2018年樓市向穩(wěn)
被稱之為風(fēng)向標(biāo)的全國(guó)兩會(huì)上，釋放了房地產(chǎn)行業(yè)走向的重磅信號(hào)。除了對(duì)房地產(chǎn)仍然有一段專門的表述，今年的政府工作報(bào)告在很多章節(jié)都提到了具體的表述，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)給予了足夠的重視。
“從今年兩會(huì)透露的信息可以看出未來房地產(chǎn)發(fā)展的政策重點(diǎn)和市場(chǎng)可能的變化?！北蛔u(yù)為地產(chǎn)思想家的萬通控股董事長(zhǎng)馮侖指出，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)的依賴性會(huì)慢慢降低，所以不要對(duì)賭政策放松。
在兩會(huì)召開之際的3月14日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2018年1~2月份全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情況，這個(gè)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的發(fā)布，從側(cè)面佐證了政府工作報(bào)告的一些表述，結(jié)合兩會(huì)官方高層的若干表態(tài)，讓2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)更趨水落石出。
分城施策效果彰顯
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，1~2月份，全國(guó)商品房銷售面積14633萬平方米，同比增長(zhǎng)4.1%，增速比去年全年回落3.6個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷售額12454億元，增長(zhǎng)15.3%，增速提高1.6個(gè)百分點(diǎn)。
“經(jīng)過一段時(shí)間的政策調(diào)控，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)、房?jī)r(jià)整體比較平穩(wěn)，房地產(chǎn)投資也保持著較為合理的增長(zhǎng)。”國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人毛盛勇表示，“商品房銷售面積在過去大幅增長(zhǎng)基礎(chǔ)上盡管出現(xiàn)回落，但整體還是維持漲勢(shì)”。
值得注意的是，房地產(chǎn)的銷售面積和銷售額的增速之間出現(xiàn)了明顯的背離，在銷售面積增速回落的同時(shí)，銷售金額增速卻在上升。
“銷售面積是一個(gè)關(guān)鍵的先行指標(biāo)，增速下滑趨勢(shì)符合預(yù)期?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭分析，該指標(biāo)同比增幅在2016年4月已經(jīng)見頂，之后一直震蕩下行，現(xiàn)在下滑到4.1%。他預(yù)計(jì)，照此趨勢(shì)，再有兩個(gè)月這個(gè)指標(biāo)可能由正轉(zhuǎn)負(fù)，2018年大部分月份全國(guó)商品房銷售面積都將是同比下跌。
新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷認(rèn)為，整體銷售面積指標(biāo)趨勢(shì)向下，原因是貸款放得少錢緊了，從而影響了銷售數(shù)據(jù)。一方面，房企開發(fā)貸少了，這導(dǎo)致供應(yīng)的下降；另一方面資金成本提高，導(dǎo)致客戶需求減少。
從銷售面積和銷售額來看，中西部的情況遠(yuǎn)好于東部地區(qū)，市場(chǎng)呈現(xiàn)出一二線熱點(diǎn)城市波動(dòng)橫盤，但是在三四線去庫(kù)存地區(qū)，特別是非熱點(diǎn)地區(qū)的交易依然較為活躍，截至今年2月末，全國(guó)商品房待售面積58468萬平方米，比上年末減少455萬平方米?！斑@是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求被從一二線熱點(diǎn)城市擠出，然后向周邊三四線城市擴(kuò)散的一種現(xiàn)象?！睒I(yè)內(nèi)人士分析指出。
以一線城市北京為例，房?jī)r(jià)處于跌勢(shì)，成交量大幅萎縮。數(shù)據(jù)顯示，2月份北京全市二手住宅共網(wǎng)簽7361套，環(huán)比1月份下降30.1%，同比2017年2月份下降39.5%。而在價(jià)格方面，2月份北京二手住宅的成交均價(jià)環(huán)比1月下降0.7%，延續(xù)了2017年5月以來的連續(xù)下跌勢(shì)頭。
一二線城市調(diào)房?jī)r(jià)，三四線城市去庫(kù)存的分城施策已經(jīng)開始出現(xiàn)效果。
中國(guó)社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院和中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心項(xiàng)目組3月2日發(fā)布的《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》顯示，基于長(zhǎng)短期政策利空及融資環(huán)境趨緊因素，預(yù)計(jì)北京、上海等一線城市房?jī)r(jià)短期仍將延續(xù)當(dāng)前跌勢(shì)，難以出現(xiàn)有力反彈。
