中國(guó)三四線樓市“復(fù)活” 托底補(bǔ)漲能否持續(xù)？
中國(guó)三四線樓市“復(fù)活”了。
與此前樓盤(pán)乏人問(wèn)津、土地市場(chǎng)成交清冷形成鮮明對(duì)比，今年以來(lái)，不少中國(guó)三四線樓市開(kāi)啟了一輪補(bǔ)漲行情，房?jī)r(jià)、成交量雙雙上升。土地拍賣(mài)也受到各大企業(yè)熱捧，高溢價(jià)地塊增多。受其帶動(dòng)，今年上半年，中國(guó)商品房銷(xiāo)售指標(biāo)同比增速反彈。6月單月的商品房銷(xiāo)售面積，更是接近歷史最高點(diǎn)。
中國(guó)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局17日發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上半年，中國(guó)商品房銷(xiāo)售面積同比增長(zhǎng)16.1%，增速比1-5月份提高1.8個(gè)百分點(diǎn)；商品房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)21.5%，增速提高2.9個(gè)百分點(diǎn)。這是商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額增速連續(xù)多月下調(diào)之后的首次反彈。
此外，6月單月，中國(guó)商品房銷(xiāo)售面積接近2億平方米。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，這一數(shù)據(jù)僅次于2016年12月，處于歷史次高點(diǎn)。
支撐銷(xiāo)售面積回升的力量主要來(lái)源于三四線城市。
2017年上半年可謂中國(guó)樓市調(diào)控政策發(fā)布最為密集的時(shí)間段。超過(guò)50個(gè)城市出臺(tái)數(shù)百項(xiàng)調(diào)控措施，一二線樓市政策不斷收緊。
熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)銷(xiāo)售“應(yīng)聲”下滑。中國(guó)指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，6月份，北京、上海、廣州、深圳、杭州、天津、武漢、成都等城市商品住宅銷(xiāo)售面積同比均出現(xiàn)明顯下滑。其中，北京下降52.30%，上海下降47.44%，廣州下降62.64%，南京降45.45%。而包括大量三四線城市的中國(guó)非重點(diǎn)城市商品房銷(xiāo)售面積上半年增長(zhǎng)24.5%，繼續(xù)保持在20%以上的增長(zhǎng)水平。
穆迪近日發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)焦點(diǎn)》報(bào)告也顯示，中國(guó)三四線城市房?jī)r(jià)已連續(xù)七個(gè)月實(shí)現(xiàn)環(huán)比上漲，且平均漲幅高于一線和二線城市。
除了帶動(dòng)銷(xiāo)售指標(biāo)反彈外，三四線樓市的托底也讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速的回落速度放緩。
數(shù)據(jù)顯示，2017年上半年，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比名義增長(zhǎng)8.5%，增速比1-5月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人邢志宏指出，三四線城市的房地產(chǎn)去庫(kù)存是新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的重要內(nèi)容之一，與一二線城市控房?jī)r(jià)和防風(fēng)險(xiǎn)工作并行。這種分類(lèi)指導(dǎo)、因城施策的方針，使得房地產(chǎn)投資增速雖然有所回落，但是回落的幅度并不大。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，上半年中國(guó)200多個(gè)三四線城市土地成交金額同比上漲42.6%，包括佛山、溫州、無(wú)錫、寧波等21個(gè)熱點(diǎn)三四線城市“賣(mài)地”收入超過(guò)百億元人民幣。
房企業(yè)績(jī)的分化也印證了三四線房地產(chǎn)市場(chǎng)的走強(qiáng)。深耕三四線城市的碧桂園以2889.1億元人民幣的銷(xiāo)售額，超過(guò)萬(wàn)科、恒大成為今年上半年房企銷(xiāo)冠。
這樣的補(bǔ)漲態(tài)勢(shì)能否持續(xù)？
值得注意的是，三四線城市內(nèi)部分化十分明顯。不少城市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)量齊升源于其地處熱點(diǎn)一二線城市附近，或者在同一城市群中，受到外溢效應(yīng)的拉動(dòng)。但庫(kù)存高企仍然是不少地方需要面對(duì)的難題。
今年是歷史上對(duì)三四線城市調(diào)控最多的半年，易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱表示，原先三四線城市上不了調(diào)控名單，但現(xiàn)在基本上只要保持兩個(gè)月房?jī)r(jià)上升，成交量上升就可以進(jìn)入到調(diào)控名單。
一旦調(diào)控加碼，對(duì)于復(fù)蘇腳步不穩(wěn)的三四線樓市來(lái)說(shuō)，可能意味著重回谷底。有分析認(rèn)為，多數(shù)三四線城市供求并未真正逆轉(zhuǎn)，且存在需求透支的情況。而且許多地方二手房市場(chǎng)并不成熟，投資或投機(jī)購(gòu)房之后將面臨“有價(jià)無(wú)市”的變現(xiàn)難題。
住建部住房改革專(zhuān)家委員會(huì)副主任委員顧云昌認(rèn)為，總體來(lái)看，2017年是房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫的過(guò)程，即房?jī)r(jià)增幅下降。如今一二線城市打頭，三四線城市樓市可能會(huì)晚一步進(jìn)入降溫通道。
