聯(lián)合辦公企業(yè)生存還是毀滅，是一個(gè)值得思考的問(wèn)題
2015 年「雙創(chuàng)」運(yùn)動(dòng)，聯(lián)合辦公迎來(lái)元年;2016 年，市場(chǎng)快速爆發(fā)，激增 70%;2017 年，市場(chǎng)遇冷，「戰(zhàn)略合作」頻繁;2018年格局會(huì)如何?
2015 年被譽(yù)為「聯(lián)合辦公元年」。在「雙創(chuàng)」運(yùn)動(dòng)的感召下，全國(guó)掀起了創(chuàng)業(yè)熱潮。加上資本的推波助瀾，聯(lián)合辦公迎來(lái)了井噴的一年。2016 年，市場(chǎng)快速爆發(fā)，激增 70%。雖然有地庫(kù)、Mad Space 的出局，但大環(huán)境依然向好，各家都在喊「規(guī)模為王」。2017 年，市場(chǎng)遇冷，資本謹(jǐn)慎，空間之間的「戰(zhàn)略合作」更加頻繁。
盡管市場(chǎng)出現(xiàn)困難，但誰(shuí)也沒(méi)想到 2018 年，聯(lián)合辦公的打開(kāi)方式會(huì)如此勁爆。
資本集中度提升，十強(qiáng)空間被并購(gòu)
2017 年底、2018 年初，各大頭部空間紛紛爆出融資進(jìn)展：
另外，裸心社傳聞近期將開(kāi)啟 C 輪融資，規(guī)模在 1.25 - 1.75 億美元之間;P2 聯(lián)合創(chuàng)業(yè)辦公社也傳聞?dòng)行乱惠喨谫Y及并購(gòu)事件發(fā)布。
這些都是資本向頭部集中的表現(xiàn)。
2017 年，B 輪之前的融資筆數(shù)較 2015 年下降了近一半，金額占比更是只有兩成。這些都說(shuō)明，資本界現(xiàn)在更青睞已具有一定規(guī)模和影響力的聯(lián)合辦公企業(yè)。
然而，到了 2018 年，即便你擠進(jìn)了第一集團(tuán)，也不能保證生存。
僅3個(gè)月時(shí)間，優(yōu)客工場(chǎng) 3 次出手，收割其他空間：1 月 3 日，宣布并購(gòu)洪泰創(chuàng)新空間;3 月 9 日，宣布并購(gòu)無(wú)界空間;3月26日，宣布并購(gòu) Wedo。其中，無(wú)界和 Wedo 幾乎都是聯(lián)合辦公里的十強(qiáng)企業(yè)。
與此同時(shí)，米域宣布與凱洲資本、交享越聯(lián)合發(fā)起一支專注于城市新空間改造運(yùn)營(yíng)領(lǐng)域的股權(quán)投資基金?；鹂傄?guī)模 10 億人民幣，I期聚焦聯(lián)合辦公細(xì)分市場(chǎng)。
資本繼續(xù)向頭部集中、頭部企業(yè)也會(huì)被并購(gòu)、專門用來(lái)并購(gòu)你的基金已經(jīng)設(shè)立……這些都說(shuō)明：2018 年，聯(lián)合辦公的風(fēng)向變了?！敢?guī)模為王」正式轉(zhuǎn)向「剩者為王」。
僅僅 3 年，這轉(zhuǎn)變是否來(lái)的太快?不，其實(shí)早就有跡可循。
目標(biāo)客戶流動(dòng)性大，市場(chǎng)需求不夠穩(wěn)定
聯(lián)合辦公以拎包入駐、租期靈活、整體租金成本低等優(yōu)勢(shì)，直戳傳統(tǒng)寫(xiě)字樓的死穴。一經(jīng)問(wèn)世就受到市場(chǎng)追捧，創(chuàng)業(yè)期企業(yè)更是將聯(lián)合辦公視為不二選擇。因此，其主流客群都是不到 10 人的小微企業(yè)。
這類「菜鳥(niǎo)」企業(yè)大多客戶、團(tuán)隊(duì)、收入不穩(wěn)定，能力、資源極度匱乏，企業(yè)抗風(fēng)險(xiǎn)能力極弱，成活率低。這種主力客群勢(shì)必導(dǎo)致有效租期短，續(xù)租率低。入駐率原本就是辦公市場(chǎng)的一大難題，巨大的客戶流動(dòng)性更加劇了解決難度。
2015 年，政府向全社會(huì)打了一針叫「創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)」的興奮劑。通過(guò)政策和宣傳鼓勵(lì)全民創(chuàng)新、大眾創(chuàng)業(yè)。在資本的瘋狂追捧下，全國(guó)新登記注冊(cè)企業(yè)數(shù)保持高速增長(zhǎng)，2016 年更是增長(zhǎng)了 21.6% ，全年超過(guò) 550 萬(wàn)家。
