聯(lián)合辦公入住甲級寫字樓： 一線城市寫字樓市場變革信號
一則亞太地區(qū)最大體量的WeWork項(xiàng)目落戶中海國際中心的消息揭開了外資聯(lián)合辦公擴(kuò)張一幕：在拿下44億美元融資之后，wework新增位于浦西的中海國際中心2.7萬平方米與浦東某甲級寫字樓1.5萬平方米的辦公面積。
wework近期的動作表明，過往以租賃廠房、倉庫等業(yè)態(tài)翻新改造成辦公室為主的聯(lián)合辦公，入駐甲級寫字樓了。多名業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這是寫字樓生態(tài)面臨變革的一個(gè)重要信號。
一名長期關(guān)注聯(lián)合辦公的業(yè)內(nèi)人士分析指出，這與最近半年上海的寫字樓需求下降、業(yè)主方出租壓力有關(guān)。
事實(shí)上，對比去年甚或前年，一線城市中北京、上海、深圳的寫字樓市場供應(yīng)增加不斷，只有廣州的供應(yīng)量有回落態(tài)勢。以上海為例，寫字樓租賃市場新增供應(yīng)量創(chuàng)歷史新高，2017年前三季度上海寫字樓新增供應(yīng)面積高于去年全年23.6%。其中新興商務(wù)區(qū)租賃型寫字樓交易量尤為突出，2017年前三季度的成交面積達(dá)54萬平方米，是核心商務(wù)區(qū)的1.6倍。
上海部分位于核心區(qū)的老甲級寫字樓已下降到60%-80%出租率的臨界點(diǎn)，此時(shí)聯(lián)合辦公作為需求主力，就解決了寫字樓空置率下降一大難題。
上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，wework入駐中海國際中心整棟寫字樓，其實(shí)也給了寫字樓業(yè)主一個(gè)啟示，只有充分滿足終端客戶的需求才能提升去化率。“目前已經(jīng)有業(yè)主在探索產(chǎn)品的更新，聯(lián)合辦公與傳統(tǒng)辦公各有優(yōu)勢，也各有缺陷，兩者如何結(jié)合應(yīng)該是從整棟樓的角度去考量?！彼J(rèn)為，聯(lián)合辦公營造的生活方式很可能代表未來10-20年的辦公服務(wù)需求，所以作為業(yè)主方，都需要注意產(chǎn)品的更新?lián)Q代；業(yè)主要主動求變，為產(chǎn)品增加附加值，確保產(chǎn)品的市場競爭力。
互聯(lián)網(wǎng)思維
上述業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，聯(lián)合辦公能夠成功滲入甲級寫字樓市場在于目前的市場錯位，傳統(tǒng)寫字樓的產(chǎn)品相對聯(lián)合辦公產(chǎn)品在服務(wù)和配套上均有落后之處，未來市場的走向取決于寫字樓產(chǎn)品的更新速度及更新后的品質(zhì)，以及聯(lián)合辦公的產(chǎn)品是否可以做出業(yè)主無法復(fù)制的核心競爭力。未來的產(chǎn)品必須從策劃開始就要考慮，整棟物業(yè)的產(chǎn)品都要適應(yīng)這種辦公需求的趨勢。
一個(gè)趨勢是，聯(lián)合辦公的互聯(lián)網(wǎng)思維正被應(yīng)用到配套服務(wù)的科技化上。比如，裸心社開發(fā)了社區(qū)APP“遇見”，此前還與浙江建工聯(lián)手，除了打造杭城首家裸心社外，雙方聯(lián)合品牌命名對外經(jīng)營，共同打造服務(wù)于整個(gè)歐美金融城（EFC）的高端聯(lián)合辦公空間。此外，浙江建工將擬采用裸心社的CAAS軟件（CommunityAsAService）和專有技術(shù)，應(yīng)用到歐美中心（EAC）、歐美金融城（EFC），構(gòu)建以建筑為中心的移動社交網(wǎng)絡(luò)和水平后端平臺來連接租戶，為共享工作空間及場地空間提供操作后臺平臺，并將租戶鏈接到裸心全球社區(qū)。
據(jù)介紹，裸心社CAAS軟件，是目前廣泛應(yīng)用于全球所有裸心社的社區(qū)手機(jī)APP，如今被更多商業(yè)地產(chǎn)采用。不久前裸心社的創(chuàng)意團(tuán)隊(duì)已經(jīng)正式將這一服務(wù)推向香港市場，為更多房地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)提供便捷體驗(yàn)。
