商業(yè)地產(chǎn)投資更趨理性 物流和零售地產(chǎn)被看好
戴德梁行日前發(fā)布的《大中華區(qū)資本市場(chǎng)快訊》報(bào)告顯示，第一季度，中國(guó)內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)低迷，總成交額僅為320億元人民幣，比去年同期下降44％。報(bào)告認(rèn)為，隨著中國(guó)金融監(jiān)管部門強(qiáng)化去杠桿，大多投資者的投資態(tài)度趨于謹(jǐn)慎。與此同時(shí)，香港市場(chǎng)一季度市場(chǎng)表現(xiàn)強(qiáng)勁，商業(yè)物業(yè)投資總額比去年同期增長(zhǎng)了一倍，達(dá)380億港元。臺(tái)灣地區(qū)的總投資額則同比下降48％，錄得79億新臺(tái)幣。
中國(guó)國(guó)家主席習(xí)近平在4月舉行的博鰲亞洲論壇2018年年會(huì)上強(qiáng)調(diào)了為外國(guó)投資者提供更加開放、友好和平等的投資環(huán)境的重要性。這意味著外國(guó)投資者的市場(chǎng)準(zhǔn)入條件將會(huì)放寬，尤其是在金融和服務(wù)業(yè)領(lǐng)域，外資負(fù)面清單也將在今年上半年進(jìn)行修訂。此外，習(xí)近平指出，中國(guó)將放寬在國(guó)內(nèi)設(shè)立外資金融機(jī)構(gòu)的限制，并鼓勵(lì)中外資本加強(qiáng)合作。戴德梁行預(yù)計(jì)，這些利好政策將進(jìn)一步促進(jìn)外資企業(yè)在中國(guó)的投資。
戴德梁行大中華區(qū)投資及顧問服務(wù)部主管及環(huán)球董事李志榮表示，在核心資產(chǎn)如寫字樓的回報(bào)率普遍偏低的情況下，一些收益率較高、資產(chǎn)升值空間較大的非傳統(tǒng)資產(chǎn)將越發(fā)受到投資者的關(guān)注。在香港，隨著財(cái)力雄厚的中資企業(yè)對(duì)辦公需求的不斷提升，寫字樓的售價(jià)預(yù)計(jì)將繼續(xù)攀升。
戴德梁行大中華區(qū)資本市場(chǎng)研究及預(yù)測(cè)主管陳妍斐認(rèn)為，去杠桿政策對(duì)資金雄厚和現(xiàn)金流穩(wěn)定的投資者則為一大利好，使來自高杠桿投資者的競(jìng)爭(zhēng)大幅減少。同時(shí)，資本競(jìng)爭(zhēng)的減少也意味著資產(chǎn)的交易價(jià)格將更趨于理性，資本化率也預(yù)計(jì)將由比往年遞減的趨勢(shì)而逐漸穩(wěn)定。
物流和零售地產(chǎn)被看好
戴德梁行的報(bào)告分析，今年第一季度，本土資金紛紛加碼物流地產(chǎn)投資。這一方面源于政策紅利的推動(dòng)；另一方面，物流地產(chǎn)平均回報(bào)率可達(dá)到5%~6%，比核心區(qū)寫字樓或商場(chǎng)3%~4%的回報(bào)率更具吸引力。
同時(shí)，在過去數(shù)年互聯(lián)網(wǎng)的高速發(fā)展下，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的整體市場(chǎng)估值處于較高的位置，這些線上企業(yè)此時(shí)可以憑借較低的融資成本來擴(kuò)大線下零售渠道，盤活自身的業(yè)務(wù)布局。此外，優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的價(jià)值被不斷推高，布局實(shí)體零售對(duì)電商而言同樣也是一個(gè)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)增值的有效手段。
一線城市冷熱不均
戴德梁行的報(bào)告指出，在北京、上海、廣州和深圳等一線城市，投資者對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注不盡相同。而在香港，寫字樓仍然是最受追捧的資產(chǎn)類型。在臺(tái)灣地區(qū)，工業(yè)廠房和土地交易持續(xù)升溫。
在北京，土地供應(yīng)將更加緊缺，地價(jià)上漲將使開發(fā)企業(yè)的利潤(rùn)率被進(jìn)一步攤薄，收購(gòu)現(xiàn)存物業(yè)進(jìn)行翻新改造的城市更新項(xiàng)目未來將成為市場(chǎng)的投資主流。除了“商改寫”“酒改寫”之外，在國(guó)家政策的大力推動(dòng)下，萬(wàn)科、龍湖、旭輝、石榴等開發(fā)商從2017年起開始對(duì)北京的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)進(jìn)行大面積布局。戴德梁行預(yù)計(jì)，該趨勢(shì)在今年仍將持續(xù)。
今年一季度上海資本市場(chǎng)錄得30宗交易，總交易額達(dá)266.5億元人民幣，比去年同期上漲14%。國(guó)內(nèi)投資者仍然是主要的買家，內(nèi)資交易占本季度交易總額的76.2%。在上海去中心化的浪潮下，投資者持續(xù)關(guān)注非核心區(qū)的物業(yè)。在本季度，非核心區(qū)內(nèi)的交易占到交易總宗數(shù)的84%。非核心區(qū)的投資毛收益率比核心區(qū)高約0.5%。
受春節(jié)因素影響，廣州市場(chǎng)一季度大宗物業(yè)投資市場(chǎng)錄得3宗主要交易，交易金額超過18.7億元人民幣。盡管交易金額比去年同期下滑約64.6%，但主要是由于2017年一季度廣州市場(chǎng)錄得一宗購(gòu)物中心的整體交易，將當(dāng)季度交易金額整體推高。除了錄得的交易之外，本季度，多方的投資者對(duì)廣州市場(chǎng)的關(guān)注度繼續(xù)提高，在市場(chǎng)上積極尋找投資機(jī)會(huì)。
一季度深圳商業(yè)地產(chǎn)投資交易較為冷淡，全市大宗交易成交額僅錄得17.22億元，與去年同期110億元的成交額相差甚遠(yuǎn)。寫字樓和廠房類物業(yè)依然是深圳資本市場(chǎng)關(guān)注度較高的物業(yè)類型。
與此同時(shí)，一季度香港的商業(yè)地產(chǎn)投資市場(chǎng)則十分熾熱，當(dāng)中超過1億港元的物業(yè)成交總值為384億港元，相當(dāng)于2017年全年1716億港元總成交額的22%。寫字樓物業(yè)仍然是當(dāng)中最受追捧的資產(chǎn)類別，本季度的總成交額達(dá)258億港元，為過去5年平均成交額118億港元的兩倍。
而一季度物業(yè)臺(tái)灣商業(yè)地產(chǎn)投資表現(xiàn)疲軟，單季度交易量(不含土地買賣)僅新臺(tái)幣78.6億元，比去年同期下滑約48%。市場(chǎng)動(dòng)能主要來自具擴(kuò)產(chǎn)需求的科技制造業(yè)者，受此影響，工業(yè)廠房及土地交易持續(xù)升溫。