“不僅地產(chǎn)下行，金融的下坡路也剛剛開啟，兩者將互相強(qiáng)化。”華安基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家林采宜認(rèn)為，現(xiàn)在起房地產(chǎn)下行周期將會(huì)持續(xù)五到八年。
房企資金鏈趨緊
2017年市場(chǎng)已發(fā)生劇變，2018年劇變?nèi)栽诔掷m(xù)?！胺孔邮怯脕碜〉?，不是用來炒的”正成為深入人心的政策和市場(chǎng)方向,抑制居民杠桿率、房地產(chǎn)去金融化等一系列的住房長(zhǎng)效機(jī)制正在推進(jìn)。
除了銷售額和銷售面積，房企自身的資金鏈條也是行業(yè)觀察的重點(diǎn)。“強(qiáng)化金融監(jiān)管，鼓勵(lì)資金流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)，嚴(yán)控房地產(chǎn)資金流向，這會(huì)是今年和未來的一個(gè)基本的政策方向。”馮侖指出。
從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)看，1~2月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金23988億元，同比增長(zhǎng)4.8%，增速比去年全年回落3.4個(gè)百分點(diǎn)。這個(gè)增速滑到近年最低。保衛(wèi)資金鏈成為房企今后的重要課題。
其中，國(guó)內(nèi)貸款5001億元，增長(zhǎng)0.3%；利用外資12億元，下降74.8%；自籌資金7390億元，增長(zhǎng)7.2%；定金及預(yù)收款6976億元，增長(zhǎng)14.2%；個(gè)人按揭貸款3247億元，下降4.3%。
“開發(fā)商的苦日子估計(jì)是要來了?！鄙鲜龇治鋈耸恐赋?，商業(yè)銀行貸款和個(gè)人按揭買房貸款兩大類指標(biāo)的下滑，代表了商業(yè)銀行對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)資金輸血的不斷減少。
在楊紅旭看來，剛進(jìn)入2018年資金增幅指標(biāo)就下滑到5%以下，意味著開發(fā)商資金很緊張，接下來，開發(fā)商可能將迫于資金回籠壓力，推出越來越多的促銷項(xiàng)目。
“這是一個(gè)重要關(guān)口，目前走勢(shì)與2014年類似，當(dāng)時(shí)1至4月，房企到位資金增幅跌破5%，開發(fā)商由于資金壓力較大，部分城市的樓市開始出現(xiàn)促銷。5月份70城房?jī)r(jià)環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌。
歐陽捷也表示，大趨勢(shì)看房企的資金鏈會(huì)越來越緊。今年前兩個(gè)月房企到位資金雖然仍在增長(zhǎng)，但是其中開發(fā)貸基本持平，利用外資和個(gè)人按揭貸款減少。尤其是個(gè)人按揭貸款由11月的-1.2%一路降至現(xiàn)在的-4.3%。另外，定金及預(yù)付款增速也在下降，說明市場(chǎng)需求也在往下走。
“房企的融資將會(huì)更加困難。”馮侖指出，對(duì)各房地產(chǎn)公司而言，自力更生，加快銷售回款，提升庫(kù)存去化率和銷售回款率是最重要的。減少貨幣資金占用，降低企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)尤為重要。
房地產(chǎn)后市理性回歸
如果說前面兩大指標(biāo)的變化還是在預(yù)計(jì)之內(nèi)，那么房地產(chǎn)開發(fā)投資的全面反彈就有點(diǎn)讓人意外了。1~2月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資10831億元，同比名義增長(zhǎng)9.9%，增速比去年全年提高2.9個(gè)百分點(diǎn)。
毛盛勇指出，今年前兩個(gè)月房地產(chǎn)投資增速明顯加快，是多方原因造成的，首先是受滯后因素影響，去年全國(guó)土地成交額增速較快，成交價(jià)款出現(xiàn)接近50%的增長(zhǎng)，除了一部分項(xiàng)目當(dāng)年開工外，還有部分項(xiàng)目延續(xù)到今年開工，業(yè)內(nèi)也一直把土地成交情況作為下一季投資的先行指標(biāo)。
“除了地價(jià)上漲以外，建筑行業(yè)原材料成本、人工成本也在上升，此外，雖然商品房成交面積在去年高位上有所回落，但全國(guó)整體商品房?jī)r(jià)格總體平穩(wěn)”，毛盛勇表示，一系列因素的支撐，使得全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資還保持較平穩(wěn)的增長(zhǎng)，且比去年同期略有加快。
開發(fā)投資的增加，意味著未來供給的增加，說明調(diào)控之后市場(chǎng)的走向并沒有和“房住不炒”理念背道而馳。
房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸理性化回歸趨勢(shì)已經(jīng)越來越明顯，房地產(chǎn)商的日子不好過了，這從另一個(gè)側(cè)面也凸顯了房地產(chǎn)市場(chǎng)由激進(jìn)式市場(chǎng)變成平穩(wěn)式市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，未來中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)平穩(wěn)發(fā)展的市場(chǎng)，在住房供給逐漸多元化，房地產(chǎn)需求長(zhǎng)期強(qiáng)勁的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展，真正落實(shí)“房住不炒”理念的發(fā)展方向?qū)?huì)更加明晰。