正如上述業(yè)內(nèi)人士所言，傳統(tǒng)寫字樓直接租給聯(lián)合辦公運(yùn)營商也是偷懶的做法。從聯(lián)合辦公的角度看，靠二房東模式賺錢沒有持續(xù)性，一旦掌握物業(yè)的業(yè)主方成功做好產(chǎn)品換代，推出類似的一手產(chǎn)品，聯(lián)合辦公的二手模式就沒有存在價(jià)值。因此，如果聯(lián)合辦公運(yùn)營商仍然只是二房東性質(zhì)，長線投資并不被市場看好。
未來趨勢
仲量聯(lián)行華東區(qū)研究部高級經(jīng)理姚耀分析指出，從wework入駐中海國際中心這一案例可以看出未來甲級寫字樓的趨勢：聯(lián)合辦公市場非常龐大，除了傳統(tǒng)辦公樓的主力租戶外，目前還涌現(xiàn)很多新的辦公群體，比如新媒體、新科技行業(yè)等。這一波聯(lián)合辦公運(yùn)營商，包括新的運(yùn)營商與傳統(tǒng)的開發(fā)商轉(zhuǎn)做運(yùn)營商，他們的擴(kuò)張給了上述新的需求者很好的空間。相比傳統(tǒng)的辦公樓與商務(wù)中心，聯(lián)合辦公的優(yōu)勢在于配套與服務(wù)，企業(yè)為了迎合新時(shí)代員工的需求，需要在辦公室融入更多新元素。
實(shí)際上，不僅是自由職業(yè)者的辦公要求，企業(yè)包括央企也會將一些團(tuán)隊(duì)部門放到聯(lián)合辦公空間，因?yàn)椴粌H辦公方式靈活，還可以令不同的項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)節(jié)約成本，希望有一些激發(fā)靈感的效果。
姚耀分析了寫字樓市場三大趨勢：首先，聯(lián)合辦公項(xiàng)目成功的元素一定要具備一定配套、科技、規(guī)模，運(yùn)營模式里面將會出現(xiàn)大批會員制，如果只有一個(gè)布點(diǎn)的話，顯然規(guī)模不夠，因此快速擴(kuò)張是為了規(guī)模化；寫字樓引入聯(lián)合辦公空間可以提升財(cái)務(wù)效率。一般而言，傳統(tǒng)寫字樓使用率最多100%，而聯(lián)合辦公實(shí)際上可以做到使用率120%甚至更高；再次，從房地產(chǎn)開發(fā)商角度來看，共享效應(yīng)的產(chǎn)生，不僅是財(cái)務(wù)上的需求，打造新型的適合北京上海的全球城市也促進(jìn)寫字樓市場的變革。
目前，聯(lián)合辦公項(xiàng)目布局多分布于一線城市，二線城市如成都、南京也有本土品牌；運(yùn)營商素質(zhì)良莠不齊。
姚耀認(rèn)為，如果辦公空間仍然從房地產(chǎn)開發(fā)商的盈利角度出發(fā)，按照這種思路去做會越來越吃力，必須要去關(guān)注終端客戶的需求。目前比較新的趨勢是：小生態(tài)難以效仿，還有很多文章可以做。
當(dāng)物業(yè)生態(tài)圈最底層的租戶行為已經(jīng)發(fā)生變化，加上未來聯(lián)合辦公與行業(yè)洗牌，聯(lián)合辦公項(xiàng)目與長租公寓規(guī)模效應(yīng)等新物業(yè)形式聯(lián)合在一起，貫穿整個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，打造生態(tài)圈。
上述業(yè)內(nèi)人士指出，電商、聯(lián)合辦公正在改變?nèi)说男袨槟Ｊ剑?lián)合辦公運(yùn)營商需要迎合上述幾個(gè)趨勢?！昂芏嘈录夹g(shù)在滲入聯(lián)合辦公空間，個(gè)體的短時(shí)間比單位產(chǎn)出更高”。
市場變化，寫字樓業(yè)主方選擇引入聯(lián)合辦公的時(shí)候就需要有甄別性，聯(lián)合辦公空間反過來對業(yè)主資產(chǎn)管理能力也有要求，兩者是可以做到相互補(bǔ)充的。
上述業(yè)內(nèi)人士指出，業(yè)主有能力的話，可以效仿中海國際中心，直接整棟為wework定制?！熬拖袷謾C(jī)，做iPhone代工的利潤最高，不行就只能做富士康。”
