近八成年輕人租房住 深圳多措并舉尋找存量房新風(fēng)口
時(shí)間：2017/8/29
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租賃市場(chǎng)新玩法
去年，深圳住建局發(fā)布《深圳市住房保障發(fā)展規(guī)劃(2016-2020)》(征求意見(jiàn)稿)，提出深圳“十三五”計(jì)劃籌集建設(shè)保障性住房40萬(wàn)套，總建筑面積約2400萬(wàn)平方米，供應(yīng)保障性住房35萬(wàn)套，其中面向人才群體供應(yīng)不少于70%。
去年10月深圳還掛牌成立了人才安居集團(tuán)，這是深圳市專責(zé)負(fù)責(zé)人才安居住房投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理的市屬國(guó)有獨(dú)資公司。記者查詢?nèi)瞬虐簿蛹瘓F(tuán)官網(wǎng)獲悉，今年8月，其先后與深圳市投資控股有限公司、深圳能源集團(tuán)進(jìn)行戰(zhàn)略合作從而獲得房源。
深圳市人才安居集團(tuán)表示，正在通過(guò)投資建設(shè)、項(xiàng)目回購(gòu)、合作開(kāi)發(fā)、長(zhǎng)期租賃等方式多渠道籌集建設(shè)人才安居住房房源。
而就在今年7月，住建部、國(guó)家發(fā)改委等九部委聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，要求在人口凈流入的大中城市，加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，并選取了12個(gè)城市作為首批開(kāi)展住房租賃試點(diǎn)，其中深圳也列入名單中。
深圳租賃市場(chǎng)風(fēng)生水起，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，深圳目前已有近200家長(zhǎng)租公寓企業(yè)，眾多開(kāi)發(fā)商、機(jī)構(gòu)等均進(jìn)入該領(lǐng)域。
此外，就在8月1日，深圳市住建局發(fā)布了《關(guān)于加快推進(jìn)棚戶區(qū)改造工作的若干措施（征求意見(jiàn)稿）》（下稱《措施》）。中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁認(rèn)為，此次推出的《措施》完全是針對(duì)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展戰(zhàn)略，深圳“十三五”計(jì)劃推出40萬(wàn)套保障房，其中很大一部分是租賃房，主要就是從一部分比較破舊的老舊住宅區(qū)改造而來(lái)。
碧桂園、萬(wàn)科的探索
深圳的住房租賃市場(chǎng)有多大？“合屋”做過(guò)的一個(gè)統(tǒng)計(jì)顯示，深圳有高達(dá)78.2%的年輕人處于租房狀態(tài)，粗略估算，深圳的租房市場(chǎng)規(guī)模在1000億元以上。
碧桂園集團(tuán)深圳區(qū)域副總裁白洋在“進(jìn)擊的租賃時(shí)代”論壇上表示，在深圳想要拿到新的土地做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是越來(lái)越難的，因?yàn)樯钲诘挠玫孛娣e確實(shí)很少，但存量房是比較大的。
長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商魔方生活服務(wù)集團(tuán)副總裁陳雷分析到，未來(lái)的一個(gè)方向是跟各個(gè)地方的政府、公租房、安居集團(tuán)甚至跟廣深城中村的項(xiàng)目合作。
白洋透露，碧桂園今年4月份成立了長(zhǎng)租事業(yè)部?，F(xiàn)在公司各個(gè)區(qū)域都在跟政府做一些人才房、保障房的開(kāi)發(fā)工作。
萬(wàn)科董事會(huì)主席、首席執(zhí)行官郁亮7月曾公開(kāi)表示，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)真正到了一個(gè)新階段，租賃市場(chǎng)前景廣闊。租購(gòu)并舉是建立房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的重要舉措之一。萬(wàn)科已經(jīng)開(kāi)辦長(zhǎng)租公寓1.2萬(wàn)間至1.8萬(wàn)間，計(jì)劃今年做到10萬(wàn)間。
徐楓認(rèn)為，租賃市場(chǎng)目前還是一個(gè)初始化的階段，未來(lái)2-3年的發(fā)展應(yīng)該有翻天覆地的變化。徐楓同時(shí)表示，“租售同權(quán)”代表了租賃市場(chǎng)發(fā)展的一個(gè)方向，但是達(dá)到真正的同權(quán)需要很長(zhǎng)時(shí)間。
棚改是風(fēng)口還是岔路
深圳關(guān)于棚改的《措施》指出，深圳市范圍內(nèi)使用年限在20年以上、存在住房質(zhì)量安全隱患、使用功能不齊全、配套設(shè)施不完善的老舊住宅區(qū)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)納入棚戶區(qū)改造政策適用范圍，不再采用城市更新的方式進(jìn)行改造。
宋丁認(rèn)為，深圳土地匱乏，住房需求旺盛，城市更新（包括棚改、舊改）是化解住房供需矛盾的主要途徑。棚改的強(qiáng)化是遏制房?jī)r(jià)非理性上漲、解決低收入階層、人才安居的重大舉措。
在宋丁看來(lái)，城市更新高于舊改、棚改。舊改是政府引導(dǎo)，市場(chǎng)主導(dǎo)，即企業(yè)實(shí)施，方向是市場(chǎng)化、商品化；棚改是政府主導(dǎo)，國(guó)企實(shí)施，方向是政策化、保障化、公益性。
無(wú)獨(dú)有偶，深圳不動(dòng)產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)宋星慧8月23日在“城長(zhǎng)新力量 舊區(qū)新方向”論壇上表示，“城市更新以盈利為目的。棚改不以盈利為目的，只建人才房保障房，沒(méi)有商品房開(kāi)發(fā)?！?
談及棚改的模式探索，宋星慧表示，一是政府征收模式，例如羅湖二線插花；二是類城市更新，政府主導(dǎo)，國(guó)企實(shí)施，例如寶安38、39區(qū)舊住宅區(qū)模式。
“棚改的推出絕不是、也不應(yīng)沖擊舊改，而應(yīng)該是相輔相成，共享推進(jìn)?！彼味≌J(rèn)為，出于長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略的需要，應(yīng)該盡快明確全市城市更新總盤(pán)子里棚改和舊改的合理占比，比較合理的比例是三七開(kāi)，即30%的老舊住宅區(qū)劃為棚改，70%劃為舊改，這比較符合深圳的供需關(guān)系現(xiàn)實(shí)，也能夠穩(wěn)定多年來(lái)已經(jīng)比較成型的舊改格局。
