賣房福音：教你沒(méi)拿到房產(chǎn)證時(shí)要怎么賣房
交房幾年后房本還沒(méi)下來(lái)的情況之于現(xiàn)在的房產(chǎn)市場(chǎng)是屢見(jiàn)不鮮，而一些房主因?yàn)榉N種原因想急于出售房屋。根據(jù)我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條規(guī)定，未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。由此可以看出，法律并不保護(hù)沒(méi)有房產(chǎn)證就簽訂買賣合同的行為。但沒(méi)有房產(chǎn)證的房子可不可以交易呢？
首先，我們先來(lái)了解一下哪些房子根本不會(huì)有房產(chǎn)證：
1、利用集體所有土地開(kāi)發(fā)的房子，也就是所謂的小產(chǎn)權(quán)房；
2、未經(jīng)立項(xiàng)批準(zhǔn)或私自變更立項(xiàng)的樓盤；
3、未取得規(guī)劃審批的樓盤；
4、私自變更規(guī)劃的樓盤；
5、私自改變土地用途的樓盤；
6、土地產(chǎn)權(quán)存在糾紛；
7、沒(méi)有銷售許可證又無(wú)產(chǎn)權(quán)證的房屋；
8、未經(jīng)驗(yàn)收或驗(yàn)收不合格的房屋；
9、土地或房屋未解除抵押的；
10、開(kāi)發(fā)商未交納相關(guān)稅費(fèi)的；
11、土地、房屋被有關(guān)部門司法查封。
對(duì)于以上這些沒(méi)有房產(chǎn)證的房子，給再低的價(jià)錢也別買也別理會(huì)。否則，一旦出事，沒(méi)有法律保護(hù)。而下面這些對(duì)于房產(chǎn)證沒(méi)辦下來(lái)的才是我們需要關(guān)注如何賣房的問(wèn)題。
其一、剛交了首付款，還沒(méi)有辦按揭
這種情況是指開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有到房管局備案，這是比較好處理的。買賣雙方可以直接到開(kāi)發(fā)商那里辦理合同轉(zhuǎn)讓，就是跟開(kāi)發(fā)商商量好，跟買方重新簽訂一份購(gòu)房合同，并將老的購(gòu)房合同收回即可。然后買方再將首付款付給賣方就行了。后面的事情就跟買新房一樣，房管局備案就直接寫(xiě)買方的名字，銀行按揭也是買方自己去辦理即可，房產(chǎn)證下來(lái)就直接是買方的名字了。
其二、正在還房貸的房子
這種情況相對(duì)復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)也高，這是因?yàn)槿绻u方還在還房貸，在沒(méi)有房產(chǎn)證的情況下交易房屋，賣方應(yīng)當(dāng)還清銀行貸款將房子解壓，并辦理房屋注銷手續(xù)，之后再由買方與開(kāi)發(fā)商簽訂新的商品房買賣合同，并重新在房管局備案。
當(dāng)然，此種情況必須征得開(kāi)發(fā)商同意才可辦理，并且此途徑不受法律保護(hù)，并不提倡，交易的風(fēng)險(xiǎn)很大。比較穩(wěn)妥的交易方式是建議買賣雙方等房產(chǎn)證下來(lái)后再進(jìn)行交易過(guò)戶，這樣可以避免房產(chǎn)交易中各種風(fēng)險(xiǎn)，但相對(duì)繳納的稅費(fèi)較多。
解決方式一：雙方約定等房產(chǎn)證下來(lái)再過(guò)戶。
雙方可以先簽一份協(xié)議，約定首付款項(xiàng)，以及過(guò)戶時(shí)間（房產(chǎn)證下來(lái)就立即過(guò)戶），預(yù)付首付款，然后就是等了。等到房產(chǎn)證下來(lái)再辦理過(guò)戶，先過(guò)房產(chǎn)證，出新證當(dāng)天再過(guò)戶土地證，過(guò)戶后再交付尾款。這種方式的優(yōu)點(diǎn)是能及時(shí)過(guò)戶，風(fēng)險(xiǎn)較低；缺點(diǎn)是稅費(fèi)較高，且時(shí)間成本比較長(zhǎng)。因此建議：
1、沒(méi)有房產(chǎn)證的房子在交易時(shí)風(fēng)險(xiǎn)比較大，買方和賣方都應(yīng)謹(jǐn)慎，除非是信得過(guò)的朋友，能夠知根知底。
2、對(duì)買方來(lái)講，降低風(fēng)險(xiǎn)可從兩方面入手，一是在取得房產(chǎn)證之前，盡量少交房款；二是應(yīng)先取得房屋的使用權(quán)和控制權(quán)，這樣法律會(huì)向購(gòu)房者傾斜。
3、如果遇到特殊情況一定要賣（買）沒(méi)拿到房產(chǎn)證的房子，雙方應(yīng)對(duì)該房產(chǎn)進(jìn)行詳細(xì)了解，明確房產(chǎn)證何時(shí)能拿到，并約定適當(dāng)?shù)倪`約金標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)也要有心理準(zhǔn)備，明白風(fēng)險(xiǎn)的存在。
4、考慮到房?jī)r(jià)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間會(huì)有波動(dòng)，買賣雙方應(yīng)約定違約金標(biāo)準(zhǔn)，以避免房?jī)r(jià)波動(dòng)較大時(shí)，一方違約。
解決方式二：直接更名。
流程：
1、賣方將銀行的貸款還清；
2、賣方拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在抵押合同；
3、開(kāi)發(fā)商帶著合同和注銷備案登記表去房地局辦理該房屋的注銷手續(xù)；
4、注銷完成后由買方和開(kāi)發(fā)商簽署新的商品房買賣合同，再到房管局重新備案。
注意事項(xiàng)：
1、房子必須還清銀行貸款；
2、更名必須取得開(kāi)發(fā)商的同意；
3、買方不能再按揭了，必須全款購(gòu)買。
這種方式的優(yōu)點(diǎn)是手續(xù)比較簡(jiǎn)單，且整個(gè)過(guò)程沒(méi)有稅費(fèi)。缺點(diǎn)是不能按揭，且中間有大量的空白期，風(fēng)險(xiǎn)比較大。
對(duì)于沒(méi)有房產(chǎn)證的房產(chǎn)交易起來(lái)風(fēng)險(xiǎn)還是很大的，如果實(shí)在是不得不在這種情況下交易，還是得遒守以上幾點(diǎn)建議，購(gòu)房者在房產(chǎn)證下來(lái)之前盡可能少交購(gòu)房款，要明確拿到房產(chǎn)證日期，并且約定違約金標(biāo)準(zhǔn)、查清房產(chǎn)是否存在權(quán)利瑕疵，比如是否被司法部門查封、是否被設(shè)立了抵押、其建筑規(guī)劃是否合法等情況下，再付另外大部分房款。
