連跌4年后首現(xiàn)拐點(diǎn) 大數(shù)據(jù)揭示成都寫字樓市場現(xiàn)狀
成都商業(yè)地產(chǎn)龐大的體量造成了市場持續(xù)低迷，不過，在經(jīng)歷4年的連續(xù)下跌之后，寫字樓市場如今有望出現(xiàn)拐點(diǎn)。
世邦魏理仕11日發(fā)布的2017年第二季度成都房地產(chǎn)市場研究報(bào)告顯示，截至第二季度末，成都寫字樓平均租金環(huán)比持平，近四年來首次止跌。同時(shí)，寫字樓市場平均空置率下降1.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，甲級寫字樓空置率更是環(huán)比下降4個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到4年來最低。
另外一家機(jī)構(gòu)仲量聯(lián)行向第一財(cái)經(jīng)提供的數(shù)據(jù)也顯示，成都甲級寫字樓整體入駐率自2012年來首次突破70%，租金逐步趨穩(wěn)，部分項(xiàng)目租金甚至有所回升。截至2017年第二季度末，成都甲級辦公樓市場凈有效租金達(dá)91元/平方米/月，較2016年末微跌1.0%。
幾年前，成都出現(xiàn)城市綜合體開發(fā)潮，大量商業(yè)地產(chǎn)涌入市場，造成現(xiàn)在的龐大體量。以寫字樓市場為例，世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，截至2017年第二季度，成都寫字樓存量突破760萬平方米，寫字樓市場開發(fā)強(qiáng)度與一線城市相當(dāng)。其中，甲級寫字樓存量接近300萬平方米。
龐大體量的市場供應(yīng)帶來了租金的持續(xù)走低，空置率不斷上升。高力國際發(fā)布的2015年年度報(bào)告稱，2015年成都甲級寫字樓空置率高達(dá)43.5%，為全國城市最高。雖然不同機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)口徑有所不同，但空置率都在40%左右。
不過，從去年第二三季度開始，這一現(xiàn)象有了好轉(zhuǎn)。世邦魏理仕華西區(qū)辦公樓主管戴暉向第一財(cái)經(jīng)記者表示，變化表現(xiàn)在成交量上升。原因之一是雙創(chuàng)對市場產(chǎn)生的積極作用，由于雙創(chuàng)基地使用面積最大，對消化存量起到了推動作用。
比如，創(chuàng)客聯(lián)邦創(chuàng)業(yè)基地(MFG)在今年第二季度入駐SAC四川航空廣場，承租約1.6萬平方米，而此前創(chuàng)客聯(lián)邦在位于成都市中心IFS成都國際金融中心租用了3萬多平方米。在這些大宗交易的帶動下，成都第二季度寫字樓凈吸納量增長了202%，其中甲級勁增256%。
與此同時(shí)，2017年第二季度，成都寫字樓市場新增供應(yīng)約12萬平方米，低于凈吸納量。因此，世邦魏理仕統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，寫字樓市場平均空置率下降1.3個(gè)百分點(diǎn)，至二季度末為33.3%。其中，甲級寫字樓空置率更是回落至31.1%，環(huán)比下降4個(gè)百分點(diǎn)。
仲量聯(lián)行向第一財(cái)經(jīng)提供的數(shù)據(jù)顯示，截至2017年第二季度末，成都甲級辦公樓整體入駐率達(dá)71%，該數(shù)值是自2012年第二季度以來首次突破70%。租賃市場也回暖，部分業(yè)主收緊租金優(yōu)惠力度，整體租金跌幅逐步收窄，部分項(xiàng)目租金甚至有所回升。截至2017年第二季度末，成都甲級辦公樓市場凈有效租金達(dá)91元/平方米/月，較2016年末微跌1.0%。
因此，世邦魏理仕認(rèn)為，成都寫字樓市場拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。戴暉向第一財(cái)經(jīng)記者表示，雖然成都第二季度增長是由于出現(xiàn)幾宗大成交所致，但拋開這些因素來說，市場從去年就開始出現(xiàn)變化。而且2017年全年，成都新增供應(yīng)有望達(dá)到50~60萬平方米，低于2016年全年供應(yīng)總量。
戴暉向第一財(cái)經(jīng)表示，2015年之前交付的寫字樓平均空置率僅22%，其中部分項(xiàng)目空置率在10%以內(nèi)，現(xiàn)在市場可租賃面積主要是這兩年交付的項(xiàng)目，這部分空置面積也會隨著時(shí)間被不斷消化。
