南京樓市調(diào)查： 地王豪賭危局
近日，南京“地王”項(xiàng)目京奧港未來墅因暫停施工而卷入輿論風(fēng)暴眼，地王盛宴背后的焦灼和煎熬露出冰山一角。
連日來，《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者走訪南京市場(chǎng)了解到，在十盤同開、萬人排隊(duì)搶房、200萬元以上驗(yàn)資、8成以上首付、百分之幾中簽率的火熱之后，依然暗藏著諸多違規(guī)隱憂。
記者采訪中發(fā)現(xiàn)，位于南京城南鐵心橋?qū)庪p路附近的大名城鐵心橋NO.2016G45項(xiàng)目，在未取得施工許可證的情況下已經(jīng)動(dòng)工開建，涉嫌無證施工。同時(shí)，繼江寧區(qū)榮盛雋峰項(xiàng)目涉嫌違規(guī)向購(gòu)房者宣傳“偷面積”之后，榮盛發(fā)展位于江北的另一個(gè)項(xiàng)目榮盛錦繡瀾山，也在近日被曝光存在違規(guī)宣傳。
記者就相關(guān)疑問致電致函項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)，大名城相關(guān)負(fù)責(zé)人回函稱“公司經(jīng)營(yíng)情況敬請(qǐng)閱讀已披露的定期報(bào)告。如發(fā)布未經(jīng)公司確認(rèn)的任何文字，公司將保留追訴的權(quán)利”。
榮盛發(fā)展回復(fù)稱：“經(jīng)我司下屬相關(guān)子公司核實(shí)，錦繡瀾山項(xiàng)目預(yù)計(jì)于2018年下半年現(xiàn)房開盤銷售，前期制作宣傳單頁時(shí)將設(shè)備平臺(tái)作為贈(zèng)送面積體現(xiàn)在了單頁上，目前已將不合規(guī)單頁全部回收并重新制作合規(guī)宣傳單頁。”
地王停工疑云
根據(jù)南京《新華日?qǐng)?bào)》的報(bào)道，京奧港未來墅在11月25日已停工，施工現(xiàn)場(chǎng)已貼上“工程暫停 大門封閉”的封條。據(jù)樓盤承建方人員透露，開發(fā)商已拖欠數(shù)月工程款未支付，“2000萬元都不止”，不得不停止施工作業(yè)，“開發(fā)商只要付錢，就復(fù)工”。
12月19日，記者走訪位于江寧區(qū)智慧路與南灣營(yíng)路交匯處的京奧港未來墅售樓處看到，樓盤在正常銷售中，置業(yè)顧問介紹，京奧港未來墅目前有一期1、2號(hào)樓剩余少量房源在售，戶型面積為131平方米、141平方米，均價(jià)在25000元/平方米~28000元/平方米。對(duì)于停工傳聞，該置業(yè)顧問回應(yīng)稱：“已經(jīng)復(fù)工?！?
隨后，記者來到京奧港未來墅工地，看到五棟高層住宅樓被綠色的防護(hù)網(wǎng)包裹，主體已經(jīng)基本建好，并無動(dòng)工跡象，住宅樓旁是一個(gè)面積較大的深坑，現(xiàn)場(chǎng)施工方一位人士告訴記者，那是項(xiàng)目的一期和二期，目前基本無人施工。地塊的另一側(cè)，有幾個(gè)工人在做地基勘測(cè)。
“他們不是施工方的人，是開發(fā)商叫過來做勘察的?！笔┕し揭晃蝗耸繉?duì)記者表示，“公司在等開發(fā)商打錢復(fù)工，目前1.2億元的工程款只打了約3000萬元過來，其他都由施工方墊資，兩方正在洽談合作事宜?！?
