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樓市調(diào)控持續(xù)從嚴(yán) 貨幣信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化

時(shí)間:2017/9/29 瀏覽量: 1057
在長(zhǎng)沙、重慶、石家莊、西安等地樓市調(diào)控加碼的同時(shí),近期多個(gè)城市的首套房貸利率也迎來(lái)“定向加息”。專家認(rèn)為,在信貸總量不變的情況下,貨幣信貸政策的結(jié)構(gòu)將趨于優(yōu)化。未來(lái)一段時(shí)間,前期房地產(chǎn)調(diào)控政策效果將不斷顯現(xiàn),政策力度從嚴(yán),購(gòu)房成本保持增勢(shì)。 利率上行“水漲船高” 當(dāng)下首套房貸利率上調(diào)并不局限在一線城市和熱點(diǎn)城市。融360發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,8月全國(guó)首套房平均利率已經(jīng)達(dá)到5.12%。8月全國(guó)533家銀行中,有154家對(duì)首套房利率進(jìn)行了再度上調(diào),占比28.89%。目前執(zhí)行首套房利率上浮的銀行達(dá)到252家,徹底打破了7月“基準(zhǔn)為主”的格局。 9月以來(lái),多地更是接連上浮首套房貸利率。以北京地區(qū)為例,首套房房貸利率上浮5%-10%成為普遍現(xiàn)象。 “去年年底以來(lái)央行實(shí)行穩(wěn)健中性的貨幣政策,市場(chǎng)流動(dòng)性趨于緊張,銀行資金成本上升較快,因此貸款利率處于上升的態(tài)勢(shì)?!敝袊?guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院高級(jí)研究員董希淼表示,從數(shù)據(jù)看,人民幣貸款加權(quán)平均利率已連續(xù)3個(gè)季度上行,二季度環(huán)比上漲14個(gè)基點(diǎn)到5.67%。在此情況下,住房貸款作為貸款的一種,利率上行事實(shí)上是一種“水漲船高”現(xiàn)象。其次,近兩年全國(guó)尤其是一二線房地產(chǎn)價(jià)格上漲較快、銷售火爆,房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)一定程度上放大。商業(yè)銀行通過(guò)包括上調(diào)房貸利率、提升首付比例、收緊貸款申請(qǐng)條件等手段來(lái)把握個(gè)人住房貸款發(fā)放的進(jìn)度和節(jié)奏,是防控信貸風(fēng)險(xiǎn)的一種措施。 信貸額度緊張也是導(dǎo)致首套房貸利率上行的原因之一。中國(guó)銀行國(guó)際金融研究所研究員周景彤表示:“銀行等金融機(jī)構(gòu)上半年已經(jīng)將投放的額度用了很多,因此下半年額度較少?!? 中金公司日前在研報(bào)中指出,銀行信貸額度開(kāi)始捉襟見(jiàn)肘。走訪的諸多銀行已將全年70%-80%的信貸額度用光,下半年信貸額度將較為緊張。這會(huì)引發(fā)銀行議價(jià)能力提升,貸款利率上浮的情況較為普遍。 另外,銀行負(fù)債成本、購(gòu)房需求、信貸供給也對(duì)首套房貸利率有影響。交通銀行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示,銀行負(fù)債成本在上升,如果資產(chǎn)定價(jià)不做調(diào)整,息差將會(huì)收窄。當(dāng)下銀行盈利狀況總體平穩(wěn),但增長(zhǎng)速度比較緩慢。按揭貸款作為銀行貸款中的重要組成部分,如果不做適當(dāng)調(diào)整,銀行息差或有壓力。房貸利率上漲也與購(gòu)房需求和信貸供給有關(guān)。一方面,到今年三季度為止,全國(guó)購(gòu)房需求和增長(zhǎng)情況比較可觀。另一方面,2016年以來(lái)銀行發(fā)放按揭貸款的增速較快,短期內(nèi)銀行按揭貸款總量迅速增長(zhǎng)后,銀行需要考慮未來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)管理和結(jié)構(gòu)問(wèn)題,不能讓按揭貸款比重不斷提高,需要做一些適當(dāng)調(diào)控。 信貸結(jié)構(gòu)優(yōu)化 東方choice數(shù)據(jù)顯示,自2015年10月央行調(diào)整中長(zhǎng)期貸款基準(zhǔn)利率至4.9%以來(lái),至今仍保持在歷史較低水平。目前房貸水平仍處較低的水平。 事實(shí)上,在基準(zhǔn)利率不變的情況下,提高首套房貸利率,也是總量政策不變情況下的結(jié)構(gòu)優(yōu)化,可以使資金更多投向農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)設(shè)施、一二三產(chǎn)業(yè)融合、新型城鎮(zhèn)化等重點(diǎn)領(lǐng)域,更好支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。