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四大原則框定北京城市建設(shè)方向 開(kāi)發(fā)商已開(kāi)始布局

時(shí)間:2018/4/14 瀏覽量: 1044

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 饒賢君 “鼓勵(lì)疏解非首都功能,鼓勵(lì)補(bǔ)齊地區(qū)配套短板,鼓勵(lì)完善地區(qū)公共服務(wù)設(shè)施,鼓勵(lì)加強(qiáng)職住平衡?!痹谶@四大原則之下,北京市規(guī)劃和國(guó)土資源管理委員會(huì)(以下簡(jiǎn)稱“規(guī)土委”)發(fā)布了《建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃使用性質(zhì)正面和負(fù)面清單》(以下簡(jiǎn)稱《清單》)?!肚鍐巍犯鶕?jù)北京城市總體規(guī)劃中“一核一主一副、兩軸多點(diǎn)一區(qū)”的城市空間結(jié)構(gòu)劃分,按照六大區(qū)域各自的功能定位設(shè)置了正負(fù)面調(diào)整清單,協(xié)調(diào)區(qū)域發(fā)展。

其中,除“中軸線及其延長(zhǎng)線、長(zhǎng)安街及其延長(zhǎng)線”區(qū)域外的五大區(qū)域正面調(diào)整清單中,均出現(xiàn)了“鼓勵(lì)……調(diào)整為學(xué)前教育設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施”、“鼓勵(lì)……調(diào)整為社區(qū)便民服務(wù)、菜市場(chǎng)等為本地居民服務(wù)的居住公共服務(wù)設(shè)施”,鼓勵(lì)建設(shè)項(xiàng)目完善地區(qū)配套、推進(jìn)人民美好生活,而這一點(diǎn)也正是目前許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)追求的新機(jī)遇。

增配美好生活

學(xué)前教育設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施以及社區(qū)便民服務(wù)、菜市場(chǎng)等居住公共服務(wù)設(shè)施成為了幾大區(qū)域中共同列入正面名單的“風(fēng)口”?!懊褚允碁樘臁?,北京市近年來(lái)對(duì)舊式農(nóng)產(chǎn)品市場(chǎng)、菜市場(chǎng)進(jìn)行了大規(guī)模疏解,同時(shí)加大對(duì)建設(shè)便民農(nóng)產(chǎn)品網(wǎng)點(diǎn)的政策鼓勵(lì)。除了高頻剛需的菜市場(chǎng),超市、小型商業(yè)、活動(dòng)中心等便民服務(wù)設(shè)施也迎來(lái)了“拆舊建新”的發(fā)展期。

根據(jù)2017年6月北京市政府發(fā)布的數(shù)據(jù),2015至2016年,全市共疏解提升市場(chǎng)302個(gè)、物流中心51個(gè),全市共新建和規(guī)范提升蔬菜零售、便利店(超市)、早餐等基本便民商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)2475個(gè)。全市基本便民商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)在城市社區(qū)覆蓋率達(dá)到86.8%,網(wǎng)點(diǎn)連鎖化率達(dá)到30.3%,其中城六區(qū)實(shí)現(xiàn)基本便民服務(wù)社區(qū)全覆蓋。

本次《清單》再次為增設(shè)便民服務(wù)設(shè)施鋪路,核心區(qū)及中心城區(qū)鼓勵(lì)將居住區(qū)相鄰用地調(diào)整為社區(qū)便民服務(wù)、菜市場(chǎng)等居住公共服務(wù)設(shè)施,城市副中心、新城、生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)則鼓勵(lì)各類用地調(diào)整為居住公共服務(wù)設(shè)施。