樓盤之前為何停工，目前項(xiàng)目進(jìn)展如何？針對(duì)上述問題，記者致電京奧港未來墅相關(guān)負(fù)責(zé)人，其回復(fù)稱“停工是因?yàn)楣廊铡?，隨后便匆忙掛斷了電話。
京奧港未來墅的土地款由開發(fā)商通過信托融資支付，根據(jù)“中融信托-宏金46號(hào)集合資金信托計(jì)劃（一期）”顯示，京奧港向中融信托發(fā)行了一筆高達(dá)34億元的項(xiàng)目信托貸款，期限為12+6個(gè)月，于去年6月發(fā)行，融資主體為北京京奧港集團(tuán)有限公司，資金投向是京奧港未來墅地塊。這意味著，該項(xiàng)目必須在今年年底有銷售回款，才能償還信托融資，否則將面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。
今年9月，京奧港未來墅領(lǐng)取了首批共154套房源的預(yù)售證，均價(jià)為25884元/平方米，只比當(dāng)年的樓面地價(jià)高出3500元/平方米。在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控下，幾乎是“貼著成本賣房”。即便如此，該項(xiàng)目首開僅去化7成。
針對(duì)樓盤是否停工，后續(xù)如何處理等問題，記者致電致函京奧港集團(tuán)和該集團(tuán)南京公司，截至發(fā)稿未獲回應(yīng)，不過，根據(jù)京奧港集團(tuán)在官網(wǎng)微信發(fā)布的聲明： 該項(xiàng)目停工是為了全面配合近期南京相關(guān)部門的有關(guān)要求，在政府規(guī)定的停工期限到期后，該項(xiàng)目已恢復(fù)正常施工；今后將按期完成該項(xiàng)目的建設(shè)，并按照商品房買賣合同約定的時(shí)間如期交付。
涉嫌無證施工？
根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2015年以來，全國(guó)住宅類高總價(jià)地王地塊單宗地塊成交金額超過65億元的地塊合計(jì)有50宗，貨值近萬億元，有29個(gè)項(xiàng)目基本確定了案名。按照正常的節(jié)奏，從2016年及2015年的30宗高總價(jià)地塊看，2576.8億元的土地款，獲得的網(wǎng)簽銷售額僅僅277.5億元，銷售回款率只有11%。
地王集體患上了重度拖延癥，其中，東至黃山路，南至興隆大街，西至國(guó)有空地，北至白鷺東街的G68地塊也不例外。2016年1月29日，G68地塊正式對(duì)外出讓，起拍總價(jià)27.05億元，起拍樓面地價(jià)17767元/平方米。經(jīng)過87輪白熱化競(jìng)爭(zhēng)，最終被上海建工以64.8億元的總價(jià)拿下，榮登當(dāng)時(shí)河西中部乃至南京的新“地王”，樓面價(jià)高達(dá)42561元/平方米，溢價(jià)率達(dá)139.6%。
近日，記者探訪該地塊看到，項(xiàng)目已經(jīng)開工，工地內(nèi)吊塔林立，鋼圈、鋼條等建筑用材有序堆積，工人們各司其職，整個(gè)項(xiàng)目正在進(jìn)行地基建設(shè)，根據(jù)施工現(xiàn)場(chǎng)的施工銘牌，該地塊于2017年6月30日開始動(dòng)工，預(yù)計(jì)竣工時(shí)間為2021年4月1日，前后歷時(shí)近四年。
記者聯(lián)系上海建工南京公司邰姓負(fù)責(zé)人，對(duì)方表示，項(xiàng)目在正常施工建設(shè)當(dāng)中，預(yù)計(jì)2019年入市，具體時(shí)間暫未確定。
除此之外，記者采訪中了解到，去年南京多個(gè)片區(qū)的高價(jià)地均被刷新。譬如，招商以29899元/平方米拿下鼓樓濱江地塊，京奧港以22353元/平方米拿下麒麟地塊，大名城以29093元/平方米拿下鐵心橋地塊。
近日，記者走訪大名城鐵心橋NO.2016G45項(xiàng)目看到，工地四周被高約3米的圍墻遮擋，其上有“大名城”“紫金新作”等宣傳標(biāo)語。工地的大門處，不時(shí)有工程車進(jìn)出，數(shù)臺(tái)打樁機(jī)正在熱火朝天地作業(yè)。記者在工地圍墻上看到G45項(xiàng)目的批前公示，但沒有看到規(guī)劃許可和施工許可的相關(guān)信息。
記者隨后登錄南京市規(guī)劃局和南京市建委網(wǎng)站查詢了相關(guān)證件信息。結(jié)果顯示，今年11月6日和24日G45項(xiàng)目已拿到建筑方案和建筑許可。今年6月份，G45項(xiàng)目在南京市建委的網(wǎng)站上進(jìn)行了項(xiàng)目登記，但記者并未查詢到該項(xiàng)目的施工許可證。同時(shí)，記者從軟件園規(guī)劃建設(shè)局了解到：“安全備案是辦理施工許可的前置條件，而該項(xiàng)目目前并未進(jìn)行安全備案?！?
