李宇嘉：從7月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)看樓市和經(jīng)濟(jì)增長新邏輯
時(shí)間：2017/8/20
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本周一，國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2017年7月份中國經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。在對樓市下半年的“開局”數(shù)據(jù)進(jìn)行分析時(shí)，有兩個(gè)信號值得特別關(guān)注：
第一個(gè)信號是樓市上下游都在降溫，但總體運(yùn)行比較平穩(wěn)。
1~7月份，商品房銷售面積增速（14.0%）和銷售金額增速（18.9%）繼續(xù)放緩，但依舊保持兩位數(shù)的增長；1~7月份的開發(fā)投資增速（7.9%）比上半年回落0.6個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)4個(gè)月回落，但比去年同期高出了2.6個(gè)百分點(diǎn)。截止到7月末，商品房待售面積同比下滑11%，降幅比6月末擴(kuò)大1.4個(gè)百分點(diǎn)，顯示“去庫存”在加速。另外，土地購置面積增速從上半年的8.8%增長至1~7月份的11.1%，顯示開發(fā)商對未來市場預(yù)期并未看淡。
另一個(gè)信號是，樓市下滑對經(jīng)濟(jì)的沖擊不宜高估，而經(jīng)濟(jì)對樓市的依賴度也在下降。
統(tǒng)計(jì)局發(fā)言人指出，今年上半年房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)率是6.2%，而去年同期是8.2%。盡管貢獻(xiàn)率下降了2個(gè)百分點(diǎn)，但GDP增速卻從去年上半年的6.7%增長到6.9%。這說明，房地產(chǎn)行業(yè)降溫或適度降溫，并不會(huì)對經(jīng)濟(jì)增長造成沖擊。而且在住房回歸居住屬性的頂層設(shè)計(jì)框架下，圍繞租售并舉的長效機(jī)制正在形成，未來房地產(chǎn)將處于良性發(fā)展態(tài)勢，與經(jīng)濟(jì)的關(guān)系將回歸到正軌上來。也就是說，既不靠土地出讓、固定資產(chǎn)投資刻意拉高經(jīng)濟(jì)，也要合理看待樓市與經(jīng)濟(jì)的良性循環(huán)。
事實(shí)上，盡管銷售增速下滑明顯，但開發(fā)投資整體仍呈現(xiàn)高位景氣的態(tài)勢。除了去年低基數(shù)的客觀影響外，前期商品房銷售高位增長和開發(fā)商“補(bǔ)庫存”是開發(fā)投資景氣的主要原因。
今年以來，商品房銷售增速延續(xù)去年4月份以來下滑的趨勢，熱點(diǎn)城市銷售下滑40%左右，但受益于需求外溢、棚改、“去庫存”、軌道交通和高鐵帶動(dòng)“返鄉(xiāng)置業(yè)”等因素的共同影響，非熱點(diǎn)二線樓市及300多個(gè)三四線樓市火熱，很多城市成交增長了1~2倍。因此，今年以來商品房銷售面積整體保持15%左右的兩位數(shù)增長。
2014年四季度以來，樓市需求端已持續(xù)回暖近3年。特別是，2016年樓市銷售面積（15.7億平方米）和銷售金額（11.8萬億元）均創(chuàng)歷史紀(jì)錄，而按照前7月累計(jì)銷售面積和金額均出現(xiàn)兩位數(shù)增幅的情況下，今年也有很大的概率會(huì)再次刷新紀(jì)錄。
但另一方面需要注意的是，土地購置面積在2014~2016年連續(xù)3年下降，年均下降16.4%，2016年的供地面積僅為2011年高點(diǎn)的50%左右；新開工面積在2014~2015年連續(xù)2年下降，年均降幅高達(dá)12.4%，2016年盡管回升了8.1%，但也比2013年的上一個(gè)高點(diǎn)下降了約20%。購地和新開工連年下降，而銷售端持續(xù)火熱，這將導(dǎo)致商品房庫存不斷降低。
目前，國家統(tǒng)計(jì)局公布的商品房待售面積已經(jīng)降至2015年2月以來的新低。截止到7月底，CRIC（中國房產(chǎn)信息集團(tuán)）監(jiān)測的59個(gè)城市，庫存周期普遍在8個(gè)月左右，很多城市甚至低至4~5個(gè)月。經(jīng)過3年去庫存，三四線城市庫存周期已降至12個(gè)月的警戒線附近，棚改貨幣化甚至導(dǎo)致很多城市庫存緊張。
