成都寫字樓集群效應(yīng)成區(qū)域商業(yè)“新寵”
隨著市場、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢及政府導(dǎo)向的支撐，全國商業(yè)地產(chǎn)各類型物業(yè)均進(jìn)入快速發(fā)展階段，寫字樓集群初見雛形。但寫字樓并不是一個孤島，它會跟周圍的商務(wù)和生活環(huán)境形成一個整體。同時，租賃寫字樓的客戶比較看重知名企業(yè)或同行的群聚效應(yīng)，這就構(gòu)成了商務(wù)氣氛的基本條件。
下面龐森商業(yè)就以成都寫字樓集中的區(qū)域為核心研究對象，淺談成都寫字樓集中效應(yīng)對區(qū)域商業(yè)的影響。
成都寫字樓集群效應(yīng)現(xiàn)狀：
成都寫字樓市場迎來春天，去化加速、存量降低，租金水平逐步平穩(wěn)。
成都甲級寫字樓空置率四年來首次有望跌破30%，租金價格呈止跌企穩(wěn)的情況。目前成都甲級寫字樓的行業(yè)構(gòu)成主要包括四大類：高科技、金融服務(wù)、專業(yè)服務(wù)，以及其他行業(yè)。
這些優(yōu)質(zhì)企業(yè)，開始聚集在市中心中央商務(wù)區(qū)，而后逐漸轉(zhuǎn)移至高新區(qū)和天府新區(qū)。受天府新區(qū)規(guī)劃利好的帶動，新進(jìn)駐該區(qū)域的巨頭企業(yè)數(shù)量呈激增態(tài)勢，其中包括不少世界500強(qiáng)。這些企業(yè)對辦公環(huán)境和形象要求極高，但以目前天府新區(qū)的寫字樓供應(yīng)來看，尚無法滿足此類高端需求，形成了巨大的供應(yīng)缺口。雖然天府新區(qū)金融城及大榮區(qū)域有眾多商務(wù)辦公類物業(yè)，但基本上都是企業(yè)自用的辦公場所或政府牽頭的孵化平臺，真正市場化的高端寫字樓仍占較小的市場份額。
城市商務(wù)中心開始由市中心核心商務(wù)區(qū)向城市南延線天府新區(qū)轉(zhuǎn)移。
政府規(guī)劃助力、地產(chǎn)巨頭操刀、品牌項目領(lǐng)銜、城市南延線……這一系列關(guān)鍵詞都是成都南延線天府新城迅速崛起背后的重要因素。隨著天府新城的成長，其周邊大量的商業(yè)體量逐步入市并投入使用，一個“西南經(jīng)濟(jì)區(qū)商貿(mào)中心”的雛形已現(xiàn)。
縱觀各國成功的企業(yè)類型，龐森商業(yè)發(fā)現(xiàn)大多生命力強(qiáng)的企業(yè)都以集群的方式相聚而生，顯示出強(qiáng)大的集群效應(yīng)，并在集群效應(yīng)中受益匪淺。企業(yè)通過“扎堆”，聚集在一起，可以形成整體優(yōu)勢和規(guī)模效應(yīng)，共同建立、擴(kuò)大知名度以及“品牌”效應(yīng)。
成都寫字樓集群效應(yīng)關(guān)鍵在于客群和需求：
始于客群，源于需求。
寫字樓集群效應(yīng)對區(qū)域商業(yè)最直接的影響源于客群，據(jù)統(tǒng)計，在被稱為“創(chuàng)業(yè)之都”的成都，每天都有200余家小微企業(yè)誕生，創(chuàng)業(yè)氣氛十分活躍。在“全民創(chuàng)業(yè)”的時代背景下，中小規(guī)模的“新創(chuàng)企業(yè)”辦公需求巨大;同時，企業(yè)的進(jìn)入也為周邊商業(yè)帶來了大量優(yōu)質(zhì)商務(wù)客群。這些新創(chuàng)企業(yè)在進(jìn)行寫字樓的選擇時，權(quán)衡因素除了便利的交通、出色的硬件條件、完整的商業(yè)配套設(shè)施、入駐租金成本之外，也開始更多地考慮生活品質(zhì)的提升，注重工作環(huán)境的點滴細(xì)節(jié)。
由此可見，寫字樓集群效應(yīng)為區(qū)域商業(yè)帶來最顯著的影響，在于客群及客群的需求。商務(wù)客群成為區(qū)域商業(yè)目標(biāo)客群的主要構(gòu)成?；趯懽謽羌褐苓叴罅康纳虅?wù)客群，結(jié)合商業(yè)個案的區(qū)位影響、競爭條件、本體條件等因素，可對項目定位直接產(chǎn)生方向上的指導(dǎo)。
時尚、社交、健康、生活成商務(wù)客群關(guān)注焦點。
因此，龐森商業(yè)對成都寫字樓集中區(qū)域重點商業(yè)項目進(jìn)行了調(diào)研分析，其中包括成都南部金融城、孵化園區(qū)附近的九方購物中心、奧克斯廣場、銀泰城、成都銀泰中心in99等項目。在調(diào)研總結(jié)后發(fā)現(xiàn)，以上項目在區(qū)域環(huán)境、客群組成方面相似度較高，均利用其大量經(jīng)營面積滿足商務(wù)客群的各種不同需求，主要體現(xiàn)在四個方面：時尚需求、社交需求、健康需求和生活需求。