“偷面積”等亂象被查
臨近歲末，南京樓市新房供應(yīng)放量，樓市重現(xiàn)賣房?jī)?yōu)惠。據(jù)南京當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，位于江寧區(qū)的遠(yuǎn)洋山水所售“樓王”給出9.6折買房?jī)?yōu)惠；12江北一家公寓樓盤推出特價(jià)房，總價(jià)優(yōu)惠幅度達(dá)10多萬元，并同時(shí)享受一成首付。
對(duì)此，南京一位市場(chǎng)分析人士指出，“一成首付”目前主要集中在一些非住宅或高端項(xiàng)目，主要原因在于蓄客不佳，開發(fā)商為了拉攏客戶采用降低首付的方法。但這是有缺點(diǎn)的，目前銀行貸款制度非常嚴(yán)格，所以銀行方面不一定認(rèn)可。
與此同時(shí)，隨著南京市局部區(qū)域爆發(fā)購(gòu)房狂潮，拿地時(shí)已約定期房銷售的部分房企也已按耐不住。近日，根據(jù)《現(xiàn)代快報(bào)》報(bào)道，繼江寧區(qū)榮盛雋峰項(xiàng)目涉嫌違規(guī)向購(gòu)房者宣傳“偷面積”之后，榮盛發(fā)展位于江北的另一個(gè)項(xiàng)目榮盛錦繡瀾山也存在違規(guī)宣傳的情況。
根據(jù)榮盛發(fā)展此前公告，2016年9月份，公司全資子公司南京榮盛置業(yè)有限公司通過拍賣方式以9.6億元、15.05億元分別取得南京市NO.2016G51號(hào)地塊、NO.2016G62號(hào)地塊，即后來的榮盛錦繡瀾山和榮盛雋峰項(xiàng)目。
12月21日，記者走訪位于南京市浦口區(qū)新沿路與江北大道交匯處的榮盛錦繡瀾山看到，項(xiàng)目正在緊鑼密鼓地施工當(dāng)中，位于項(xiàng)目一側(cè)的售樓處略顯冷清，銷售人員表示：“我們是現(xiàn)房銷售，現(xiàn)在公寓、住宅都還沒開盤，要等到明年?！蓖瑫r(shí)根據(jù)銷售人員介紹，住宅戶型從85平方米到130平方米，項(xiàng)目沒有樣板間，暫時(shí)無法提供紙質(zhì)戶型圖等宣傳材料。
據(jù)了解，榮盛錦繡瀾山與江寧榮盛雋峰項(xiàng)目類似，屬于須取得竣工備案許可后才可銷售的南京首批現(xiàn)房銷售項(xiàng)目。根據(jù)南京當(dāng)?shù)孛襟w此前報(bào)道，榮盛錦繡瀾山項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)的戶型宣傳資料中，對(duì)全贈(zèng)送的設(shè)備平臺(tái)進(jìn)行了標(biāo)注，此外，飄窗、陽臺(tái)等多處部位，也被不同顏色分別標(biāo)注成了“全贈(zèng)送”或“半贈(zèng)送”。
今年7月，南京市規(guī)劃局公布《南京市建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案審查相關(guān)辦法》，劍指“贈(zèng)面積”博噱頭等現(xiàn)象。南京規(guī)劃局專場(chǎng)解讀會(huì)上進(jìn)一步明確:對(duì)“偷面積”、批后違建等行為，聯(lián)合其他部門依法嚴(yán)處。
記者對(duì)此致電南京市江北新區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局，相關(guān)工作人員表示，此事已交由樓盤所在的沿江分局進(jìn)行處理。隨后，記者聯(lián)系江北新區(qū)市場(chǎng)監(jiān)督管理局沿江分局，相關(guān)負(fù)責(zé)人回復(fù)稱：“已對(duì)此事立案調(diào)查，并去項(xiàng)目售樓處進(jìn)行了現(xiàn)場(chǎng)取證，調(diào)查會(huì)有個(gè)過程，目前正在處理當(dāng)中?！?
