“雙面”深圳樓市：還有新盤低調(diào)“突襲”
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)見習(xí)記者陳博位于深圳市前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)，前海嘉里中心的5棟高樓，靜靜聳立在鋼筋水泥的叢林中。工人們正熱火朝天進(jìn)行項(xiàng)目外立面幕墻施工。
6月29日，這個(gè)前海新盤低調(diào)開盤，預(yù)售獲批后僅3個(gè)小時(shí)，首期185套建筑面積為94.12-209.26平方米的商務(wù)公寓全部售罄。
此前一周，華潤城潤府三期剛剛經(jīng)歷了“誠意登記”、“公證搖取選房順序號(hào)”，線下“公證選房”的過程。6月28日，741套住宅全部去化完畢。
相隔僅一天，兩個(gè)新盤，一個(gè)低調(diào)迅疾，一個(gè)高調(diào)公證搖號(hào)，但最終殊途同歸——售罄，這是調(diào)控加碼下，深圳樓市的兩面。
從獲批預(yù)售到售罄僅3小時(shí)
“之前我特意了解了這個(gè)樓盤，但根本沒有預(yù)料到，這么突然就開盤了。”由于開盤突然，劉生與前海嘉里中心失之交臂。
目前在一家房地產(chǎn)代理機(jī)構(gòu)擔(dān)任高管的劉生是香港戶籍，6月29日下午，他正在香港參加會(huì)議，大約下午4點(diǎn)，一位深圳朋友緊急告知他前海嘉里中心開盤的消息。據(jù)劉生了解，項(xiàng)目當(dāng)天下午3點(diǎn)多拿到預(yù)售證，4點(diǎn)就開始通知客戶，旋即開盤。
“最終我還是沒買。”劉生說，按照相關(guān)規(guī)定，港澳臺(tái)居民以家庭為單位在深圳限購一套住宅類房產(chǎn)，不能購買商業(yè)房產(chǎn)，除非注冊(cè)一個(gè)公司購買，但突如其來的開盤信息讓他措手不及。
深圳市規(guī)劃和國土資源委員會(huì)（以下簡稱“深圳規(guī)土委”）官網(wǎng)信息顯示，前海嘉里中心獲批預(yù)售證時(shí)間為6月28日。
不過，7月1日，記者以購房者名義撥打前海嘉里中心售樓電話，一名工作人員表示，項(xiàng)目的備案價(jià)是周五（6月29日）下午3點(diǎn)多公布，傍晚6點(diǎn)多就售罄。“我們自己內(nèi)部銷售，不對(duì)外賣?！?
早在拿地時(shí)，前海嘉里中心就頗受關(guān)注。2015年1月9日，前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)出讓當(dāng)年首宗土地，編號(hào)為T102-0255宗地。嘉里建設(shè)以38.6億元的價(jià)格將其收入囊中，溢價(jià)率達(dá)22.5%，折合樓面價(jià)約1.98萬元/平方米。
據(jù)了解，前海規(guī)劃打造深港合作的戰(zhàn)略平臺(tái)，自2013年7月開啟土地出讓，就一直期待引入香港房企，嘉里建設(shè)是首家進(jìn)駐前海的港企。
嘉里建設(shè)入駐深圳超過20年，此前先后開發(fā)了頤園別墅、雅頌居兩個(gè)住宅項(xiàng)目，以及嘉里建設(shè)廣場(chǎng)、深圳嘉里中心兩個(gè)寫字樓項(xiàng)目。
一位熟悉前海嘉里中心情況的“黃?！蓖嘎叮_盤當(dāng)天，項(xiàng)目銷售人員并未參與到現(xiàn)場(chǎng)，在場(chǎng)基本都是開發(fā)商管理人員，主力成交為開發(fā)商關(guān)系戶。
在“僧多肉少”的深圳新房市場(chǎng)，一些熱點(diǎn)樓盤一度傳出“內(nèi)部認(rèn)購”、“關(guān)系客戶”、“喝茶費(fèi)”等行為。
從今年3月起，萬科瑧山府二期、中海云麓公館、華潤城潤府、山語海等新盤紛紛發(fā)布“告客戶書”，聲明不存在內(nèi)部認(rèn)購、關(guān)系客戶等提前選房行為，嚴(yán)令禁止“喝茶費(fèi)”等銷售行為。
上述“黃牛”稱，在前海嘉里中心開盤前，曾根據(jù)一個(gè)客戶的需求，收取30萬元“喝茶費(fèi)”，提前鎖定一套100平方米左右的兩房。
前海嘉里中心開發(fā)商寰安置業(yè)（深圳）有限公司營銷經(jīng)理邱悅晨在受訪時(shí)否認(rèn)了“內(nèi)部認(rèn)購”、“關(guān)系客戶”、“喝茶費(fèi)”等銷售行為。她指出，項(xiàng)目于6月29日拿到預(yù)售證，沒有經(jīng)過認(rèn)籌，而是按照來到現(xiàn)場(chǎng)的客戶順序自然銷售，當(dāng)天售罄。開盤時(shí)前海管理局的工作人員親臨現(xiàn)場(chǎng)巡查，項(xiàng)目開盤所有公示、流程都符合國家和政府的相關(guān)規(guī)定和要求，不存在任何內(nèi)部銷售行為，也堅(jiān)決杜絕喝茶費(fèi)等的發(fā)生。
相差一天，迥然不同的開盤
深圳規(guī)土委備案信息顯示，前海嘉里中心的土地用途為商業(yè)用地，年限為40年，總建筑面積為19.5萬平方米。本次預(yù)售總面積約1.94萬平方米，價(jià)格區(qū)間介于8.36萬-11.95萬元/平方米，備案均價(jià)約9.3萬元/平方米。項(xiàng)目另有裝修費(fèi)1萬元/平方米，合共銷售均價(jià)10.30萬元/平方米。
2017年1月19日，深圳市發(fā)布《商品住房和商務(wù)公寓預(yù)、現(xiàn)售價(jià)格管理操作細(xì)則》。這個(gè)嚴(yán)格的“限價(jià)令”規(guī)定，一手商品住房和商務(wù)公寓預(yù)售申報(bào)均價(jià)不得明顯高于周邊同類同戶型在售項(xiàng)目銷售均價(jià)或同類二手房價(jià)格，分期開發(fā)項(xiàng)目申報(bào)均價(jià)不得高于本項(xiàng)目前一期實(shí)際銷售價(jià)格。
