房價(jià)回到2015年底？新一輪全國范圍調(diào)控又來了
最近，正當(dāng)有些人以為，今年樓市調(diào)控可能放松的時(shí)候，一些漲幅比較大的城市再度出手了。3月1日，昆明發(fā)布通知，明確了3個(gè)區(qū)域的商品住宅進(jìn)行限售，同時(shí)要求完善差別化的住房信貸政策。昆明的限售區(qū)域?yàn)椋褐鞒嵌h(huán)路以內(nèi)，呈貢新區(qū)以及船房河、廣福路、彩云路、鮮花大道至滇池圍合區(qū)域內(nèi)，限售期限為三年。昆明同時(shí)還下調(diào)了公積金貸款的最高額度，并提高公積金貸款購房的首付比例。二套房的首付比例上調(diào)到了45%
武漢的征求意見也出來了，加大了對(duì)于開發(fā)商的監(jiān)管，對(duì)已經(jīng)封頂并已支付完封頂施工進(jìn)度款的新建商品房項(xiàng)目，重點(diǎn)監(jiān)管資金要達(dá)到項(xiàng)目總預(yù)售款的15%；對(duì)只蓋了1/2，并已支付相應(yīng)施工進(jìn)度款的，重點(diǎn)監(jiān)管資金為項(xiàng)目總預(yù)售款的20%；以上兩個(gè)條件都不符合的，重點(diǎn)監(jiān)管資金為項(xiàng)目總預(yù)售款的25%。這無疑會(huì)進(jìn)一步緊繃開發(fā)商的資金鏈條，逼著他們盡快推出新盤。
還有海南，三亞要求已達(dá)到預(yù)售條件的新建商品住房，備案價(jià)格不能超過2017年2月的水平。之前備案價(jià)格超過以上標(biāo)準(zhǔn)的，須重新申請價(jià)格備案。據(jù)悉海南已經(jīng)強(qiáng)行將新房價(jià)格按到了2萬以下。
綜合來看，多地同時(shí)行動(dòng)，應(yīng)該不是個(gè)案，很明顯是有意為之，也就是說今年仍將繼續(xù)執(zhí)行房住不炒的原則，對(duì)于重點(diǎn)城市的房價(jià)調(diào)控并不會(huì)放松。住建部會(huì)同多個(gè)部委也多次表態(tài)，對(duì)于樓市調(diào)控的態(tài)度，估計(jì)在3月還將有進(jìn)一步的統(tǒng)一行動(dòng)出臺(tái)。無論是金融端，土地端，政策端，還是各個(gè)城市，都會(huì)相應(yīng)跟進(jìn)，3月是一個(gè)房地產(chǎn)政策的重要觀察窗口，每年都是在這個(gè)月出臺(tái)重要的樓市政策，從而決定一年的市場走向。
今年的最大看點(diǎn)有這么幾個(gè)。
首先，限售，去年開始越來越多的城市開始新房限售，這就是徹底鎖死流動(dòng)性的表現(xiàn)，限售之后炒房成本大增，不確定性更大，所以炒房團(tuán)將徹底退場，最后就留下了居住屬性，但凡限售堅(jiān)決的城市，特別是二手房也限售的城市，能起到一定的效果。在限購已經(jīng)普遍執(zhí)行之后，限售將是另一大解決問題的思路。
其次，金融去杠桿， 現(xiàn)在銀行的貸款利率已經(jīng)大量上浮，中信銀行也暫停了房抵貸，未來貸款利率繼續(xù)上浮的概率極大，隨著美聯(lián)儲(chǔ)繼續(xù)加息，央行很可能跟隨加息，之后存量房貸也會(huì)受到影響。增量房貸將更少更貴，所以一貸難求會(huì)愈演愈烈。不排除在央行和銀監(jiān)會(huì)的指導(dǎo)排查下， 越來越多的股份制商業(yè)銀行暫停房抵貸，那樣整個(gè)房地產(chǎn)市場就會(huì)大量失去流動(dòng)性。你想再賣房換新房基本不太可能了。這種可能性很大，特別是如果美元開始反彈，中國金融很可能進(jìn)入這種備戰(zhàn)狀態(tài)。
第三，棚改轉(zhuǎn)移，去年我們轉(zhuǎn)變了思路，開始因城施策，這給了一些地方賣地的機(jī)會(huì)，在棚改和貨幣化安置的掩護(hù)下推升了房價(jià)，很難想象一個(gè)小縣城地級(jí)市，人口大量流出，房價(jià)瞬間漲了50-100%，這是一種怎樣的感受，很明顯就是金融推動(dòng)的。不可能需求突然爆發(fā)，所以金融推動(dòng)的后果必然是一地雞毛，有市值，但卻沒有流動(dòng)性，隨著該地區(qū)棚改完成，貨幣化安置結(jié)束，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，你竟然上當(dāng)了被耍了，成了那個(gè)最高價(jià)的接盤者。雖然價(jià)格還沒落下來，但你已經(jīng)找不到后面的接盤俠。所以今年開始很多狐貍精要露出狐貍尾巴了。
第四，保障房和土地供給，去年我們土地開始盯住城市人口，也終于想到了在供給側(cè)去調(diào)整土地問題，去年北京上海這些城市大量土地入市，但由于建設(shè)周期，還沒有發(fā)揮作用，今年3月以后，大量商品房開始交付，從北京來看，新盤供給充足，共有產(chǎn)權(quán)房和純商品房供給量都不小，這對(duì)于已經(jīng)見頂一年的樓市來說應(yīng)該雪上加霜，現(xiàn)在新房限價(jià)的力度很大，甚至與周邊二手房價(jià)格倒掛，賣二手房，買新房成為一個(gè)趨勢。所以慢慢的，二手房的供給增加，價(jià)格恐怕也要下來。
綜合來看，3月份的樓市態(tài)度很重要，去年很多二線城市借著人口政策變現(xiàn)放松了調(diào)控門檻，很可能會(huì)在3月被糾偏，也就是說，一開始我們擔(dān)心的樓市調(diào)控放松可能根本不存在了，很可能等來的是更加嚴(yán)厲的政策。老齊也希望這次樓市調(diào)控能夠善始善終，不要在半路夭折，那樣就真的塔西佗陷阱了。老百姓已經(jīng)被騙了兩次狼來了，本來現(xiàn)在就有極大的懷疑。如果第三次狼還是沒來，以后你再說什么都沒人信了。那么怎么叫做調(diào)控成功呢？你指望房價(jià)回到2007年肯定是不現(xiàn)實(shí)的，但努努力回到2015年底的水平，應(yīng)該沒問題。如果房價(jià)真的回到2015年底，那么這將是一次史詩級(jí)的成功的樓市調(diào)控。
