租房淡季 北京成交量卻漲了
11月，是傳統(tǒng)的租房淡季，從過往數(shù)據(jù)看，從2009年到2015年，11月住房租賃交易量均環(huán)比10月下降。但今年的11月，有明顯不同。
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年11月，北京全市通過我愛我家（普租）及我愛我家旗下相寓（長租公寓）達成的住房租賃交易總量環(huán)比10月上漲18.7%，多家中介也表示，11月房源的租賃需求有明顯上漲。雖然交易量創(chuàng)下年度次新高，但整體租金均價卻首次跌破4000元/套，創(chuàng)下今年租金價格的新低。
11月租賃交易量大漲 兩居室占比超過一半
11月，租房市場新聞不斷，租賃貸款、集體土地建租賃房、增加租賃土地供應……一系列利好政策將租賃市場推向未來樓市的主角地位。而回到北京市場，11月的租房市場則顯現(xiàn)出與以往不一樣的熱度。
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2017年11月，北京全市通過我愛我家（普租）及我愛我家旗下相寓（長租公寓）達成的住房租賃交易總量環(huán)比10月上漲18.7%，終止了8月份以后租賃交易量連續(xù)下降趨勢，且交易量僅次于暑期租賃旺季時7月份的交易量，創(chuàng)下年度次新高。
根據(jù)以往的歷史經(jīng)驗，由于臨近年底，與10月相比，各年的11月北京住房租賃交易量大多會走低。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)顯示，從2009年到2015年，11月的住房租賃交易量均環(huán)比10月下降，僅2016年有不超10%的上升，租金價格僅有小幅漲跌波動。因此，今年11月北京租賃交易量大漲18.7%，且創(chuàng)下年內(nèi)次新高的走勢存在明顯的異常。
此外，從9-11月份北京區(qū)域通過我愛我家每日達成的普通租賃業(yè)務量走勢來看，普通住房租賃的每日交易量波動始終都保持在一定范圍之內(nèi)，走勢并無太大變化，但在11月下旬，尤其是11月24日開始，普通住房租賃每日交易量大幅上升。統(tǒng)計顯示，從11月24日到11月30日，我愛我家普通租賃業(yè)務的日均交易量較之前一周的日均交易量上漲了125.8%。
在租賃成立的戶型上，11月也出現(xiàn)了明顯不同。11月北京普通租賃交易中兩居室交易占比為56%，環(huán)比10月增加2.4個百分點；三居及以上戶型交易占比為14.9%，環(huán)比增加0.1個百分點。整體來看，11月中大戶型住宅租賃交易占比擴大，小戶型占比縮小，而兩居室2.5%的占比增幅是今年各月最大的，56%的交易占比也是今年最高的。
租賃市場異動集中在個別區(qū)域 整體租金并未因集中成交而上漲
租房需求的增長通過各種消息渠道被獲知，房租大漲成為被直接推導得出的結(jié)論，但有房東發(fā)現(xiàn)，實際情況與想象的并不一樣。
方女士在二環(huán)外的一處房產(chǎn)近日就面臨換租問題，她是將房子委托給了知名中介的品牌公寓出租管理。方女士想適當調(diào)整下此前委托出租的價格，結(jié)果負責對接的管家卻告訴她，她的房子所在的小區(qū)，租金并沒有漲，反而因淡季略有下調(diào)。此前公寓承租的價格和目前對外的價格現(xiàn)在剛剛持平，如果漲價，很難有租客承租。
方女士自己也到網(wǎng)上進行了查找對比，對比下來發(fā)現(xiàn)，小區(qū)租金確實沒什么變化，只是房源有點少。
據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)顯示，11月全月整體租金均價為3981元/套，環(huán)比10月小幅下調(diào)1%，今年以來北京租金均價首次跌破4000元/套，創(chuàng)下今年租金價格的新低。
即使在11月24日到11月30日普租交易量大幅上漲的這一周，普通租賃業(yè)務的每日套均價格不僅沒有升高，反而明顯低于此前的每日價格，在交易量大幅上升的同時，租金價格的走勢卻是不升反降。
