯何在？易居房地產(chǎn)研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，央企通過聯(lián)合開發(fā)規(guī)避了拿高價(jià)地的風(fēng)險(xiǎn)。此外，央企對于拿地的成本控制也在加大，這個(gè)時(shí)候確實(shí)會(huì)出現(xiàn)各類管控的做法，尤其是融資壓力增大以后，央企也希望通過聯(lián)合拿地來降低投資成本。
在并購潮涌和聯(lián)合開發(fā)的雙重夾擊下，中小型房企的出路也備受業(yè)界的關(guān)注。張宏偉指出，規(guī)?；m然仍是未來趨勢，但房地產(chǎn)行業(yè)的市場容量一年也就10萬億元左右，如果未來3~5年出現(xiàn)2~3家萬億元級的房企，再有30家左右的千億元房企，這就意味著更多的房企在規(guī)模面前已經(jīng)沒有優(yōu)勢。對于中小企業(yè)房企來講要么被洗牌被擠出市場，要么在轉(zhuǎn)型的道路上做小而美，這樣在行業(yè)中才可能仍有一席之地。
