北京房山：樓市銷售量下滑 開發(fā)商死守不降價(jià)
地處京西南的房山區(qū)域，曾被認(rèn)為是北京樓市的價(jià)值洼地。但去年以來，在房價(jià)整體上漲的趨勢帶動(dòng)下，房山也正式步入5萬+時(shí)代。
近日，《中國經(jīng)營報(bào)》記者走訪了房山在售的多個(gè)新盤和具有代表性的二手房項(xiàng)目后發(fā)現(xiàn)，自3月份新政之后，這里的樓盤銷售量呈現(xiàn)出全面下滑現(xiàn)象。一些改善型的大面積非普通住宅項(xiàng)目，更是因?yàn)槭赘督痤~比例的提升而導(dǎo)致銷售滯緩（首付第一套40%，第二套80%）。甚至有些樓盤出現(xiàn)開盤了大半年之久，還有三分之二以上庫存未售出的情況。
但即便如此，開發(fā)商依舊采取死守價(jià)格的策略，不僅不打算下調(diào)房價(jià)，還計(jì)劃對(duì)新開盤的樓盤價(jià)格實(shí)行略微上調(diào)。
與之相反的是二手房市場的量價(jià)齊跌。3月份新政之后，房山區(qū)二手房交易量出現(xiàn)了大幅減少，價(jià)格也出現(xiàn)了較為明顯的下跌。部分次新房小區(qū)單價(jià)從年初的5萬多元跌至現(xiàn)在的4萬元左右，更有一些“不保值”的老小區(qū)，因?yàn)槊娣e較大，加上戶型設(shè)計(jì)不夠合理，現(xiàn)在只需單價(jià)2萬多元就能入手。
新房量跌價(jià)不跌
作為北京當(dāng)前新盤最多，體量最大的區(qū)域之一，房山區(qū)的新盤主要集中在良鄉(xiāng)大學(xué)城和長陽半島兩個(gè)板塊。
其中，良鄉(xiāng)大學(xué)城附近聚集的多為面積較大、產(chǎn)品較為高端的改善型項(xiàng)目，其中包括五礦名品·學(xué)院墅、萬年·廣陽郡九號(hào)等等。
記者來到五礦名品·學(xué)院墅項(xiàng)目，該項(xiàng)目主打英倫風(fēng)格的洋房別墅產(chǎn)品，目前全部采取現(xiàn)房銷售。該項(xiàng)目的售樓員告訴記者，學(xué)院墅項(xiàng)目均價(jià)5.3萬元/平方米左右，雖然是毛坯交付，但因?yàn)橘?zèng)送面積較大，因此相比該區(qū)域的其他改善型項(xiàng)目，還是比較有競爭力的。
學(xué)院墅主推135~165平方米三居、四居戶型，并且贈(zèng)送30平方米面積中包括一間朝南臥室?！半m然項(xiàng)目單價(jià)在區(qū)域內(nèi)不算便宜，但總價(jià)如果均攤到使用面積，單價(jià)僅有4萬元出頭，可以說是附近最劃算的新房了?！痹撌蹣菃T表示。
記者從北京市住建委網(wǎng)站查閱資料了解到，五礦集團(tuán)于2012年拿下該地塊，當(dāng)時(shí)樓面價(jià)僅為17500元，2015年銷售價(jià)格也僅有每平方米2.4萬~2.5萬元，以如今5.3萬元/平方米的均價(jià)來看，短短5年之內(nèi)樓面價(jià)已經(jīng)溢3倍。并且，開發(fā)商對(duì)于項(xiàng)目未來價(jià)格能否繼續(xù)上漲也顯得很有信心，表示“并不急于出售”。
萬年·廣陽郡九號(hào)項(xiàng)目的銷售情況也不容樂觀，作為2013年房山區(qū)地王，如今也是良鄉(xiāng)板塊最高端的樓盤之一，該項(xiàng)目在售戶型均在160平方米以上，最大面積包括228平方米的三居，目前單價(jià)均已超過6萬元/平方米，總價(jià)輕松突破千萬元。