而12月第一周（12月1日-12月7日），我愛我家的每日普通租賃業(yè)務量重新回到了之前的平均水平，七日的短時租金均價為4053元/套，雖然高于10月的4022元/套和11月3981元/套，但較10月的漲幅僅有0.8%，整體價格其實并沒有明顯上漲。
偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉也分析指出，11月底北京住宅租賃市場的異動主要集中在北京東南城鄉(xiāng)結(jié)合部和京北城鄉(xiāng)結(jié)合部等個別區(qū)域，這些區(qū)域租房需求顯著提升，但正規(guī)出租房屋價格調(diào)整并不明顯。
租賃市場波動難以持續(xù) 未來市場會逐步趨穩(wěn)
對于11月北京住房租賃市場出現(xiàn)異動的原因，胡景暉分析稱，按照以往的正常規(guī)律，北京住房租賃市場一般在國慶節(jié)后就會逐步進入淡季，11月份至第二年正月初五之前都是北京住房租賃市場最淡的季節(jié)，市場通常表現(xiàn)為量價下行，即使偶有上行表現(xiàn)，其波動幅度也很小。但今年11月的住房租賃交易量環(huán)比10月卻有較大幅度上升，尤其是11月最后一周，波動十分明顯，這說明北京整治安全隱患、疏散危險租賃住房人員的行動確實對北京租賃市場帶來了明顯影響。
對于為何量增反而價穩(wěn)，胡景暉認為主要是以下幾個方面：
第一，租賃需求的集中釋放僅出現(xiàn)在個別城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)域，放在整個租賃市場的大盤子來看，占比不大，個別區(qū)域的房租異動并未影響全市租金淡季下滑的大趨勢；
第二，個別區(qū)域租賃市場的異動僅是一周左右的短暫現(xiàn)象，并不持續(xù)，12月初的租賃交易量已經(jīng)回歸平穩(wěn)，隨著對待租賃需求的有效引導和疏解，短暫的異動不會引發(fā)整個租賃市場的異動；
第三，部分區(qū)域的確有個別房東和租賃機構(gòu)“唯利是圖”，借機大漲房租，但北京租賃市場盤子夠大，房源在淡季供應也較為充足，所以經(jīng)過我愛我家、相寓等在全市有能力多區(qū)域布局的大機構(gòu)對租房需求的跨區(qū)域合理疏解引導，有效避免了局部區(qū)域小范圍內(nèi)租房市場供需的嚴重失衡，有效平抑了房租。
胡景暉認為，租賃市場的市場化程度較高，全市及區(qū)域的供求關(guān)系，以及租客的收入水平，是決定租金價格的主要因素。11月底，局部地區(qū)需求的集中爆發(fā)，造成了個別區(qū)域市場供需的失衡，所以市場有了短時波動。但排除安全隱患所疏解的人口在全市龐大的租賃人群中僅僅是一部分，疏解人群本身也是一部分離開北京，一部分遷往北京其他區(qū)域租房。他們的選擇有所分流，對整個市場的影響并沒有想象中那么大。
此外，居住需求本身是一個即時需求，租客在沒有住房后需要在短時間內(nèi)尋找到住處，不像買房一樣沒有滿意的還可以等待觀望，因此，這些需求必然是短時間內(nèi)便會得到解決和消化的。這雖然會帶來交易量的瞬時上升，也給了一些房東和機構(gòu)坐地起價的機會，但當這批需求釋放完畢之后，市場便會回歸正常。加上時間已是年底，北京的人口本身正在加速流出，所以北京租賃市場的這波行情注定短暫。
長期來看，北京產(chǎn)業(yè)疏解和人口疏解的工作還將繼續(xù)，非首都功能的疏解，在近兩年來已經(jīng)對平抑北京房租起到了顯著作用，未來隨著近郊和遠郊區(qū)縣軌道交通、醫(yī)療、教育、商業(yè)、辦公等配套的日趨完善，更多的辦公需求和居住需求還將更主動的遷往辦公和居住成本更低的近郊和遠郊區(qū)縣。此外，租客的收入水平也是影響租金的重要因素，因為人們只會將收入的一部分拿來支付房租。在收入水平?jīng)]有大幅提升的情況下，房租的大幅上漲只會將租客驅(qū)離，從而帶來需求的下降，進而迫使租金下降?？傊杖胨揭欢?，房租的上漲空間也就有限。
據(jù)了解，部分區(qū)域性中小租賃機構(gòu)租賃交易量猛增，個別區(qū)域租賃房源價格大漲，確實對11月底的北京住房租賃市場造成了影響，然而，由于收入水平并未提升，租賃市場正處淡季，換租人群規(guī)模有限，換租需求會在短時間內(nèi)消化，所以從整體來看，市場雖有波動但幅度不大。
