租金下行遇供應(yīng)高峰 北京寫字樓明年空置率或繼續(xù)攀升
2019年已到末尾，北京寫字樓市場迎來了供應(yīng)高峰，新增供應(yīng)面積再次突破百萬平米。
2019年四季度，北京寫字樓市場的租金仍然呈現(xiàn)下滑狀態(tài)，但凈吸納量受預(yù)租的影響略有回溫。戴德梁行給出的數(shù)據(jù)顯示，2019年第三季度，北京甲級寫字樓的空置率為10%，上海、深圳則已經(jīng)分別達到了18%與19%。業(yè)內(nèi)專家認為，明年北京寫字樓市場的空置率或繼續(xù)增加，價格也存在下行壓力。但從長期來看，各種商業(yè)和金融利好政策或許可以拉北京寫字樓一把。
租金持續(xù)下降
北京寫字樓市場的這股冷風(fēng)已經(jīng)連續(xù)吹了數(shù)月有余。臨近年關(guān)，寫字樓市場的下行態(tài)勢或已一錘定音。
近日，戴德梁行發(fā)布了北京第四季度寫字樓市場報告，報告顯示，2019年第四季度，北京寫字樓市場租金繼續(xù)下調(diào)，北京全市和五大核心商圈的有效凈租金分別達到了382.4元/平米/月和427.9元/平米/月，分別環(huán)比下降了1.5%和1.3%。
戴德梁行認為，當(dāng)前經(jīng)濟的不確定性致使北京寫字樓市場租金出現(xiàn)下行。
前三季度的租金已經(jīng)是處于下滑狀態(tài)。戴德梁行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在2019年前三季度，按照建筑面積計算，北京全市寫字樓市場的有效凈租金為388.16元/平米/月。環(huán)比下降了2.0%和3.7%。
而五大核心商圈雖然占盡優(yōu)勢，但租金也早已出現(xiàn)了降溫，2019年前三季度的租金為433.64元/平米/月，環(huán)比下降了0.7%。某中介的工作人員直言，除了CBD等較為核心和優(yōu)質(zhì)的寫字樓項目外，市場不好做。
迎供應(yīng)高峰
雖然租金下滑，但供應(yīng)量不但沒有減少，還一路沖上高峰，新項目頻繁入市。2019年四季度，位于中央商務(wù)區(qū)的中信大廈和正大中心、亞奧的亞洲金融大廈以及麗澤金融商務(wù)區(qū)的麗澤SOHO等項目相繼入市，為市場帶來了約58.8萬平米的新增供應(yīng)。
報告顯示，至此，2019年北京全市甲級寫字樓年度供應(yīng)量在繼2007年和2016年之后再一次超過百萬，達到了101.8萬平米，全市甲級寫字樓總存量也攀升至了1114萬平米。
供應(yīng)高峰拉動本季度北京全市和五大核心商圈寫字樓的空置率分別同比上漲了5.1和3.8個百分點，達到了13.5%和7.6%。與此同時，報告顯示，未來三年，北京寫字樓市場新增供應(yīng)量月達到304.1萬平米，且其中有67.7%將分布于新興商圈。
受新入市項目提前租賃的影響，四季度的北京寫字樓租賃市場較前三個季度略有回暖，全市和五大核心商圈寫字樓市場季度凈吸納量分別為15.9萬平米和8.6萬平米，分別是前三個季度相關(guān)平均值的2.0倍和6.3倍。
縱觀2019年，北京寫字樓市場表現(xiàn)平平。全市和五大核心商圈寫字樓市場年度凈吸納量分別為39.9萬平米和12.7萬平米，僅分別為近10年來年度平均凈吸納量的73.1%和38.0%。
明年空置率或繼續(xù)上升
戴德梁行北中國區(qū)寫字樓部主管廉峰哲對《華夏時報》記者表示，在經(jīng)濟形勢不明朗和新興商圈大量新增供應(yīng)的雙重背景下，短期來看，預(yù)計未來一年北京寫字樓市場的空置率將持續(xù)上揚，且租金水平也將繼續(xù)面臨下行壓力。
而對于寫字樓市場的長期發(fā)展，廉峰哲則持樂觀態(tài)度。廉峰哲認為，在未來的3-5年，隨著北京服務(wù)業(yè)擴大開放試點工作的持續(xù)推進，相關(guān)領(lǐng)域如金融科技、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、5G、人工智能、文旅、高端服務(wù)業(yè)等行業(yè)的快速發(fā)展將進一步刺激北京寫字樓市場的活躍度?！皩脮r，租賃需求的上漲或?qū)楸本懽謽鞘袌鰩碜饨鸷统鲎饴实碾p提升?！绷逭軐Α度A夏時報》記者說。
另外，值得一提的是，隨著全球投資者和境外金融機構(gòu)的不斷進入，市場各參與方的類型也將不斷增多，中國金融市場的生態(tài)將更加多元和豐富。中國金融市場的開放也將給中國的商業(yè)地產(chǎn)市場發(fā)展帶來新機遇。
