中國樓市四大風(fēng)（一）
“站在風(fēng)口上,豬也能飛起來”,小米雷軍的這番話在資本市場中已廣為流傳、并不斷印證。為了在樓市下半場找到新的突破點和利潤方向,近一兩年來,開發(fā)商們不斷變換角度,尋找能夠借力的風(fēng)口。
應(yīng)城市人口越來越精細(xì)化和主題化的生活、居住和工作需求,長租公寓、養(yǎng)老公寓、聯(lián)合辦公以及特色小鎮(zhèn),儼然已成為了資本的新去處和熱趨向。雖然這四大風(fēng)口的來處和去向不同,風(fēng)速和風(fēng)力也有些差別,但一樣的是,在它們之上,都已經(jīng)“排排站”了諸多“等風(fēng)來”的房地產(chǎn)企業(yè)。
“南風(fēng)”:長租公寓
快速崛起的房地產(chǎn)三級市場這一新興行業(yè),因為需求的合理性和政策的支持性,宛如帶來熱度和香氣的溫潤南風(fēng)。
“泛紅”的藍(lán)海
在租售并舉趨勢和存量市場下,長租公寓似乎大有可為——公開資料顯示,2016年末,中國境內(nèi)的流動人口已逾2億,房屋租賃交易額達(dá)萬億左右。而圍繞這些人口產(chǎn)生的住宿以及生活消費(fèi),更是超過了萬億。而另一項來自主流市場機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)顯示,目前國內(nèi)的住宅存量大于2.5萬億套,其中有近8000萬套進(jìn)入了租賃市場。另據(jù)鏈家發(fā)布的數(shù)據(jù),2016年國內(nèi)房屋租賃市場規(guī)模為1.1萬億,預(yù)計到2025年,將增長到2.9萬億。
而商界從不缺少嗅覺敏感的鼻子。
據(jù)不完全統(tǒng)計,目前中國的長租公寓品牌超過500家,主要分為:用自有物業(yè)開發(fā)的房企;也有依托自身平臺轉(zhuǎn)租開發(fā)的市場存量房機(jī)構(gòu),代表有鏈家、我愛我家等;還有如YOU+、魔方公寓完全通過租賃型空置物業(yè)進(jìn)行開發(fā)的專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)這三股力量。
就目前來看,依托在一二線城市自有項目房源這一優(yōu)勢,房企的表現(xiàn)更為積極突出一些。
就在近期,一直被視為房地產(chǎn)市場風(fēng)向標(biāo)企業(yè)的萬科,再度表現(xiàn)出看好存量房市場。新任董事長郁亮在最近一次的公開講話中表示,一線城市及熱點城市住房租賃市場需求很大,但目前還主要靠業(yè)主個人放租,服務(wù)商太少。萬科計劃將目前已開放的1.2萬-1.8萬間長租公寓“泊寓”,在今年內(nèi)擴(kuò)充到10萬間。
而已經(jīng)“磨刀霍霍”向長租公寓的房企又豈止萬科?龍湖的“冠寓”、陽光城的“寓見”、旭輝的“領(lǐng)寓”、保利的“UOKO公寓”、石榴的“熊貓公寓”,還有綠城、遠(yuǎn)洋、招商、碧桂園……據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示,TOP30房企中,已有超過1/3涉入長租公寓領(lǐng)域,且還在不斷增加。
令房企享受于沐浴“南風(fēng)”的原因來自多面:
首先,打造自身長租公寓品牌,一方面有利于品牌輸出,另一方面能夠帶來穩(wěn)定的租金收入,而這類現(xiàn)金流較易實現(xiàn)資產(chǎn)證券化,便于企業(yè)資本運(yùn)作。
同時,多地已經(jīng)明文要求招拍掛形式出讓的土地,至少有15%的面積由開發(fā)商自持。7月24日,上海首批租賃用地完成兩宗成交。無論被動應(yīng)對還是主動嘗試,未來住房消費(fèi)的主要方向已劃出。
此外,開發(fā)商的更玲瓏心思是:長租公寓租賃業(yè)務(wù)與房產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)共享客戶資源,以產(chǎn)生聯(lián)動轉(zhuǎn)化。比如重慶西九萬科泊寓,在選擇租戶上,就優(yōu)先考慮萬科西九項目二期的潛在購房者,更想出了“現(xiàn)在租金抵未來房款”這樣頗具誘惑力的“養(yǎng)成計劃”。
還有,長租公寓可以獲取大量、準(zhǔn)確的客戶信息,形成大數(shù)據(jù)鏈甚至大數(shù)據(jù)庫。這有利于打通房地產(chǎn)上下游資源,為開發(fā)商贏得更多在社區(qū)增值服務(wù)上的獲利機(jī)會。