這對(duì)許多戰(zhàn)略上轉(zhuǎn)型“美好生活”的房企來(lái)說(shuō)是一個(gè)新的發(fā)力點(diǎn)。

金科將品牌戰(zhàn)略定位為“美好生活服務(wù)商”,金科生活服務(wù)集團(tuán)董事長(zhǎng)夏紹飛在前幾日的“美好你的生活”發(fā)布會(huì)上表示,未來(lái)社區(qū)服務(wù)將越來(lái)越成為房企重要的業(yè)務(wù)板塊,“建筑成就社區(qū)的美好,但是人賦予了社區(qū)溫度?!睋?jù)介紹,社區(qū)鄰里超市、社區(qū)集市已經(jīng)是金科“醫(yī)食住行育游”生活服務(wù)體系中的重要組成部分。

萬(wàn)科則早在數(shù)年前就開(kāi)始了社區(qū)菜場(chǎng)、商超的嘗試,對(duì)于正負(fù)面名單可能帶來(lái)的影響,萬(wàn)科方面對(duì)記者表示,將在六月發(fā)布相關(guān)布局,目前暫無(wú)實(shí)質(zhì)性內(nèi)容可告知,但同時(shí),萬(wàn)科方面透露,目前社區(qū)商超有較大改版動(dòng)作,“不再是大家想的菜市場(chǎng)”。

除了居住公共服務(wù)設(shè)施,前述北京市規(guī)土委人士表示,清單中的許多鼓勵(lì)名單都與人民的美好生活息息相關(guān),“應(yīng)該看到,(《清單》)鼓勵(lì)向?qū)W前教育、養(yǎng)老等用地類型轉(zhuǎn)換,都是出于這個(gè)(美好生活)考慮?!?

對(duì)學(xué)前教育與養(yǎng)老設(shè)施的鼓勵(lì)同樣契合了許多房企近年來(lái)在“美好生活”社區(qū)配套打造上的創(chuàng)新點(diǎn)。

碧桂園早在1994年建立了第一所自己的私立國(guó)際學(xué)校,囊括幼兒園到小學(xué)1、2年級(jí)的教育,2014年,碧桂園教育集團(tuán)更名博實(shí)樂(lè)教育在美上市,據(jù)其公開(kāi)資料,目前博實(shí)樂(lè)已擁有62所學(xué)校及幼兒園。

目前萬(wàn)科、恒大、保利、金地、中海等眾多房企都已有自己的學(xué)校及幼兒園。杭州萬(wàn)科一位相關(guān)業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人曾對(duì)記者透露,房企發(fā)展社區(qū)學(xué)前教育有其獨(dú)特優(yōu)勢(shì),一是先天的距離優(yōu)勢(shì),二是房企品牌帶來(lái)的信譽(yù)度,三是建設(shè)成本低。

養(yǎng)老地產(chǎn)則是房企更為炙手可熱的產(chǎn)品創(chuàng)新概念,在近期眾多大中型房企的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)中,“社區(qū)養(yǎng)老”、“養(yǎng)老度假”等關(guān)鍵詞被頻頻提及,養(yǎng)老地產(chǎn)迎來(lái)風(fēng)口幾乎成為行業(yè)共識(shí)。

可以預(yù)見(jiàn),在《清單》正負(fù)面名單的明確指導(dǎo)及打造“美好生活”的風(fēng)口下,房企、資本對(duì)于推動(dòng)騰退用地改造養(yǎng)老、學(xué)前教育、居住公共服務(wù)設(shè)施的積極性將提高。

補(bǔ)短板、促協(xié)調(diào)

北京的城鄉(xiāng)、區(qū)域發(fā)展存在不協(xié)調(diào),這是北京市市長(zhǎng)陳吉寧2018年1月所做《北京市政府工作報(bào)告》中明確指出的問(wèn)題。

為各區(qū)域找準(zhǔn)功能定位,使得對(duì)應(yīng)產(chǎn)業(yè)自發(fā)流動(dòng)到阻力更小的區(qū)域,推動(dòng)各區(qū)域配套短板的補(bǔ)齊是促進(jìn)協(xié)調(diào)發(fā)展的重要戰(zhàn)略?!侗本┏鞘锌傮w規(guī)劃(2016年—2035年)》(以下簡(jiǎn)稱《規(guī)劃》)重點(diǎn)提出,“騰退疏解”將是未來(lái)數(shù)年內(nèi)北京市核心區(qū)及中心城區(qū)的關(guān)鍵詞,主要疏解對(duì)象包括區(qū)域性商品交易市場(chǎng)、大型醫(yī)療機(jī)構(gòu)、一般性制造企業(yè)、地下空間及群租房、部分普通高校及培訓(xùn)機(jī)構(gòu)等“非首都功能”的承載體,此外還將調(diào)整優(yōu)化傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài),限制新增商業(yè)功能。

