北上廣大跌50%以上 樓市寒冬真的來了
關(guān)于樓市，草哥本不想說得太多，畢竟大勢(shì)已去，主力已經(jīng)撤退，很難再折騰出什么大風(fēng)浪了。但不斷有網(wǎng)友問下一步走勢(shì)怎樣，要不要買。我只能說，如果是剛需自住還是買了吧，如果是投資，可以認(rèn)為不會(huì)是什么好買賣了。
無論是從政策層面，還是從居民承受力方面，還是從整個(gè)國家經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展層面，還是從資金層面，都不支持房?jī)r(jià)上漲了。當(dāng)然，這個(gè)判斷，并不排斥個(gè)別地方會(huì)冒出一些上漲的地方。
從這個(gè)國慶假期各個(gè)地方的交易情況來看，一線城市和熱點(diǎn)城市，也已經(jīng)呈現(xiàn)出了近幾年以來的冰點(diǎn)。
根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，這個(gè)本應(yīng)該是金秋時(shí)節(jié)，本應(yīng)該是樓市金九銀十的熱銷時(shí)期，卻迎來了銷量的腰斬。
北京：新建住宅7天網(wǎng)簽116套，二手房網(wǎng)簽27套，均是2009年來的歷史最低值，同比跌幅達(dá)到了65%。
上海：前7天網(wǎng)簽新建住宅178套，同比2016年同期的784套，跌幅達(dá)到了78%。
廣州：十一假期前后，廣州11區(qū)總共有19個(gè)樓盤開盤加推，總推貨量2090套，比去年十一假期（5979套）大跌65%；總成交貨量872套，比今年五一假期大跌51%，比去年十一假期大跌78%。
南京：前7天簽約457套，同比2016年同期的905套，下調(diào)了50%。
福州：前7天簽約345套，同比2016年同期的540套下調(diào)了36%。
深圳：前7天簽約445套，同比2016年同期的508套下調(diào)了13%。
國慶期間樓市降溫，只是樓市不斷冷靜的一個(gè)縮影。一個(gè)有價(jià)無市和無量的市場(chǎng)，你覺得能持續(xù)多久？最致命的是，在經(jīng)過了長(zhǎng)期和嚴(yán)厲的調(diào)控之后，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期改變了，購房者冷靜下來了，一旦預(yù)期改變，就相當(dāng)于整個(gè)大趨勢(shì)改變了。
中國指數(shù)研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，9月，各線城市樓市成交均同比下降，22個(gè)主要城市樓市成交同比下降44.4%。其中，一線城市成交同比下降52%，二線城市同比下降46%，三線城市9月同比下降26.3%。廣州、北京降幅最明顯，超過6成。
從整個(gè)宏觀數(shù)據(jù)看，價(jià)格的穩(wěn)定也很明顯。8月份，一線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比均下降0.3%。二線城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比分別上漲0.2%和0.3%，漲幅分別比上月回落0.2和0.1個(gè)百分點(diǎn)。
這種預(yù)期的冷卻，當(dāng)然主要原因是各地方的限購限貸的樓市“冷凍”。那么，各地政府調(diào)控房?jī)r(jià)的腳步為什么會(huì)越來越急？其背后意味著什么？背后的真相又是什么？
地方政府的嚴(yán)厲政策，當(dāng)然體現(xiàn)了更高決策層的意志。而這種意志，來自于對(duì)中國經(jīng)濟(jì)的擔(dān)憂。地方政府在房地產(chǎn)加速趕頂?shù)臅r(shí)刻突然地毯式鋪開限購限貸，實(shí)在是迫不得已才出手。因?yàn)橐痪€二線城市居民的住房抵押貸款杠桿已經(jīng)太高了，一些開發(fā)商的循環(huán)抵押和循環(huán)貸款杠桿太高了，再不限制，杠桿高到一定程度，很可能暴力斷裂。
自2015年4月開始的這一輪樓市暴漲，是中國房地產(chǎn)有史以來增速最猛的一輪暴漲，然而與以往情況不同是，這一次機(jī)構(gòu)資金呈現(xiàn)流出房地產(chǎn)業(yè)的姿態(tài)，同時(shí)全國的層面來講，資金正以最快的速度凈流出中國，這里既有打著海外投資的幌子，也有真正的資金轉(zhuǎn)移。 機(jī)構(gòu)資金在撤離房地產(chǎn)，降低其相關(guān)杠桿，但一些居民和散戶卻在竭盡全力接盤，把相關(guān)杠桿加到了歷史最高，和接近爆發(fā)債務(wù)危機(jī)的水平。
這就是這一輪房地產(chǎn)去庫存的金融經(jīng)濟(jì)學(xué)本質(zhì)！這也是一次債務(wù)和杠桿大轉(zhuǎn)移！但是，很多人還是不明白或者看不清這個(gè)道理。地方政府在降杠桿，包括房地產(chǎn)開發(fā)商在內(nèi)的機(jī)構(gòu)資金也在降杠桿，那這些杠桿到哪里去了呢？這不是很明顯的嗎？
很多人說，一線城市和熱點(diǎn)城市集聚了大量教育醫(yī)療和公共服務(wù)資源，這些城市還會(huì)上漲的。草哥的看法恰恰相反。限貸限購會(huì)顯著降低一二線城市符合條件購房者的數(shù)量，和降低這些地區(qū)居民戶新增中長(zhǎng)期人民幣貸款（主要是房貸）的增速，因此政府希望的是一二線城市的房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)高位盤整的態(tài)勢(shì)，然后通過限貸限購把資金趕向三四線城市的樓市。這樣一來，三四線城市的房地產(chǎn)去庫存就可以在全國范圍內(nèi)完美收官，債務(wù)和杠桿順利地向居民轉(zhuǎn)移。
