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資深房地產(chǎn)經(jīng)紀人孟鵬最近為得到一處位于朝陽區(qū)三元橋的租賃房源傷透腦筋，這套面積約55平方米的兩居室，已被來自多家房屋租賃品牌的經(jīng)紀人圍獵。“目前我知道的有四五家在搶這套房子，有的開價3年14萬元，有的甚至開到2年10萬元。房東待價而沽，成了大贏家?！泵嚣i對中國證券報記者表示。記者28日隨孟鵬到訪該房源時發(fā)現(xiàn)，這套極簡裝的兩居室，后期接手的租賃品牌需再裝修并置入家具方能推向市場。一季度以來，自如、相寓、蛋殼等北京市場主流的分散式住房租賃品牌紛紛加大力度，通過中介機構(gòu)渠道、路演宣傳和加強對房源業(yè)主的服務(wù)等多種方式，拓寬房源規(guī)模。而泊寓等集中式長租公寓品牌則加大尋找合適的整體物業(yè)，加開門店，拓展房源規(guī)模。業(yè)內(nèi)人士表示，不論是哪種類型的住房租賃品牌，在市場充分競爭時，房源的籌集成本會被抬高，特別是對于分散式房源的租賃品牌，零碎的房源要整合形成品牌效應(yīng)，壓力較大。

搶房搶人招數(shù)頻出

與孟鵬來自同一家地產(chǎn)中介機構(gòu)的經(jīng)紀人杜勇，近來每天都在他的客戶微信群中積極推介某大型分散式住房租賃品牌的業(yè)主計劃。該計劃不僅包括讓房子的業(yè)主實時跟蹤租客變化的情況，對租客也要進行認證。與此同時，該品牌還為業(yè)主購買保險，并承諾原樣返還。杜勇說：“委托給該品牌最大的好處是業(yè)主可以提前拿到錢，只要與品牌簽訂合同后5個工作日，就能收到租賃款。對于經(jīng)紀人來說，每套房源都會有相應(yīng)提成?，F(xiàn)在二手房交易量不高，經(jīng)紀人的業(yè)績不可能完全依賴二手房交易。一季度做了近二十單業(yè)主計劃，蒼蠅再小也是肉，各家中介機構(gòu)都有類似的‘搶房’計劃?！?

如今房屋租賃品牌有很多，這提升了業(yè)主的選擇空間。小王最近打算將位于通州北關(guān)的一套48平方米的小兩居出租，3年前收房時，鏈家給他的價格是3年8萬元?，F(xiàn)在，除鏈家以外，他與三四家中介進行了談判?！斑@套房子3年租金差不多在13萬元至15萬元，就看他們誰出的價錢合適了?！毙⊥跽f。

而一些沒有中介機構(gòu)渠道的分散式租賃品牌，則將更多精力轉(zhuǎn)向后臺服務(wù)和品牌推廣。某大型分散式租賃品牌近期在北京舉辦了不下5次地推活動。據(jù)該公寓設(shè)計總監(jiān)田園介紹，這家品牌最大的特色就是了解租客需求，不斷豐富終端產(chǎn)品，家具陳設(shè)更注重細節(jié)、功能和用戶體驗。盡管沒有諸如自如、相寓等背靠大型地產(chǎn)中介機構(gòu)的渠道優(yōu)勢，但目前已建立了一支不錯的銷售隊伍。

“從我們大區(qū)跳到長租公寓品牌的經(jīng)紀人有很多?！泵嚣i對記者表示，“二手房和新房買賣都不景氣。一些人去租賃品牌，可以把老客戶帶過去，做租房的壓力相對小一些。”

“這兩年，長租公寓品牌數(shù)量和規(guī)模都處于爆發(fā)期，對于人才，各個長租公寓品牌也在加緊儲備?！币晃皇煜し课葜薪槭袌鋈瞬帕鲃拥娜肆Y源人士對記者表示，2018年上述大型分散式租賃品牌委托其公司在南京、杭州等城市，招募的銷售和管理人員接近百人。

而一些集中式長租公寓品牌，2018年將在一線城市增開門店，拓展房源量。以萬科泊寓為例，2018年北京區(qū)域?qū)⑿麻_永定門、京東總部等多家門店。

萬科總裁祝九勝日前在萬科業(yè)績說明會上回應(yīng)萬科租賃住宅“泊寓”的房屋來源以及運營情況時表示，萬科通過多種渠道和方式獲取房源，如主動拓展、內(nèi)部資源整合、公司間戰(zhàn)略合作等。同時，將在城中村引入萬科的長租公寓、社區(qū)商業(yè)、配套教育和物業(yè)管理等服務(wù)。

房源籌集痛點

“整個租賃市場從個人出租為主到專業(yè)品牌出租為主，還有很長一段路要走。”中國國際經(jīng)濟交流中心副總經(jīng)濟師徐洪才在接受記者采訪時表示。

我愛我家相關(guān)研究顯示，2017年我國住房租賃市場交易總量約1.2萬億元，租房人口1.94億人，占全部人口的13.9%。預(yù)計到2025年，租賃市場規(guī)模將首次超過3萬億元，租賃人口增至2.52億人。

不少業(yè)內(nèi)人士在接受記者采訪時表示，盡管目前我國住房租賃市場規(guī)模愈發(fā)壯大，但專業(yè)租賃品牌發(fā)展存在諸多困難?！坝绕湓诜吭瓷?，各有各的痛苦?！?