不符合兩大區(qū)域定位的“非首都功能”被騰退疏解后,將釋放大量的用地空間,而根據(jù)《清單》的正面名單,這些空間將優(yōu)先用于保障中央政務(wù)功能、發(fā)展文化與科技創(chuàng)新、補(bǔ)充公共服務(wù)設(shè)施、增加公共租賃住房等方面。

商業(yè)、中高等教育、醫(yī)療等功能在核心區(qū)及中心城區(qū)是被疏解的對(duì)象,同時(shí)也被列入負(fù)面名單,這意味著這些功能在核心區(qū)及中心城區(qū)已經(jīng)飽和乃至溢出,今后將不再增加。與之相對(duì)的,北京市副中心、新城、生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)均將醫(yī)療及教育功能列入了調(diào)整的正面名單,商業(yè)雖未列入正面名單,但也未列入負(fù)面名單。

在這樣的對(duì)比下,商業(yè)、教育、醫(yī)療等功能形成了向三區(qū)域轉(zhuǎn)移的趨勢(shì),逐漸補(bǔ)足三區(qū)域資源上的不足。

以醫(yī)療為例,記者查閱“三甲搜”統(tǒng)計(jì),截至2017年4月,在核心、中心區(qū),東城區(qū)、西城區(qū)、海淀區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)四區(qū)分別有10、12、12、11家三甲醫(yī)院,北京市副中心通州區(qū)僅有1家三甲醫(yī)院,新城區(qū)中,昌平區(qū)有3家三甲醫(yī)院,順義區(qū)有1家三甲醫(yī)院,而生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)各區(qū)中均無(wú)三甲醫(yī)院。

在核心、中心區(qū)限制醫(yī)院擴(kuò)張的情況下,醫(yī)療資源開(kāi)始向近郊、遠(yuǎn)郊的三區(qū)域傾斜。例如,2017年3月,北大人民醫(yī)院、安貞醫(yī)院、首都兒科研究所等3家三甲醫(yī)院獲批開(kāi)設(shè)通州院區(qū),此外,據(jù)記者統(tǒng)計(jì),新城五區(qū)也均有新的三甲醫(yī)院分院開(kāi)設(shè)計(jì)劃。

教育資源的外溢相對(duì)更有針對(duì)性,也直接與新城“新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)”的定位相關(guān)。目前,北京在昌平區(qū)及房山區(qū)分別規(guī)劃了沙河大學(xué)城及良鄉(xiāng)大學(xué)城,各引入了多所985及211院校分校。

教育資源外放意味著人才的擴(kuò)散,高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)是人才密集型產(chǎn)業(yè),部分產(chǎn)業(yè)隨高校而來(lái)的可能性不小。創(chuàng)業(yè)者向南鵬原本是紫光系旗下公司的高級(jí)工程師,他正考慮將公司定址在沙河大學(xué)城附近的創(chuàng)業(yè)園區(qū),“辦公室的租金比城區(qū)低很多,旁邊有北航、北郵也好招人,對(duì)于初創(chuàng)企業(yè)來(lái)說(shuō)還是比較友好的,創(chuàng)業(yè)氛圍也很不錯(cuò)?!?

