中央再下狠手!樓市玩家們誰將受益誰會(huì)受傷?
便宜的地恐怕不那么好拿了。
我國發(fā)改革委等5部門,日前聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范主題公園建設(shè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》,就相關(guān)工作提出要求。其中,“嚴(yán)控房地產(chǎn)傾向”的要求,最引人注目。
這意味著什么?最大的受益者和最受傷的人,分別又是誰?
1、地產(chǎn)調(diào)控不放松的信號,值得注意
杠桿游戲注意到,指導(dǎo)意見從明確規(guī)模等級、科學(xué)論證發(fā)展等方面,對未來主題公園建設(shè)提出了明確要求。
省級政府對本地區(qū)特大型主題公園項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行科學(xué)論證,對未經(jīng)省級政府論證的項(xiàng)目不得報(bào)請國務(wù)院進(jìn)行核準(zhǔn)。要防止一哄而起、盲目發(fā)展、重復(fù)模仿、同質(zhì)化競爭,防范地方債務(wù)、社會(huì)、金融等風(fēng)險(xiǎn)。
今后建設(shè)主題公園時(shí),應(yīng)在全國投資項(xiàng)目在線審批監(jiān)管平臺(tái)中按主題公園類進(jìn)行填報(bào),未按主題公園類進(jìn)行填報(bào)的,不得辦理各類審批手續(xù),獲得相關(guān)審批手續(xù)的由審批部門按規(guī)定予以糾正。
眾所周知,主題公園的投資運(yùn)營,大部分短期內(nèi)是無法賺錢的。所以,地方政府往往通過低價(jià)給開發(fā)商配套土地搞地產(chǎn),以彌補(bǔ)虧損。
圖1.我國主要主題公園開業(yè)情況 圖表來源|北京商報(bào)
同時(shí),通過和主題公園投資建設(shè)方的合作,實(shí)現(xiàn)了周邊地塊的增值,炒熱了該地塊、城市組團(tuán),地方賣地可以獲得更好回報(bào)。
未來,從嚴(yán)審批主題公園,實(shí)際上對開發(fā)商和地方政府炒高地價(jià)的套路,實(shí)現(xiàn)了一定的控制。實(shí)際上,中央很清楚,只有控制住了地價(jià),房價(jià)才有不大漲的基礎(chǔ)。反之,如果地價(jià)高,你不讓它漲,實(shí)際也不行。
從這個(gè)角度而言,表面上嚴(yán)控的是主題公園的開發(fā),實(shí)際也是調(diào)控的組合拳。而類似調(diào)控政策繼續(xù)出臺(tái),表明中央尚未有放松調(diào)控的意思。
2、控制地方土地財(cái)政依賴的信號,也很明顯
指導(dǎo)意見還從嚴(yán)格用地管理、嚴(yán)守生態(tài)保護(hù)紅線、嚴(yán)格核準(zhǔn)程序、嚴(yán)控房地產(chǎn)傾向等方面,對未來主題公園建設(shè)提出了明確要求。
其中最狠的莫過:
主題公園用地,應(yīng)按照國家土地管理有關(guān)規(guī)定通過招拍掛等方式取得,嚴(yán)禁采取劃撥方式。
主題公園周邊的酒店、餐飲、購物、住宅等房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目,必須單獨(dú)供地、單獨(dú)審批,不得與主題公園捆綁供地、捆綁審批,也不得通過在招拍掛中設(shè)置條件,變相將主題公園與周邊房地產(chǎn)捆綁開發(fā)。
過去,很多大型主題公園的供地,即便不是劃撥,也都和投資方有明確的價(jià)格默契。周邊的地產(chǎn)和商業(yè)開發(fā),往往都是低價(jià)給主題公園投資建設(shè)方。
圖2.全球主題公園集體排名 圖表來源|北京商報(bào)
原因很簡單,一方面地方政府需要大型文旅項(xiàng)目,同時(shí)也希望通過文旅項(xiàng)目帶動(dòng)周邊地價(jià)。而主題公園的建設(shè)投資大,回報(bào)卻很慢,所以要補(bǔ)償開發(fā)商,那就只好便宜給地。
表面上,地方政府暫時(shí)虧了。但通過文旅項(xiàng)目,帶熱了該地塊,未來周邊的土地出讓價(jià)格大漲,地方政府實(shí)現(xiàn)獲益。
這個(gè)套路說好聽點(diǎn),叫經(jīng)營城市;說直白點(diǎn),有時(shí)候?qū)嶋H就是和主題公園投資建設(shè)方聯(lián)合炒地皮。
地皮炒越高,對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的擠壓就會(huì)更大,地方政府也更沉醉于土地財(cái)政,而不愿意自拔。而為了給主題公園基建配套,往往地方還要負(fù)債。負(fù)債越多,對土地財(cái)政的依賴也就更大。所以,這次指導(dǎo)意見對于債務(wù)控制也提出了要求。
未來建主題公園周邊便宜拿地不再那么容易,也就一定程度降低了開發(fā)商搞主題公園的熱情,限制了聯(lián)合做局炒地皮。
這其實(shí)是在糾正地方的發(fā)展觀念,和財(cái)政思路,不希望過分炒高地價(jià),繼續(xù)大搞土地財(cái)政。
不過,主題公園周邊的地都要招拍掛,不得設(shè)置條件捆綁,意味著開發(fā)商都可以來“搶地”——杠桿游戲在想,這是不是意味著只要建了一個(gè)主題公園,以前還有關(guān)聯(lián)便宜給地,以后一下子就進(jìn)入高地價(jià)時(shí)代?