彼時(shí)，全國(guó)陷入創(chuàng)業(yè)狂熱，人人都在談?wù)搫?chuàng)業(yè)項(xiàng)目。這種躁動(dòng)很大程度上解決了聯(lián)合辦公的客源，掩蓋了客群定位問(wèn)題。
藥效總有過(guò)去的時(shí)候。2017 年，創(chuàng)業(yè)熱情大減，這直接造成創(chuàng)業(yè)企業(yè)數(shù)量萎縮，聯(lián)合辦公空間收入大減。
雪上加霜的是，政府逐步停止或減少對(duì)眾創(chuàng)空間的補(bǔ)貼。而資本向頭部企業(yè)靠攏。以補(bǔ)貼和投資人輸血為生的聯(lián)合辦公空間在 2017 年紛紛斷了糧。
可悲的是，即便是現(xiàn)有客戶，聯(lián)合辦公也很難留得住。
小微企業(yè)的發(fā)展路徑主要有兩條：一是快速成長(zhǎng)，規(guī)模擴(kuò)大，辦公需求發(fā)生變化。此時(shí)，聯(lián)合辦公不再是他們的首選。很多都會(huì)選擇離開(kāi)，去傳統(tǒng)寫(xiě)字樓租獨(dú)立辦公室。另一條是資金連斷裂，被淘汰出局。
聯(lián)合辦公對(duì)于小微企業(yè)來(lái)說(shuō)始終無(wú)法擺脫「過(guò)客」的角色。
成也創(chuàng)業(yè)，敗也創(chuàng)業(yè)。小微企業(yè)的客群定位決定了任何一個(gè)聯(lián)合辦公空間都難以建立起一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的客戶基礎(chǔ)。市場(chǎng)需求始終建立在一個(gè)沒(méi)有堅(jiān)固基石的沙灘上。
盈利模式未達(dá)預(yù)期，出租率決定利潤(rùn)高低
目前，聯(lián)合辦公超過(guò) 90% 的收入來(lái)自租金。而被寄予厚望的非租金收入目前依然只占到一成。與毛大慶先生理想中的五成比例相去甚遠(yuǎn)。
投資孵化、社群、撮合成交等都曾被視為聯(lián)合辦公的非租金收入金礦。然而，投資孵化的回報(bào)周期太長(zhǎng)，環(huán)節(jié)過(guò)于復(fù)雜。聯(lián)合辦公企業(yè)沒(méi)有資金和能力賺這部分錢。社群收入存在成員流動(dòng)性大、共同話題少、變現(xiàn)手段缺乏的問(wèn)題。
不要說(shuō)聯(lián)合辦公，在其他領(lǐng)域里都很難找到成功的社群案例。撮合成交同樣面臨兩難選擇：若空間不夠聚焦、會(huì)員之間的行業(yè)關(guān)聯(lián)性差，撮合成交的可能性就會(huì)極低;若聚焦到某一個(gè)細(xì)分領(lǐng)域，在缺乏行業(yè)資源的情況下，入駐率又很難保證。
因此，三年來(lái)聯(lián)合辦公的非租金收入依然處于探索階段。
那么，以租金收入為主的盈利模式成立嗎?我們做一個(gè)簡(jiǎn)單的測(cè)算：
在沒(méi)有計(jì)入營(yíng)銷費(fèi)用和總部管理費(fèi)用的情況下，單個(gè)空間的凈利潤(rùn)率不到 5% ;如果計(jì)算在內(nèi)，80% 的入駐率恐怕難以保證空間的盈虧平衡。
在成本構(gòu)成里，占比最大的是承租成本。這是「二房東」模式帶來(lái)的先天劣勢(shì)。所以，即使像方糖小鎮(zhèn)這種運(yùn)營(yíng)能力在聯(lián)合辦公里排名靠前的空間也只能做到部分門店處于微利，難以實(shí)現(xiàn)所有門店的整體盈利。
而 WeWork 前期盈利狀況良好，得益于 08 年金融危機(jī)期間大量承租了優(yōu)質(zhì)低價(jià)的物業(yè)，承租成本處于低位。如今，以上海市場(chǎng)為例，隨著承租成本不斷攀升，即便入駐率不錯(cuò)，但市場(chǎng)整體不景氣，租金上不去，新開(kāi)空間的盈利情況同樣不容樂(lè)觀。
WeWork 大中華區(qū)總經(jīng)理艾鐵成就曾表示，目前 WeWork 在中國(guó)不講盈利，先做好拓展空間、服務(wù)會(huì)員和政府關(guān)系這三件事。融到 462.19 億人民幣，財(cái)大氣粗的 WeWork 可以不談?dòng)瑖?guó)內(nèi)空間可以嗎?