嚴(yán)格區(qū)域功能定位

“所有的正負(fù)面清單都圍繞四個(gè)原則展開(kāi),每個(gè)區(qū)域嚴(yán)格遵循自己的定位,你從這個(gè)角度去看,就會(huì)發(fā)現(xiàn)清單很好理解?!币晃槐本┦幸?guī)土委人士對(duì)記者說(shuō)。

根據(jù)《規(guī)劃》,北京城市空間結(jié)構(gòu)被劃分為一核:首都功能核心區(qū);一主:中心城區(qū);一副:城市副中心;兩軸:中軸線及其延長(zhǎng)線、長(zhǎng)安街及其延長(zhǎng)線;多點(diǎn):順義、大興、亦莊、昌平、房山新城;一區(qū):生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)(門頭溝、平谷、懷柔、密云、延慶、昌平和房山的山區(qū))。

首都功能核心區(qū)是六大區(qū)域的重中之重,《規(guī)劃》將其定位為全國(guó)政治中心、文化中心、國(guó)際交往中心的核心承載區(qū),是首都功能及形象的展示窗口。因此,《清單》正面調(diào)整名單均有較嚴(yán)格的用地限制,負(fù)面調(diào)整名單覆蓋面較廣,鼓勵(lì)非首都功能的疏散。

其中,鼓勵(lì)核心區(qū)的工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、批發(fā)市場(chǎng)等用地,調(diào)整為中央黨政軍領(lǐng)導(dǎo)機(jī)關(guān)辦公和配套用房以及學(xué)前教育、養(yǎng)老設(shè)施,鼓勵(lì)歷史建筑調(diào)整為公共文化設(shè)施,鼓勵(lì)居住區(qū)相鄰用地調(diào)整為居住公共服務(wù)設(shè)施(社區(qū)便民服務(wù)、菜市場(chǎng)等)。而大型商業(yè)項(xiàng)目、商務(wù)辦公項(xiàng)目、綜合性醫(yī)療機(jī)構(gòu)、??平逃叩冉逃梅?、住宅商品房、倉(cāng)儲(chǔ)物流設(shè)施均在限制調(diào)整名單。

中心城區(qū)被定位為服務(wù)、保障首都功能的關(guān)鍵區(qū)域,因此,中心城區(qū)用地調(diào)整名單的思路與核心區(qū)類似,負(fù)面調(diào)整名單與核心區(qū)基本一致,以疏散非首都功能為核心,但給出了一定的調(diào)整空間。例如,各類用地調(diào)整為綜合性醫(yī)療機(jī)構(gòu)的限制被約束于五環(huán)內(nèi),各類用地調(diào)整為住宅商品房的限制被約束于四環(huán)內(nèi)?!耙桓倍帱c(diǎn)一區(qū)”三大區(qū)域被定位為逐步疏解出的非首都功能的承接區(qū)域,正面清單覆蓋面廣,涵蓋教育設(shè)施、養(yǎng)老設(shè)施、居住公共服務(wù)設(shè)施、公共文化設(shè)施、醫(yī)療設(shè)施等,而負(fù)面清單均為“限制各類用地調(diào)整為一般性制造業(yè)、區(qū)域性物流基地和批發(fā)市場(chǎng)”。

同時(shí),三大區(qū)域也有著各自獨(dú)特的定位,城市副中心區(qū)域?yàn)槭屑?jí)黨政機(jī)關(guān)與市屬行政事業(yè)單位的功能承接區(qū),新城為高新技術(shù)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū),生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)為生態(tài)發(fā)展示范區(qū)。

相對(duì)應(yīng)的,在三區(qū)域正面清單中,鼓勵(lì)新城工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、批發(fā)市場(chǎng)等用地調(diào)整為科技創(chuàng)新用房、高新技術(shù)和戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)用房,鼓勵(lì)生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、批發(fā)市場(chǎng)等用地調(diào)整為旅游接待用房以及農(nóng)業(yè)科技用房。

不同于其他五大成片的區(qū)域,兩軸區(qū)域在位置及功能定位上都較為特殊,《規(guī)劃》將其稱為“體現(xiàn)大國(guó)首都文化自信及形象氣質(zhì)的代表地區(qū)”,兩軸正面清單鼓勵(lì)中軸線兩側(cè)建筑調(diào)整為歷史文化項(xiàng)目及公共文化設(shè)施。


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