今年下半年房地產(chǎn)市場會逐步看淡
4月15日下午的中歐國際工商學(xué)院社會責(zé)任主題論壇會后，朗詩綠色集團(tuán)（00106.HK）董事長田明在接受經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)記者采訪時表示，今年下半年房地產(chǎn)市場會逐步看淡，主要原因有兩個，一是貨幣政策的趨緊，另一是調(diào)控政策和其的推出時間。
田明認(rèn)為，中央去杠桿的決心很大，加上嚴(yán)厲的監(jiān)管，造成內(nèi)地資金趨緊，甚至目前內(nèi)地資金緊張的趨勢已經(jīng)傳導(dǎo)到了香港的美元債市場。資金成本的上升，也導(dǎo)致了我國資本有外流的趨勢，并且在高杠桿的情況下，政策的空間已經(jīng)不多。
資金鏈趨緊將會影響房地產(chǎn)市場的供需雙方。在開發(fā)商端，資金緊張的壓力倒逼著房企加大銷售力度，以實現(xiàn)現(xiàn)金回籠。在調(diào)控政策趨緊的城市，去化難度大；而在政策偏松的城市，因為有著回籠現(xiàn)金的需求，房企會將價格適度調(diào)低，房價隨之下行，而這又會傳導(dǎo)至購買端。從購買端來說，銀行個人按揭貸款業(yè)務(wù)的指標(biāo)收緊，會增加普通購房者的購房難度。除卻剛需，房價下行也勢必會導(dǎo)致投資型購房者持觀望態(tài)度。
關(guān)于行政調(diào)控和其的推出時間，田明認(rèn)為，在樓市過熱的時候調(diào)控是有道理的，但行政調(diào)控往往會超調(diào)。由于不會有超前預(yù)判，政府的調(diào)控政策往往會在市場已經(jīng)開始趨冷的時候才推出。據(jù)其判斷，這種延后一般為幾個月至半年的時間。而調(diào)控政策推出的延后，也會加大開發(fā)商的資金壓力。
面對目前嚴(yán)峻的政策市場環(huán)境，眾房企的應(yīng)對之策歷來相似：更快更大更強(qiáng)。
此前，融創(chuàng)中國（01918.HK）董事會主席孫宏斌曾評論當(dāng)下的房地產(chǎn)市場是大公司的鉆石時代，因為大公司在不斷地合并小公司的市場份額。以最快的速度做大規(guī)模，似乎是房企群雄逐鹿的必經(jīng)之徑。田明卻認(rèn)為，當(dāng)下中國的市場已經(jīng)改變，過去以住宅散售、快周轉(zhuǎn)的模式基本走到盡頭，一旦支撐這種模式的外部環(huán)境發(fā)生變化，規(guī)模做得再大也沒用，“巨人也會倒下，而且倒得更無可救藥”。
那么強(qiáng)化高周轉(zhuǎn)是否是房企問鼎的另一路徑？對此田明認(rèn)為，高周轉(zhuǎn)往往會給地產(chǎn)商帶來兩個效果，其中一個是提高凈資產(chǎn)收益率。當(dāng)總資產(chǎn)規(guī)模、杠桿不變時，周轉(zhuǎn)越快，凈資產(chǎn)收益率即越高。但眼下的高周轉(zhuǎn)，更主要的還是指向另一個目標(biāo)——回籠現(xiàn)金。在眾房企“后期資金會偏緊”的一致預(yù)期下，加快銷售，把存量土地和在建工程盡快地變成現(xiàn)金回籠，是當(dāng)下房企強(qiáng)調(diào)高周轉(zhuǎn)的邏輯，“大家的預(yù)判一致，后面的日子不好過，多拿點錢，要么續(xù)命，要么想著將來別人沒錢我有錢?！?
中國房地產(chǎn)市場的下半場似乎已悄然來臨。關(guān)于房地產(chǎn)市場未來的方向，田明認(rèn)為，中國房地產(chǎn)正處于由1.0向2.0邁進(jìn)的階段，2.0的生態(tài)將會更加多元化。
在1.0時代，房企的商業(yè)模式基本都為住宅開發(fā)，沒有整售和持有出租，而是散售、預(yù)售，“然后所有人都在要求最快的速度周轉(zhuǎn)，政府以最快的速度報批。房子是百年大計，你總要有個合理的設(shè)計和生產(chǎn)工期，總要追求質(zhì)量，我們的城鎮(zhèn)人口居住面積已經(jīng)大于40平方米了，超過了好多發(fā)達(dá)地區(qū)，我們不缺房，這么瘋狂地趕下去，什么時候是盡頭？顯然這個路走著走著就窄了，這是大勢所趨?！?
而在2.0的房地產(chǎn)生態(tài)里，分工會趨于專業(yè)化，會在不同的領(lǐng)域里行程一些有特長的公司，“一個是專業(yè)化，一個是金融化，我覺得這是后續(xù)房地產(chǎn)的一個主要進(jìn)化方向?！碧锩鞅硎荆l能率先完成這種升級迭代，誰就有可能從現(xiàn)在的市場調(diào)整中逃生出來，進(jìn)入一個新的市場。
“我們現(xiàn)在的模式在不斷結(jié)束中，什么時候結(jié)束，取決于外部形勢，也取決于我們政策調(diào)控的力度。說不定這一次能做到呢？”田明說。
