調(diào)控重壓，房?jī)r(jià)最可能大跌的三個(gè)城市
居民杠桿率對(duì)房?jī)r(jià)有「放大」效應(yīng)
臨近年末，高層關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)透露了很多信號(hào)，利好消息基本上沒有，很多朋友關(guān)心，明年房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)上漲。
在之前的文章中，我們已經(jīng)明確，基本的判斷是明年投資房產(chǎn)的機(jī)會(huì)很少。
上漲希望渺茫，大概率應(yīng)該是下降，所以，今天的文章主要探討明年房?jī)r(jià)最有可能大跌的三個(gè)城市，判斷的最基本依據(jù)是居民杠桿率。
居民杠桿率很重要
要讓房?jī)r(jià)下跌的原因很多，比如征收房產(chǎn)稅，比如政府直接限價(jià)，或者大批量增加土地供給，但在目前的狀態(tài)下，居民杠桿率是最值得參考的指標(biāo)之一。
居民杠桿率是指居民貸款/居民存款的比值，比如廈門10月份當(dāng)月居民存貸款余額分別為2230.75億元和4202.38億元，居民杠桿率為188.38%。
根據(jù)國(guó)家資產(chǎn)負(fù)債表研究中心11月下旬發(fā)布《三季度中國(guó)去杠桿進(jìn)程報(bào)告》顯示，中國(guó)家庭貸款、存款比從去年底的44.8%上升到三季度的48.6%。
按照國(guó)際上的說(shuō)法，良性的杠桿率數(shù)值應(yīng)在50%以下。這也是為什么我們?cè)阢y行辦理住房貸款時(shí)，銀行建議月房貸償還金額不得超過(guò)個(gè)人或家庭月收入的50%。
中國(guó)家庭高負(fù)債主要是被城市房產(chǎn)「綁架」。3季度末，居民整體未還貸款總額為39.1萬(wàn)億，其中個(gè)人購(gòu)房貸款余額為21.1萬(wàn)億，占總貸款余額的54%。
但不同地區(qū)、不同年齡段家庭之間顯現(xiàn)出較大差異。中國(guó)家庭貸款、存款比最高的是福建，高達(dá)105%，而最低的山西，僅為20%，浙江80%位列第三。
這個(gè)指標(biāo)為什么重要，買過(guò)房子的人都有直觀感受，在一線城市和部分二線城市，絕大部分購(gòu)房者買房時(shí)都需要從銀行借款，一般是首付30%，貸款70%。
甚至在有些城市，由于房?jī)r(jià)快速上漲，很多購(gòu)房者（一部分是投機(jī)者）會(huì)從銀行之外的渠道獲得貸款，比如8、9月份盛行的「首付貸」、「尾款貸」、「贖樓貸」等。
所以，有很多人購(gòu)買一套房，貸款的比例可能已經(jīng)超過(guò)了70%，在房?jī)r(jià)上漲過(guò)程中，盡管資金成本高一些，但會(huì)低于房?jī)r(jià)漲幅。
這樣算一下，貸款買房，尤其是高杠桿（借款比例高）買房還是很劃算的，別人買一套房賺錢，自己可以用同樣的首付錢買兩套房。
在房?jī)r(jià)上漲的大周期中，理論上杠桿率越高，獲得的收益也會(huì)越大，但是在房?jī)r(jià)橫盤或下降的通道，投資者需要承擔(dān)更大的風(fēng)險(xiǎn)。
這個(gè)道理和2015年股市暴漲暴跌是一樣的，6月份之前，股市不斷上漲，很多投資者借錢炒股，融資融券、場(chǎng)外資金都涌入股市。
這些資金助長(zhǎng)了股市非理性上漲，后來(lái)監(jiān)管層感覺風(fēng)險(xiǎn)太大，發(fā)出警告信號(hào)，嗅覺靈敏的機(jī)構(gòu)資金出逃，股市下跌，很多借錢炒股的機(jī)構(gòu)和散戶賬戶觸及平倉(cāng)線。
接下來(lái)的景象很多人可能現(xiàn)在還歷歷在目，股市接連幾天跌停，更多的人被強(qiáng)制平倉(cāng)，更多資金出逃，A股從最高的5178點(diǎn)跌到2016年2月末的2687點(diǎn)。
其實(shí)房市也是這樣，不過(guò)漲跌的周期會(huì)比股市長(zhǎng)一些，主要是交易不會(huì)像股市那么頻繁，但道理是一樣的。
如果一個(gè)城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)控，資金杠桿過(guò)高的投資者無(wú)法變現(xiàn)，在沒有新的收入來(lái)源的情況下，就會(huì)甩賣房產(chǎn)。
賣的人多，接盤者少，房?jī)r(jià)必然是下降的，房?jī)r(jià)下降，恐慌性拋售會(huì)更多，這種惡性循環(huán)一旦形成，后果將非常嚴(yán)重。
重點(diǎn)城市居民杠桿率
2016年全國(guó)居民杠桿率為55%，這算是中國(guó)人民的平均杠桿使用率，以下幾個(gè)城市的居民杠桿率大幅高于這個(gè)比值。