隨后，記者又來到房山區(qū)長陽板塊。該板塊的配套設(shè)施較良鄉(xiāng)來說已經(jīng)趨于成熟，目前主要在售樓盤有五和萬科·長陽天地、中糧·京西祥云等。
在五和萬科·長陽天地，記者了解到，與良鄉(xiāng)板塊改善型項(xiàng)目扎堆的情況不同，長陽周邊在售新盤多為剛需項(xiàng)目，雖然交通和配套方面優(yōu)于良鄉(xiāng)，但價(jià)格基本在5萬元/平方米上下，且產(chǎn)品也多以中小戶型為主。
數(shù)據(jù)顯示，2017年1~8月，房山區(qū)商品房銷售面積為54.7萬平方米，下降51.4%；商品房銷售額142.7億元，下降36.5%；而商品房待售面積為137萬平方米，增長36.9%。
“開發(fā)商早幾年的時(shí)候拿地價(jià)格相對(duì)較低，如今房價(jià)早已翻番，如果沒有資金壓力很少會(huì)降價(jià)出售，因此新房市場價(jià)格一直都很堅(jiān)挺。而雖然從數(shù)據(jù)上看，交易量有所下滑，但這主要與房源規(guī)模本身不大有關(guān)?！?易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析。
二手房量價(jià)齊跌
與新房市場形成鮮明對(duì)比的是，二手房市場的量價(jià)齊跌。
“3月新政之后的幾個(gè)月幾乎是零成交，從5月開始，因?yàn)椴糠址繓|扛不住政策急售，開始大幅度降價(jià)，一直持續(xù)到11月，價(jià)格都在微降?！?附近的鏈家經(jīng)紀(jì)人告訴記者。
以11月初剛開盤的五和萬科·長陽天地為例，目前均價(jià)在5萬元/平方米左右，而一街之隔的首創(chuàng)·新悅都和中國鐵建·國際花園目前二手房價(jià)格在4萬元/平方米左右?！皟蓚€(gè)盤都是次新房，是整個(gè)房山最好賣的二手房項(xiàng)目，價(jià)格卻比旁邊五和萬科的房要便宜1萬元/平方米，一套房下來價(jià)格能少近100萬元?！痹摻?jīng)紀(jì)人告訴記者。
這樣的情況同樣出現(xiàn)在萬科其他次新房小區(qū)。記者來到中糧萬科·長陽半島小區(qū)，該小區(qū)今年3月份二手房均價(jià)還在5.5萬元/平方米，如今只有4.5萬元／平方米。上述經(jīng)紀(jì)人表示?！坝行┐涡路窟€算比較抗跌，房山還有不少‘不保值’的老小區(qū)，因?yàn)槊娣e較大，加上戶型設(shè)計(jì)不夠合理，現(xiàn)在只需單價(jià)2萬多元/平方米就能入手?！?
“相比于新房價(jià)格，二手房價(jià)格卻對(duì)市場反應(yīng)非常靈敏，價(jià)格波動(dòng)較大。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，就整個(gè)北京房地產(chǎn)市場來看，房山區(qū)的房源規(guī)模其實(shí)是不大的，很難說區(qū)域價(jià)格是出現(xiàn)明顯下跌，對(duì)北京整體樓市影響也并不大。
“房源背后潛在的需求依然較大，后續(xù)受益于包括大興機(jī)場、雄安新區(qū)等概念的影響，實(shí)際上都會(huì)帶來房山區(qū)域市場發(fā)展的新機(jī)遇。所以類似區(qū)域作為北京近郊區(qū)市場，總體上會(huì)有一輪新的發(fā)展機(jī)會(huì)，長期來看，量價(jià)都有繼續(xù)提升的可能?！眹?yán)躍進(jìn)表示。
