“隔離墻”引關(guān)注 商品房保障房如何共享服務(wù)
近期,北京和深圳一些混合居住的小區(qū),屢屢爆出商品房業(yè)主和保障房住戶爭花園、停車位等現(xiàn)象。其中,北京豐臺區(qū)西三環(huán),以“限地價、競配建(保障房)”建設(shè)的項目——西宸原著(保障房部分稱為玉璞家園),近日發(fā)生的“隔離墻”事件引起極大關(guān)注。
目前,該項目商品房業(yè)主認(rèn)為,自己花5-8倍于保障房的高價購買商品房,且承擔(dān)保障房建設(shè)成本、土地“招拍掛”成本,還繳納3倍于保障房的物管費,理應(yīng)享有商品房小區(qū)更優(yōu)質(zhì)的公共資源,商品房與保障房應(yīng)“分區(qū)管理”,拆掉隔離墻,小區(qū)品質(zhì)和價格必打折扣。但保障房業(yè)主認(rèn)為,自己受到歧視,居住品質(zhì)無法保障。之所以,保障房容積率、綠化率、公共空間、基本配套等不達(dá)標(biāo),就在于開發(fā)商壓縮保障房空間,滿足商品房業(yè)主的需求。
對此,北京住建委要求,同一小區(qū)不得分割管理,現(xiàn)有隔離墻、鐵柵欄或綠化帶必須在8月31日前拆除。不過,最后期限已過,西宸原著“隔離墻”事件仍無解。未來,大城市商品房配建公租房、共有產(chǎn)權(quán)房、租賃房等保障或政策性住房已是常態(tài)。另外,社區(qū)管理固然要強調(diào)“租售同權(quán)”,但物權(quán)保護(hù)也是“天道”。
上世紀(jì)末開啟住房市場化、貨幣化改革后,由于房子是高度集聚財富的載體,于是出現(xiàn)因收入差距而導(dǎo)致的高檔小區(qū)與中低檔小區(qū),甚至與回遷房小區(qū)、公租房小區(qū)等在經(jīng)濟價值、居住品質(zhì)上差距較明顯的居住分異現(xiàn)象。
從上世紀(jì)70年代開始,美國住房發(fā)展部(HUD)改變過去集中建公共住房的做法,在全球率先推行混合居住(Mixed-Income-Housing),建設(shè)包容性社區(qū)。混居模式下,高收入階層在生活習(xí)慣、行為規(guī)范、社會準(zhǔn)則等方面,具有良好的遵從效應(yīng)。由此,混居拉近物理距離,促成社會交往、糾偏社會隔離。但歐美實踐證明,政府促成的混居只是一廂情愿,混居與社會融合缺乏必然聯(lián)系。時至今日,發(fā)達(dá)國家低收入人群、少數(shù)族裔、移民聚居及基于聚居的分割管理仍是普遍現(xiàn)象。
居住分異在發(fā)展中國家更明顯,比如巴西、印度的“貧民窟”,移民或外來人口“邊緣化租賃”更是在所有新興國家都存在。作為最大宗支出,住房消費一旦由價格和支付能力篩選,居住分異、分割管理就是普遍現(xiàn)象。從邊際最優(yōu)的原理看,城市公共設(shè)施好、環(huán)境優(yōu)美、區(qū)位優(yōu)良的區(qū)域,應(yīng)建設(shè)高品質(zhì)住宅,房價也由這些因素決定。而且,商品房業(yè)主和保障房業(yè)主對公共服務(wù)和社區(qū)管理的訴求和支付能力也不同。
如果非要混合大量保障房,除非降低物業(yè)標(biāo)準(zhǔn),否則不是低收入者支付較低對價,就是政府大量補貼。最優(yōu)選擇是,高收入者支付高地價及基于物業(yè)評估的高額稅收,地價和稅收反哺財政,用來建設(shè)保障房及配套。當(dāng)然,不管哪種保障房,保障的只是“基本需求”,即滿足中低收入者基本居住及圍繞居住的基本配套,設(shè)施要盡量簡單,否則陷入“福利陷阱”。
在我國,房價和物管費都是支付公共服務(wù)的對價,土地出讓金用來供給教育醫(yī)療、市政管網(wǎng)、交通等城市公共服務(wù),物管費用于社區(qū)生活服務(wù)。從各大城市混居社區(qū)存在的問題看,首先是居住品質(zhì)和基本服務(wù)配置不到位。因此,要檢討建設(shè)和配套是否滿足標(biāo)準(zhǔn),相關(guān)資金投入是否足額。
另一方面,不符合保障條件的人群獲得了資格,這部分理應(yīng)劃入中等收入的人群,其居住環(huán)境和配套訴求顯然要高于低收入人群,拆掉“隔離墻”的情緒必然很高。同時,“限地價、競配建”(地價拍到高限后,競配保障房面積)意味著地價和保障房面積雙雙“最大化”,成本和代價全部轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)商。于是,一邊是保障房“高密度、低配套”,一邊是商品房“低密度、高配套”,商品房高價彌補成本,二者在居住環(huán)境和配套上出現(xiàn)鴻溝。
因此,保障房和商品房混居及衍生的爭論,很大程度與保障房錯配、建設(shè)模式的缺陷有關(guān)。特別是,由開發(fā)商“買單”的保障房建設(shè)模式,為分區(qū)管理埋下伏筆,并非真正的“混合居住”或“融合社區(qū)”。低收入和外來人群有權(quán)享有城市化紅利,按照“?;尽⒎婪陡@葳濉钡脑瓌t,政府應(yīng)留足用地和支出,然后才是市場化的商品房開發(fā)。即便由開發(fā)商配建,也要明確建設(shè)和配套標(biāo)準(zhǔn)及剛性投入。
另外,要避免社會問題,可采取“大混居、小聚居”的保障房布局模式?!按蠡炀印⑿【劬印蹦J较?,商品房繁榮,區(qū)域交通、教育、社區(qū)管理、社會秩序也趨于完善,中低收入者既享受外溢紅利,也能承擔(dān)規(guī)?;M降低的邊際成本。中低收入“小聚居”,不會沖擊房地產(chǎn)市場,反而因量小而融入商品房社區(qū)。