在“限價(jià)令”的作用下，深圳一二手房倒掛趨勢(shì)趨顯。深圳中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，2018年6月份，全市一手住宅的成交均價(jià)約5.4萬元/平方米。深圳鏈家網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，同一月度，二手房參考均價(jià)約5.6萬元/平方米。
因此，通過裝修費(fèi)變相加價(jià)的做法成為新盤市場(chǎng)的“潛規(guī)則”。不過，邱悅晨稱，1萬元/平方米的裝修費(fèi)并非嘉里建設(shè)自己加價(jià)，而是客戶要求配置精裝修，而且經(jīng)過客戶的同意。
事實(shí)上，價(jià)格仍然是吸引購房者入場(chǎng)的主要因素。劉生表示，在前海這樣的地理區(qū)位上，10萬元/平方米的單價(jià)性價(jià)比很高。如果沒有限價(jià)，前海嘉里中心的價(jià)格達(dá)到十四五萬元/平方米都不成問題。如果有充足時(shí)間讓他準(zhǔn)備，他一定考慮購買?！绊?xiàng)目后期還有兩棟公寓，我會(huì)繼續(xù)留意?！?
在前海嘉里中心開盤前一天，6月28日，華潤城潤府三期剛剛結(jié)束線下選房，這是深圳第二個(gè)公證搖號(hào)開盤的項(xiàng)目。預(yù)售信息顯示，華潤城潤府三期共包括741套住宅，戶型介于89-191平方米，備案均價(jià)為85524元/平方米。
根據(jù)深圳市前海公證處公示，共有6776批客戶取得有效“誠意登記號(hào)”。以誠意登記金200萬元計(jì)算，項(xiàng)目凍結(jié)誠意登記金135.52億元。選房當(dāng)天，歷經(jīng)9個(gè)小時(shí)，截至762號(hào)，華潤城潤府三期推售的741套房源售罄，21人棄購。
相差僅一天，前海嘉里中心與華潤城潤府三期兩個(gè)新盤，兩種迥異的開盤方式殊途同歸——售罄。
深圳公證搖號(hào)因盤施策
從2017年5月起，上海、南京、長沙、成都、西安、杭州等城市先后實(shí)施新售商品住宅公證搖號(hào)。
在深圳，雖然尚未形成統(tǒng)一政策，但伴隨著3月份沸沸揚(yáng)揚(yáng)的各種嚴(yán)禁“內(nèi)部認(rèn)購”、“喝茶費(fèi)”等聲明，近期以萬科蛇口公館、華潤城潤府三期為起點(diǎn)的公證搖號(hào)也正在引發(fā)強(qiáng)烈關(guān)注。
然而，同一時(shí)間節(jié)點(diǎn)，前海嘉里中心的低調(diào)與迅疾開盤，與前述樓盤形成強(qiáng)烈的反差。
邱悅晨在回復(fù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)時(shí)稱，由于這次拿到預(yù)售證的房源只有100多套，數(shù)量較少，因此公司不想采取大規(guī)模開盤的模式，只是自然銷售，這并沒有違反國家和政府的相關(guān)規(guī)定。
深圳規(guī)土委回復(fù)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，深圳將按照上級(jí)部門的有關(guān)要求，主要針對(duì)社會(huì)關(guān)注度高、潛在購買人較多的項(xiàng)目，引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)委托公證部門開展公開搖號(hào)選房工作，從而保障項(xiàng)目公開公平公正銷售。
這從一個(gè)側(cè)面反映，深圳新盤的公證搖號(hào)將采取因盤施策的方式。
一名接近前海嘉里中心的知情人士分析，“速戰(zhàn)速?zèng)Q”的原因可能還在于，除了保障房，目前整個(gè)前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)沒有規(guī)劃商品住宅供應(yīng)，可供選擇的產(chǎn)品很少。前海嘉里中心的商務(wù)公寓雖然是商業(yè)物業(yè)，但具備一定的居住功能，基于項(xiàng)目的地理優(yōu)勢(shì)和粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃前景，這個(gè)樓盤頗受追捧。
前海管理局一直以產(chǎn)業(yè)發(fā)展、企業(yè)入駐帶動(dòng)片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展作為主要目標(biāo)。2016年發(fā)布的《深圳市前海深港現(xiàn)代服務(wù)業(yè)合作區(qū)土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓若干規(guī)定（試行）》明確規(guī)定，前海合作區(qū)的商業(yè)和商品住宅等經(jīng)營性用地，非財(cái)政投資的文化、教育、體育、衛(wèi)生等用地，以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，都要采取招標(biāo)、拍賣和掛牌等方式出讓，必須突出總部經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)發(fā)展和深港合作。
上述知情人士指出，前海管理局也不希望前海嘉里中心高調(diào)開盤引發(fā)太大反響，從而導(dǎo)致前海片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)被過度關(guān)注。
