2018年樓市的隱憂: 一線城市房價要如何走?
供給量
昨天，深圳成功出讓位于龍崗、坪山的四塊居住用地。其中三塊為“只租不售”地塊，最后被深圳安居集團拿下，另外一塊坪山的住宅用地，規(guī)定住宅限售5年！在激烈的舉牌下，最后被中海拿下，如果剔除配建的人才安居房的成本，商品房的樓面價超過3萬/平米，這塊地非常偏遠，目前周邊的房子也就是三四萬而已。
安居集團是深圳最大的國有租賃平臺，承擔了重要的保障民生住房責任。政府注資一千多個億，有很強的資金實力，所以搶地時一副舍我其誰志在必得的姿態(tài)。
屬于國土局下面的深圳房地產(chǎn)研究中心高級研究員李宇嘉判斷，毫無疑問未來深圳新增供地向租賃傾向。北上廣出讓用地30%都傾向于租賃。深圳本身供應不足，向租賃傾斜也是必然趨勢。另外，深圳向外延伸已經(jīng)很明確，軌道交通大規(guī)模的規(guī)劃，大家到外圍買房是一個必然的趨勢，人才租賃、安居住房才是供應主體，商品房供應會下降。
從他的話中，可以獲得2個信號，一個是深圳以后的土地和住房供給，會以租賃房和安居房為主，二個是深圳商品房的供給量會下降，買不起深圳的以后需要去惠州東莞買房了。
深圳現(xiàn)在探索的是新加坡和香港模式的混合體，在深圳看來，深圳土地很少，靠市場是永遠沒辦法解決居民住房的問題，所以干脆不走加大商品房供給的路了。
但我擔心這個路線會難以達到預想的效果，為什么呢？因為這里存在一個有失公平的可能性，就我所知，深圳的人才安居房和租賃房，雖然表面上說是誰都可以申請，但實際上，還是傾向于優(yōu)先體制內(nèi)，比如公務員，還有學校、醫(yī)院、國企等員工，而體制外大量需要房子的人，是很難通過這個渠道獲得房子的，他們只能去買商品房，但深圳以后商品房土地供給量卻要被租賃房擠占很多，所以我很擔心，商品房供給量少了，價格就很難下來。
去年深圳說要開工8萬套商品房，現(xiàn)在也不知道進展如何了，就目前這土地供給主要是租賃房的形勢來看，恐怕不容樂觀。
據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計，截至今天，北京今年光土地出讓收入都517億了，出讓了16塊地，所以相比之下，北京的商品房供給量確實是增大了很多，部分是限價房，部分是共有產(chǎn)權(quán)房，這都有利于北京房價的穩(wěn)定。
但很意外的是，北京居然還有3塊住宅用地流標了，這3塊地起拍的總價就達到了155億，因為總價高，且不是特別優(yōu)質(zhì)的土地，而房企現(xiàn)在融資被收緊，想拿大地塊還是很吃力的。所以說歸根結(jié)底還是北京市場現(xiàn)在并不缺地，不像深圳賣地跟擠牙膏似的，所以中海拿的那塊坪山的土地，哪怕再偏遠，哪怕限售5年，也不會流拍。
對于深圳樓市，我還有些無法理解的地方，就比如陰陽合同，北京、上海、天津、廣州那些城市早就取締了，這樣有利于打擊投資客高評高貸放大杠桿，其實也有利于降低市場的風險，因為杠桿不高，但深圳還一直存在，買賣成交價1000萬的房子，國土局網(wǎng)簽價只要按500萬左右交稅，但銀行那邊可以評估到1000萬，甚至是1100萬給放貸款，政府少收了稅，銀行多放了貸款，這明顯是偷稅漏稅，對政府來說是損失，但深圳卻一直睜一只眼閉一只眼。也許深圳財政真的是太富有了，看不上這點稅。
對于購房者來說，陰陽合同的存在，有好有不好，好的一面是，少繳稅減輕了負擔，多貸款放大了杠桿，200萬的首付，可以撬動600萬的房子，還可以少繳稅至少一二十萬。而壞的一面是，杠桿大了，投資客多了，市場更容易被炒作。
2
去杠桿
2018年，櫻桃深圳樓市最大的不確定性就是陰陽合同何時取消，部分外資銀行已經(jīng)取消了，但國有銀行還沒有執(zhí)行，從這一點上看，其實技術(shù)層面根本不是問題，而是銀行愿不愿意收杠桿。
中央三令五申的要去杠桿，今天人民日報又發(fā)文了，“抓住去杠桿這個‘牛鼻子’，切實防范化解金融風險（新知新覺）”的文章。
這篇文章提出了四個方面的去杠桿問題，包括：引導地方政府穩(wěn)步去杠桿，規(guī)范地方融資舉債；引導國有企業(yè)大力去杠桿，加快清理“僵尸企業(yè)”；引導金融機構(gòu)適度去杠桿，嚴防資金空轉(zhuǎn)；引導居民部門漸進去杠桿，防范房地產(chǎn)市場風險。
看看這四個方面，去杠桿的措辭是不同的，也就意味著未來的去杠桿輕重不同。地方政府是穩(wěn)步，國企是大力，金融機構(gòu)是適度，居民部門是漸進。很顯然，國企是最受傷的。
關(guān)于房地產(chǎn)的部分提到：近幾年我國居民部門的杠桿率不斷上升，主要源于房地產(chǎn)市場的火爆導致炒房行為和住房貸款大量增加。盡管我國采取了房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，嚴格控制房地產(chǎn)信貸，提高首付比例，但仍有大量資金流向房地產(chǎn)，在提高居民部門杠桿率的同時也增大了房地產(chǎn)市場風險。因此，有必要建立健全包括房地產(chǎn)市場、銀行部門、銀行間市場、資本市場等在內(nèi)的系統(tǒng)性風險防范應對框架。還應對“影子銀行”為房地產(chǎn)開發(fā)商提供融資的業(yè)務進行清理整治；對消費貸款資金嚴格管理，防止個人消費貸款資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場。
銀行自身肯定是不想去杠桿的，所以還在想方設法的做消費貸款，關(guān)鍵是取決于央行分給銀行的額度了，據(jù)我了解，北京四大行2018年的額度總共是500億，比2017年減少15%，銀行沒有額度，業(yè)務經(jīng)理想多貸也沒錢放。
我上一篇文章說了，未來三年的去杠桿基調(diào)，會讓大家感受到貸款越來越緊，但畢竟是三年這么長的時間，對于居民部門去杠桿，定調(diào)是漸進式的，可見不會是一蹴而就。所以這種節(jié)奏對市場的影響，也會很慢。這就是為什么我們從2016年10月大規(guī)模調(diào)控以來，到現(xiàn)在一年多過去，市場并沒有見到明顯的降價，因為去杠桿快了市場受不了，只能慢慢的去，才能軟著陸。