先說(shuō)說(shuō)北京和上海，這是一線城市中中國(guó)樓市最有代表性的兩個(gè)城市，從今年一季度的數(shù)據(jù)來(lái)看，北京的居民杠桿率為49.5%，上海為65.9%。
「真話財(cái)經(jīng)」又查詢了截止10月末北京的數(shù)據(jù)，存貸款余額分別是28382.2億元和16215.67億元，居民杠桿率為57%。
除了北京和上海，廣州的居民杠桿率第一季度為79.2%，蘇州今年一季度的居民杠桿率水平91.5%，在全國(guó)來(lái)說(shuō)已經(jīng)很高了，但是和2016年相比下降了一些。
下面，「真話財(cái)經(jīng)」將重點(diǎn)分析目前國(guó)內(nèi)最有可能出現(xiàn)這種情況的城市，他們都有一個(gè)共同的特點(diǎn)—居民杠桿率很高，已經(jīng)超過(guò)了100%，也就是說(shuō)居民貸款額已經(jīng)超過(guò)居民存款額。
如果放在一個(gè)家庭，就是家庭債務(wù)已經(jīng)高于家庭收入了，如果經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)問題，這類家庭經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)高于沒有債務(wù)的家庭。
從今年一季度的數(shù)據(jù)來(lái)看，居民杠桿率最高的城市是廈門，為161.1%，雖然比2016年的163.1%下降了一些，但在全國(guó)都是最高的。
10月份，廈門的居民杠桿率又大幅上升了，當(dāng)月居民存貸款余額分別為2230.75億元和4202.38億元，居民杠桿率為188.38%。
所以，從上述數(shù)據(jù)可以看出，廈門居民加杠桿炒房的投資客很多，這也從一個(gè)側(cè)面說(shuō)明，廈門房?jī)r(jià)的泡沫是比較嚴(yán)重的。
所以，在嚴(yán)格的調(diào)控政策打壓下，廈門的房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮的最厲害。
數(shù)據(jù)顯示，2016年廈門一手房成交量309萬(wàn)平米，二手房成交量558萬(wàn)平米。今年1-4月份，廈門的一手房成交量只剩下可憐的57萬(wàn)平米，預(yù)計(jì)全年也就是200萬(wàn)平米左右。
合肥的居民杠桿率也很高，2017年一季度為114.9%，這也說(shuō)明，合肥房?jī)r(jià)存在爆炒的現(xiàn)象。
數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，合肥的一手房成交量?jī)H41萬(wàn)平米，專家預(yù)計(jì)，今年全年成交量能達(dá)到150萬(wàn)到200萬(wàn)平米。
和上述兩個(gè)城市相比，深圳房?jī)r(jià)上漲的支撐因素很多，比如經(jīng)濟(jì)更具活力，外來(lái)人口不斷涌入等。
但如果單從居民杠桿率來(lái)看，深圳的房?jī)r(jià)現(xiàn)在也很高了，一季度深圳的居民杠桿率為148.2%。
「真話財(cái)經(jīng)」也查了深圳10月份的數(shù)據(jù)，住戶存款減少了293.38億元，住戶部門貸款增加159.79億元，這說(shuō)明居民杠桿率還在增加。
所以，同為一線城市，在嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，深圳的房?jī)r(jià)跌幅會(huì)大于北京、上海和廣州。
從去年4月份開始，深圳的房?jī)r(jià)一直在陰跌，成交量也比較慘淡。2016年一季度深圳二手房成交總量16477套，到今年一季度只剩下9731套，萎縮幅度41%。
最后，要說(shuō)的是，居民杠桿率只是衡量房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)因素，它對(duì)房?jī)r(jià)有「放大」效應(yīng)，在上漲的時(shí)候，可以讓房?jī)r(jià)迅速?zèng)_高，在下跌的時(shí)候會(huì)加速泡沫的破裂。
除了居民杠桿率，衡量一個(gè)城市未來(lái)房?jī)r(jià)是否漲跌的因素還有很多，比如產(chǎn)業(yè)的完整程度、常住居民的數(shù)量、城市創(chuàng)新能力的強(qiáng)弱等。
所以，如果把廈門、深圳、合肥放在一起對(duì)比，短期來(lái)看，這些城市房?jī)r(jià)下跌的風(fēng)險(xiǎn)都很大，但長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，深圳的潛力會(huì)高于這兩個(gè)城市。