風(fēng)起挾沙
匿名的市場研究機(jī)構(gòu)分析人士對中房網(wǎng)記者評論:在消費(fèi)升級、主題分明等綜合系統(tǒng)性的環(huán)境誘因下,長租公寓成為市場收益方的典型代表。而前仆后繼的逐利資本和不斷更新的國家政策更讓長租公寓市場充滿想象空間。
但盡管長租公寓處于風(fēng)口,要想資金鏈持續(xù)并實現(xiàn)盈利,參與者們需要越過的障礙還很多。
高力國際中國區(qū)估價及咨詢服務(wù)部總監(jiān)賀志蓉指出,在國內(nèi)高房價、低租金回報率的背景下,長租公寓的運(yùn)營商大多數(shù)都還處在燒錢階段,多依靠風(fēng)投等資本支撐在運(yùn)作,加之大多租期短、續(xù)約率低下、融資成本偏高——租金分期業(yè)務(wù)的融資成本普遍在10%以上,使得整個國內(nèi)長租公寓行業(yè)的貨幣化率低下。而即使大多房企的“集中式”比機(jī)構(gòu)的“分散式”更易做出高溢價產(chǎn)品,對改裝、改造裝修和家具、家電采購的成本管控也更具經(jīng)驗,但依然盈利困難。運(yùn)營者們不得不百計千謀。如熊貓公寓建立了全面的服務(wù)體系,通過APP提供覆蓋用戶吃穿住用行全方面的配套服務(wù),以生態(tài)營收彌補(bǔ)租金收入的不足。
必須考慮的還有最基礎(chǔ)的房源問題——長租公寓必須在城市核心區(qū)域才有意義和客流,因而屬資源有限型產(chǎn)品,如果不能片狀獲取,成本偏高且難以為繼。包括自如、萬科泊寓、熊貓公寓等多家該領(lǐng)域受訪對象都承認(rèn),他們在積極尋求欲轉(zhuǎn)型的低檔酒店多種租賃產(chǎn)品的可能。
風(fēng)起時難免揚(yáng)塵飛沙,長租公寓市場秩序不規(guī)范、規(guī)模參差不齊等“綜合并發(fā)癥”也讓其不斷遭到質(zhì)疑甚至責(zé)罵。
自如CEO熊林在接受中房網(wǎng)記者采訪時表示:外界看來,這個行業(yè)是忽然熱起來的,但其實年輕人的需求一直都在。因為資金壓力大、服務(wù)鏈條長的特性,會使長租公寓魚龍混雜、泥沙俱下的現(xiàn)狀在無需太長的時間內(nèi)得到改變。加之產(chǎn)品力和收出房管理能力的高下差距,最后留下的只能是那些真正能夠適應(yīng)用戶需求并解決用戶需求的企業(yè)。
大庇無房人士盡歡顏?
一二線乃至三線城市的天價房,以及層出不窮、愈勒愈緊的限制政策讓許多剛剛走校園,甚至是步入社會已久的青年人連當(dāng)“房奴”的資格都沒有。于是越來越多的90后、00后甚至80后,在權(quán)衡了用當(dāng)下生活的下降去換取未來資產(chǎn)的升值后,轉(zhuǎn)變了父輩祖輩根深蒂固的“成人成家必置業(yè)”觀念。
但他們對居住的剛性需求存在,且品質(zhì)要求更高。這也是長租公寓能夠遍地開花的支持內(nèi)因。
即便國家已在通過大力發(fā)展住房租賃市場,以暫時緩解高房價矛盾,但就像中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說的那樣,“買賣市場的持續(xù)波動會波及租賃交易”。由于目前租售比懸殊,所以大多房源所有者不愿選擇租賃收益不高的長期出租。同時相比相當(dāng)一部分投資性購房,租房更能體現(xiàn)房屋居住價值,因此房主或中介往往在交易過程中占絕對強(qiáng)勢。而相比可以使用貸款杠桿的購房,房租上漲更讓個人乙方難以承受。
而長租公寓因為需要配備吸引租客的硬軟件設(shè)施,前期投入和后期管理成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于傳統(tǒng)租賃房源,房租自然也不菲。據(jù)中房網(wǎng)記者調(diào)查,目前北京市場上的長租公寓,一居室的普遍租金都在4000元/月以上,面積更大、地段更好的,月租金動輒6000-7000元。相較同地段差不多面積的房源,長租公寓租金高出30%-50%。
而最根本的是,“租房市場的發(fā)展還尚不能構(gòu)成對買賣市場的有力沖擊”。融360分析師湯傳堯談到。一線城市和二線熱點城市的房地產(chǎn)市場受多重因素影響,住房需求只是其中的一個方面,租賃市場能夠承接部分住房需求,但不能滿足全部。如果租賃市場和買賣市場價格雙向翹起,那么留給無房者的空間將更為狹窄難處。