這也就不難理解，為何在銷售增速放緩的背景下，開發(fā)商拿地卻逆勢增長，而且是2011年7月以來首次回到兩位數(shù)增長。同時(shí)，開發(fā)商不僅積極拿地，新開工態(tài)勢也不錯(cuò)——占新開工71.5%的住宅，1~7月的增速達(dá)12%，保持去年同期的水平。按照拿地和新開工一般滯后6~12個(gè)月來估算，開發(fā)投資還將繼續(xù)維持高位景氣。
前兩輪樓市回調(diào)，即2008年下半年到2009年、2011年下半年到2012年，共同特征是銷售回落和待售庫存高壓并存。但是，本輪樓市回調(diào)最大不同在于，今年以來銷售端開始降溫，但由于拿地和新開工連續(xù)2~3年回落，近2年樓市需求卻相當(dāng)火熱，且多數(shù)城市連續(xù)3年推行政策刺激下的“去庫存”，導(dǎo)致當(dāng)前一部分開發(fā)商處于無房可賣的境地。
由此，樓市銷售確實(shí)在降溫，但增速水平依舊不低，單月絕對成交量仍處在歷史最高位，開發(fā)商被動(dòng)“補(bǔ)庫存”不得不開啟。
未來，“限地價(jià)”措施在全國各地普遍推開，土地出讓附加約束條款有望成為常態(tài)，比如限房價(jià)、限售、配建保障性住房、開發(fā)商“自持”等，加上樓市需求增速下滑，土地市場開始降溫。2017年7月，全國300個(gè)城市土地平均溢價(jià)率（34%）較去年同期下降11個(gè)百分點(diǎn)，住宅用地溢價(jià)率（39%）下降20個(gè)百分點(diǎn)，地價(jià)上漲推動(dòng)資本形成，拉高開發(fā)投資的局面難以再現(xiàn)。
但筆者認(rèn)為，進(jìn)入今年下半年，各地“放量”供地，租賃用地供應(yīng)明顯增加，疊加開發(fā)商繼續(xù)“補(bǔ)庫存”，加上盤活存量物業(yè)用于租賃的口子打開，將在很大程度起到緩沖作用，助推開發(fā)投資穩(wěn)定。
今年4月，住建部和國土部聯(lián)合發(fā)布“供地新政”，要求熱點(diǎn)城市加快供地，制定三年供地“滾動(dòng)計(jì)劃”并向全社會(huì)公布，同時(shí)啟動(dòng)監(jiān)管問責(zé)。今年1~7月份，大城市供地開始“放量”，50個(gè)城市供地增長18%，一線城市大幅增長40%。同時(shí)，各大城市紛紛上調(diào)供地計(jì)劃，10個(gè)重點(diǎn)城市“十三五”供地計(jì)劃比“十二五”增長37%。另外，在連續(xù)3年“去庫存”的基礎(chǔ)上，今年棚改仍保持600萬套規(guī)模。綜合以上因素，今年開發(fā)投資仍有望保持8%左右的增長。
展望未來，樓市調(diào)控將繼續(xù)處在高壓態(tài)勢，針對樓市的資金面仍以緊縮為主，全國商品房銷售增速也將下滑，熱點(diǎn)城市銷售下滑更明顯，開發(fā)商“補(bǔ)庫存”的動(dòng)力會(huì)有所下降，拿地和新開工高位托底開發(fā)投資的動(dòng)能也將下降。
但是，除了供地會(huì)增長外，存量盤活的時(shí)代到來，首先是棚改在未來3年將推進(jìn)1500萬套。其次，棚改在2020年前后規(guī)模雖然會(huì)縮減，但改善居民生活水平仍將是未來公共政策的主旨，“舊改”會(huì)以替代的形式體現(xiàn)，比如住區(qū)或社區(qū)升級、農(nóng)村危房改造、特色小鎮(zhèn)開發(fā)建設(shè)、海綿城市、智慧社區(qū)等。
更重要的是，住房租賃已開始崛起，供地和盤活存量土地、房屋開始部分傾向于租賃，而這將開啟一個(gè)涉及3億~4億人口龐大住房需求的“新藍(lán)?！薄Ｔ诖嘶A(chǔ)上，配套租賃需求的教育、醫(yī)療等公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)也將會(huì)快速增加。大量人口扎根城市，又將帶來巨大的基礎(chǔ)設(shè)施需求、消費(fèi)需求。
由此，單純的鋼筋水泥式開發(fā)投資將會(huì)從高位上緩慢下降，而經(jīng)濟(jì)增長導(dǎo)向的樓市依賴度也將會(huì)下降。
但是，隨著3億~4億新市民“扎根”城市，以及住房回歸居住屬性，先租后買、產(chǎn)權(quán)共有、“先小后大”的理性住房消費(fèi)模式建立，基于有效需求和理性消費(fèi)的開發(fā)投資、基建和市政投資將快速增長，樓市與經(jīng)濟(jì)也將回歸到正軌上來。