也有人嘗試改變，認(rèn)為輕資產(chǎn)輸出也許是個(gè)出路。包括方糖小鎮(zhèn)、優(yōu)客工場(chǎng)在內(nèi)，都不約而同的以加盟、租金入股、戰(zhàn)略合作等方式擴(kuò)張。但至今亦未看到太多浪花。
三年過(guò)去了，國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公的盈利模式依然不夠清晰。
重規(guī)模輕服務(wù)，標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)難形成
現(xiàn)階段，聯(lián)合辦公本質(zhì)上還是為企業(yè)提供辦公空間和相關(guān)服務(wù)的行業(yè)，是重服務(wù)模式。首要任務(wù)是提升客戶滿意度、做好降本增效、提升運(yùn)營(yíng)效率。
那么，聯(lián)合辦公應(yīng)該秉持的是存量思維：建立相對(duì)穩(wěn)定的客戶基礎(chǔ)，從客戶需求出發(fā)配置產(chǎn)品和服務(wù)，同時(shí)找到可能的延伸商機(jī)，將每一位客戶的價(jià)值挖掘做到最大化。
然而，「規(guī)模為王」的本質(zhì)是什么?「流量思維」。背后的商業(yè)邏輯是只要客戶開(kāi)發(fā)速度夠快，哪怕與每個(gè)客戶只做一次生意，也能取得成功。這是輕服務(wù)模式，與聯(lián)合辦公的重服務(wù)模式背道而馳。
也有人認(rèn)為，規(guī)模大還有另一個(gè)好處：邊際成本遞減。一旦形成規(guī)模，裝修、采購(gòu)等成本將大幅下降。沒(méi)錯(cuò)，但是別忘了前提：標(biāo)準(zhǔn)化。只有實(shí)現(xiàn)了標(biāo)準(zhǔn)化，單個(gè)產(chǎn)品和服務(wù)的采購(gòu)數(shù)量才能上升，邊際遞減效應(yīng)才會(huì)顯現(xiàn)。
然而，聯(lián)合辦公的標(biāo)準(zhǔn)化做的并不好。
以裝修為例，很少有空間制定了專業(yè)的裝修標(biāo)準(zhǔn)體系。同時(shí)，裝修方案很大程度上受制于承租物業(yè)的實(shí)際情況，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化原本就有難度。更何況，有些空間拿裝修作賣點(diǎn)，采用個(gè)性化裝修，在此投下重資。這種規(guī)?；档偷某杀痉浅Ｓ邢?。
更新客群定位，重塑產(chǎn)品體系
種種跡象表明，追求規(guī)模的時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，聯(lián)合辦公迎來(lái)了「剩者為王」的新時(shí)代。對(duì)于絕大多數(shù)聯(lián)合辦公空間而言，「活著」是新時(shí)代的終極目標(biāo)。
要想活著，克而瑞認(rèn)為必須做到以下四點(diǎn)：
首先，思想上做出轉(zhuǎn)變。從關(guān)注「共享」轉(zhuǎn)向關(guān)注眼前的客戶。從現(xiàn)在起，一切從用戶角度出發(fā)。
其次，重新梳理客群定位。學(xué)習(xí) WeWork 尋找大企業(yè)會(huì)員。
第三，建立全程陪伴的產(chǎn)品體系，滿足企業(yè)初創(chuàng)、發(fā)展、成熟等不同階段的辦公需求，不輕易放跑任何一個(gè)客戶。
最后，聚焦運(yùn)營(yíng)效率。放下一點(diǎn)情懷與溫度，用標(biāo)準(zhǔn)、流程、制度、考核、激勵(lì)和技術(shù)創(chuàng)新增加活下去的可能性。
2018 ，對(duì)于聯(lián)合辦公而言注定是不平凡的一年。不論你有沒(méi)有獲得億元融資，「活著」，對(duì)于每一個(gè)聯(lián)合辦公企業(yè)而言，都將是不容易實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)。