董希淼表示,去年以來(lái)房地產(chǎn)貸款,特別是個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)非常快,對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)特別是制造業(yè)、小微企業(yè)的信貸投放,一定程度上產(chǎn)生了“擠壓”效應(yīng)。隨著商業(yè)銀行適度調(diào)整房地產(chǎn)信貸政策,今年以來(lái)房貸增長(zhǎng)在貸款新增里的占比在下降,而投向制造業(yè)、小微企業(yè)、三農(nóng)和基礎(chǔ)設(shè)施的貸款增長(zhǎng)較快。 銀監(jiān)會(huì)披露數(shù)據(jù)顯示,截至8月末,制造業(yè)貸款同比增長(zhǎng)1.6%,增速較去年同期上升2.3個(gè)百分點(diǎn),較今年6月末上升0.6個(gè)百分點(diǎn)。小微企業(yè)貸款同比增長(zhǎng)16%,保障性安居工程貸款、涉農(nóng)貸款和基礎(chǔ)設(shè)施行業(yè)貸款同比分別增長(zhǎng)25.9%、10.2%和16.3%。對(duì)重點(diǎn)領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)支持力度繼續(xù)加大,服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的力度進(jìn)一步加大。 周景彤表示,調(diào)控房地產(chǎn)的直接目的是降杠桿、擠泡沫,遏制房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、泡沫不斷膨脹的勢(shì)頭。如果房地產(chǎn)領(lǐng)域流入的資金變少,在資金總量一定的條件下流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)的資金總量確實(shí)會(huì)相對(duì)多一些。 “房貸利率上行及房貸在部分一二線城市相對(duì)收緊的出發(fā)點(diǎn)是控制房貸需求,通過(guò)房貸投放步伐的放緩,讓房貸需求不會(huì)在短期內(nèi)迅速釋放,或會(huì)帶來(lái)支持經(jīng)濟(jì)的效果?!边B平認(rèn)為,但從銀行本身來(lái)說(shuō),目前對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)投放的資金還比較充足,且銀行信貸投放關(guān)鍵是看市場(chǎng)的需求及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)判斷。 調(diào)控將保持從嚴(yán) 針對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)信貸政策是否會(huì)繼續(xù)趨嚴(yán)的問(wèn)題,董希淼表示,或有進(jìn)一步調(diào)整可能,包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房貸款都可能適度收緊。事實(shí)上,房地產(chǎn)調(diào)控政策、房地產(chǎn)市場(chǎng)走向、市場(chǎng)流動(dòng)性、銀行信貸額度以及監(jiān)管部門(mén)相關(guān)政策變化,都會(huì)對(duì)房地產(chǎn)信貸政策產(chǎn)生影響。 “對(duì)房地產(chǎn)總體的調(diào)控,包括貨幣政策,以及一些限購(gòu)限貸政策在未來(lái)可預(yù)見(jiàn)的一段時(shí)間應(yīng)該是比較穩(wěn)定的,進(jìn)一步趨嚴(yán)的可能性較小?!敝芫巴治?,從近幾個(gè)月情況來(lái)看,房地產(chǎn)市場(chǎng)一度過(guò)熱的一二線城市其成交量、價(jià)格等各方面都在降溫,投資也在相對(duì)減少。前期嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策效果正在顯現(xiàn),這種情況下沒(méi)必要再進(jìn)一步加大調(diào)控力度。 從貸款方面看,連平認(rèn)為,按揭貸款最近這幾年發(fā)放較多,但在整個(gè)信貸余額中比重依然不高。在這種情況下,銀行對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)方面的貸款,包括按揭貸款和開(kāi)發(fā)商貸款,短期內(nèi)比重明顯上升。不過(guò),銀行不可能讓房貸比重繼續(xù)大幅度上升。按揭貸款事實(shí)上是在相對(duì)收緊,投放速度也在放緩。
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