如果這樣,地方是不是更愿意搞主題公園?比如讓地方國企、投融資平臺(tái)、相關(guān)產(chǎn)業(yè)基金來做,甚至還是找擅長主題公園的企業(yè)來做,其他方面給補(bǔ)償,絕對有辦法。
因?yàn)橹灰懔酥黝}公園,周邊任何一塊地都要競價(jià)賣,賺得更多的,好像還是地方。
當(dāng)然了,這是另外一個(gè)問題了。畢竟規(guī)范主題公園建設(shè)還有自然環(huán)境、市場容量、產(chǎn)能過剩、金融穩(wěn)定等方面的考慮,不管也不行。
3、打擊開發(fā)商以主題公園方式便宜拿地套利
上文杠桿游戲談到,指導(dǎo)意見凸顯中央對調(diào)控、土地財(cái)政的最新信號。實(shí)際上,之于開發(fā)商也有明確信號。
那就是,搞主題公園便宜拿地套利的套路不行了。
如果萬達(dá)文旅城項(xiàng)目的大部分股權(quán)沒有賣,我們會(huì)發(fā)現(xiàn)萬達(dá)成為一個(gè)巨無霸級別的地產(chǎn)企業(yè),實(shí)際主要就是靠主題公園(文旅城)。
投資興建大型主題公園(文旅城),滿足地方政府文旅、酒店、高端服務(wù)業(yè)需求,同時(shí)創(chuàng)造稅收和就業(yè);主題公園(文旅城)投資方低地價(jià)拿到大片的地,通過主題公園(文旅城)一起做高周邊房價(jià)、地價(jià)——可謂是雙贏。
但做高了周邊地價(jià)、房價(jià)后,主題公園的投資方再低價(jià)格拿的地,房子也不會(huì)低價(jià)銷售。而是隨行就市。
主題公園的投資方,就此獲得了低地價(jià)的套利。所以難怪,當(dāng)初華僑城、萬達(dá)也好,以及后來的恒大、保利、世茂、佳兆業(yè)等,甚至中鐵這樣的工程建設(shè)企業(yè),都紛紛搞文旅城。
在去杠桿、調(diào)控的背景下,做大規(guī)模很重要。規(guī)模和土地就是融資的基礎(chǔ),就是賺更多錢的源泉。所以,大型地產(chǎn)企業(yè)好這口——除了所謂產(chǎn)業(yè)新城套路,沒有比主題公園(文旅城)地價(jià)低,卻可以拿到大片地,更好的辦法了。
實(shí)際上,主題公園(文旅城)不也是一種產(chǎn)業(yè)新城套路。只是未來,這條捷徑要被控制了。
4、最大的贏家本來是萬達(dá),結(jié)果成了融創(chuàng),華僑城當(dāng)然一直是贏家
未來,以主題公園方式瘋狂低價(jià)拿地的套路,顯然不那么好走了。于此而言,杠桿游戲要說,這不更顯示出,早前靠主題公園已經(jīng)拿到很多地的企業(yè),是大贏家。
本來最大的受益者應(yīng)該是萬達(dá),通過萬達(dá)文旅城之名,萬達(dá)拿下10來個(gè)城市,數(shù)千萬平米的土地儲(chǔ)備。注意,萬達(dá)搞定的這10來個(gè)城市,大部分可都是主要一二線城市,如武漢、廣州、重慶、成都、南昌……
只可惜,人算不如天算。叫板迪士尼的萬達(dá)文旅城之夢起步不久,王老板就將文旅城大部分股權(quán)低價(jià)賣給了“好人”孫宏斌的融創(chuàng)。
融創(chuàng)一躍成為我國差不多前5的地產(chǎn)帝國+文旅帝國,甚至具備了沖擊更高地產(chǎn)霸主名次的潛力。
而后繼者,甚至包括恒大,恒大也在搞文旅城,套路和當(dāng)初萬達(dá)幾乎一模一樣,只是起步晚了一些。至于保利、世茂、佳兆業(yè)等新進(jìn)入者,想靠主題公園套路便宜拿地,就更難了。
當(dāng)然,我國主體公園的霸主華僑城,倒是一直靠主題公園+地產(chǎn)開發(fā)受益良多。華僑城這幾年又拿下了一些城市的地。和融創(chuàng)一樣,他兩真是贏家。