2月土地市場(chǎng)成交金額錄得低點(diǎn)
受到銷(xiāo)售低迷影響，2月份全國(guó)土地市場(chǎng)供應(yīng)和成交量雙雙環(huán)比下降，但一線(xiàn)城市的土地成交金額卻逆勢(shì)上漲。地產(chǎn)資金回流一線(xiàn)城市的趨勢(shì)有所呈現(xiàn)。
克而瑞研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，2020年2月，全國(guó)土地出讓金共計(jì)2400億，環(huán)比1月(3700億)下降35%?？硕鸾y(tǒng)計(jì)，各能級(jí)城市中除一線(xiàn)城市成交量有所上漲外，二三線(xiàn)城市的成交量均較上月減少約50%。
值得關(guān)注的是，一線(xiàn)城市土地市場(chǎng)并未受到疫情太大影響，供求同環(huán)比均走高，土地出讓金環(huán)比增近九成至946億，僅上海便攬金460億。另外北京土地市場(chǎng)也吸引眾多房企關(guān)注，累計(jì)錄得土地出讓金440.7億。
企業(yè)方面，大部分房企在土地市場(chǎng)放緩拿地節(jié)奏。不過(guò)，這給部分現(xiàn)金流充裕的房企帶來(lái)機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)了逆周期抄底。
自今年2月以來(lái)，由于疫情影響，全國(guó)多個(gè)城市土地出讓暫緩，2月全國(guó)土地市場(chǎng)成交體量大幅回落?？硕鸾y(tǒng)計(jì)，各能級(jí)城市中除一線(xiàn)城市成交量有所上漲外，二三線(xiàn)城市的成交量均較上月減少約50%。
不過(guò)，綠城中國(guó)(03900.HK)、中交地產(chǎn)(000736.SZ)、華潤(rùn)置地(01109.HK)、首開(kāi)股份(600376.SH)、旭輝控股(00884.HK)、中駿集團(tuán)(01966.HK)、龍光地產(chǎn)(03380.HK)這些公司僅2月在土地市場(chǎng)拿地金額就超過(guò)50億。
綠城中國(guó)是2月土地市場(chǎng)的最大贏家，第一財(cái)經(jīng)記者不完全統(tǒng)計(jì)，2020年1-2月，綠城中國(guó)抓住窗口期，在北京、杭州、成都、大連、溫州、天津等10個(gè)城市累計(jì)獲得13宗地塊?？硕饠?shù)據(jù)，綠城中國(guó)僅2月拿地金額271億，成為目前土地市場(chǎng)的頭號(hào)獲益者。
按照綠城的規(guī)劃，2020年計(jì)劃新增土地貨值2500億元。如果按照1：2.5的地貨比粗略推算，綠城2020年的全口徑土地投資金額將達(dá)到1000億。新年伊始，綠城便按這一計(jì)劃逆周期拿地，從而實(shí)現(xiàn)自己的土儲(chǔ)目標(biāo)。
華潤(rùn)置地同樣在全國(guó)多地進(jìn)行補(bǔ)倉(cāng)，在北京、徐州等土地市場(chǎng)多有斬獲。克而瑞數(shù)據(jù)，華潤(rùn)置地2月拿地金額199.5億。
除了具備國(guó)資背景的房企之外，部分資金面相對(duì)充足的民營(yíng)房企同樣在抄底土地市場(chǎng)。
旭輝控股2月拿地65.8億，旭輝控股2月在蘇州、南寧、上海、重慶、長(zhǎng)沙等地拿地，其中上海、長(zhǎng)沙、重慶等土地均是底價(jià)成交，極大控制了拿地成本。
中駿集團(tuán)最大的斬獲來(lái)自福州，2月27日，福建福州市共有12宗地塊入市出讓?zhuān)序E集團(tuán)以45.6億元競(jìng)得福州2020-07號(hào)土地，樓面地價(jià)13816元/平方米。
“目前整個(gè)大部分公司都在縮減土地投資指標(biāo)和人員，只有中駿還在市場(chǎng)不斷招聘土地投資條線(xiàn)地產(chǎn)人，可以看到這家公司2020年渴望發(fā)展的的需求?！币晃粯I(yè)內(nèi)知情人士告訴記者。
龍光地產(chǎn)則在惠州、南寧等地區(qū)補(bǔ)倉(cāng)，基本屬于此前強(qiáng)勢(shì)布局的華南板塊。
上述可以逆周期拿地的房企無(wú)一不是財(cái)務(wù)比較穩(wěn)健的公司。截至2019年上半年，中駿集團(tuán)凈負(fù)債率66.2%，旭輝控股凈負(fù)債率69.5%，龍光地產(chǎn)凈負(fù)債率為65.4%。
招商證券認(rèn)為，踩點(diǎn)能力和現(xiàn)金流管理能力強(qiáng)的房企將在疫情后被自動(dòng)篩選，有的公司忙著更“激進(jìn)”的拿地，其余公司忙著回款，一二線(xiàn)土地供應(yīng)加量將使得具備資金優(yōu)勢(shì)企業(yè)在這一輪土地投資中取得良好收益。
除了上述房企外，其余大部分百?gòu)?qiáng)房企都放緩了拿地步伐，這導(dǎo)致百?gòu)?qiáng)房企拿地同比下滑?？硕饠?shù)據(jù)顯示，百?gòu)?qiáng)房企2020年前2月同比下滑超15%，其中銷(xiāo)售TOP10企業(yè)1-2月新增拿地近800億元，較2019年同期降幅50%。進(jìn)入2月以來(lái)，超過(guò)50%的企業(yè)投資金額不足10億。此外，約30%的房企均沒(méi)有拿地。比如2月首創(chuàng)置業(yè)(02868.HK)、合景泰富(01813.HK)、泰禾集團(tuán)(000732.SZ)、祥生地產(chǎn)等公司均沒(méi)有拿地。
“一方面拿地和公司的戰(zhàn)略有關(guān)，另外一方面也反映了公司現(xiàn)金流吃緊，因而暫停拿地?！币晃煌恋赝顿Y人士告訴記者。
?平安證券地產(chǎn)首席分析師楊侃認(rèn)為，受到疫情影響的土地供應(yīng)還將逐步釋放，未來(lái)幾個(gè)月將會(huì)出現(xiàn)更多優(yōu)質(zhì)土地，而這個(gè)時(shí)候還將給財(cái)務(wù)較為寬松的房企更多的窗口空間。