陳楠對于龍湖集團董事長吳亞軍關(guān)于租賃房源的一些看法表示贊同。吳亞軍曾在多個場合表示，市場上的租賃房源主要由個人提供，缺少統(tǒng)一規(guī)范管理，“群租房”等違規(guī)租賃形式廣泛存在。房屋租賃市場的供給分散度較高，缺乏一定規(guī)模的企業(yè)供給主體。

陳楠有8年快捷酒店管理業(yè)務(wù)經(jīng)驗，2017年加入一家長租公寓品牌擔任收房主管。

“每天要跟進每筆單子的進度，了解業(yè)主的營銷點在哪里？了解這套房子是什么情況？預(yù)期評估會怎么樣？收房后會適合品牌的哪種裝修風格？消防、安全怎么驗收？簡直就是十萬個怎么辦。”陳楠說，因為每套房源從戶型、面積、家具陳設(shè)和地理位置等方面都不一樣，要裝修成符合品牌一致的風格，需要不同的費用投入。

關(guān)于收房最大的痛點是什么？陳楠表示：“業(yè)主理念，程序便利和資金支持。這三個痛點也是我們在晨會、例會多次提及的。房子的業(yè)主更多地是在中介平臺上發(fā)布房源，中介只收服務(wù)費。后期的管理、跟進都是業(yè)主自己做?！闭劦綐I(yè)主理念，陳楠舉例說：“比如，一個房子經(jīng)過我們改造后能租每月7000元，但是我們給他的是每月5000元，這2000元差價會讓很多業(yè)主很不爽，他們會轉(zhuǎn)而自己出租。”

陳楠表示，特別是2017年以來的租房市場，眾多長租品牌加入使得各家越來越重視租房鏈條上的便利設(shè)計?！坝械钠放茖嵙姡梢悦獾盅?，可以讓業(yè)主快速得到租金。但實力弱的品牌就不行?！?

某集中式長租公寓品牌區(qū)域經(jīng)理曉嵐對記者表示：“眾多市場品牌之間不僅相互競爭，品牌與眾多個人業(yè)主之間也存在競爭關(guān)系。”

對于集中式長租公寓品牌來說，如何找到租金、位置、消防安全、改造成本等都合適的整體物業(yè)是在拓展房源的過程中面臨的諸多難題。

曉嵐認為，房企以自持物業(yè)進入長租公寓市場，其房源改造成本和建安成本都比較低，但如果要租整體物業(yè)再改造做“二房東”，不僅需要比較高的成本，還要涉及與消防、安監(jiān)等多個部門的協(xié)調(diào)。

多方共解房源難題

不過隨著監(jiān)管部門、市場和資本越發(fā)重視住房租賃市場，從房源籌集的角度，近來利好消息不斷。

北京市規(guī)劃和國土資源管理委員會近日發(fā)布《建設(shè)項目規(guī)劃使用性質(zhì)正面和負面清單》顯示，鼓勵三環(huán)路以外商業(yè)零售、商務(wù)辦公、酒店賓館等建筑調(diào)整為公共文化建筑以及出租型公寓。多位受訪人士表示，這將有利于三環(huán)外的整體物業(yè)轉(zhuǎn)化為出租型公寓。

與此同時，北京加大力度，增加租賃土地供應(yīng)。2018年北京市政府工作報告提出，北京2018年要發(fā)展住房租賃市場，特別是長期租賃市場，推進集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2018年至今，多城市合計出讓的租賃土地面積超過500萬平方米，按照平均60平方米單套計算，可以直接提供租賃房源超過8萬套，集中在北京、上海等一線租賃熱點城市。

易居中國研究院研究總監(jiān)嚴躍進認為，除政府推動之外，資本的推力也不容小覷。當前專業(yè)住房租賃市場的最大問題就是“長租并不長”，很多長租公寓最多會按一年的周期租賃。大體上看，大企業(yè)的優(yōu)勢在于可以獲得各類融資，規(guī)模容易做大，同時爭取與一些供應(yīng)商合作。

2018年以來，諸多住房租賃品牌增加了在市場融資的進度。近日，自如完成儲架ABS首期產(chǎn)品——自如2號1期的設(shè)立。自如相關(guān)人士介紹，未來一年將在上交所完成共計20億元的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品。

嚴躍進表示，目前專業(yè)住房租賃市場存在租金成本高、裝修成本比較高、資本證券化模式還未完全開啟等問題，短期內(nèi)需要資本的介入，促進行業(yè)發(fā)展。

徐洪才則把解決房源的困難寄托在市場不斷培育上。他認為，現(xiàn)在需求市場主要還是以個體租賃，或者通過租賃中介平臺，以個體對個體的方式來實現(xiàn)。這種零星式、C2C的方式，不能根本扭轉(zhuǎn)租房人群對于租賃市場的固有看法，難以形成氣候。如果能有大規(guī)模的長租小區(qū)或者整體行銷的長租品牌，通過長期培育，對于扭轉(zhuǎn)人們對于租房的看法將很有幫助。