高周轉(zhuǎn)促資金快回籠 資金被動(dòng)緊繃或使房企主動(dòng)降價(jià)
進(jìn)入7月，多家機(jī)構(gòu)陸續(xù)發(fā)布房企上半年的銷售等行業(yè)排名。各家榜單無(wú)一例外都呈現(xiàn)出行業(yè)“集中化”的趨勢(shì)，無(wú)論是銷售規(guī)模、土地儲(chǔ)備還是資金，流動(dòng)導(dǎo)向更加明顯。
克而瑞半年度榜單就顯示，上半年TOP100房企整體銷售規(guī)模近4.6萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)36.5%。集中度達(dá)到歷史新高度，TOP100房企行業(yè)占比上升至69.3%。其中TOP10房企銷售在百?gòu)?qiáng)中占比達(dá)到43%，對(duì)應(yīng)企業(yè)的新增貨值占比更是達(dá)到了53%；TOP30以后房企動(dòng)力稍弱，銷售金額集中度顯著高于新增貨值，未來(lái)“強(qiáng)者恒強(qiáng)”格局將持續(xù)發(fā)酵。
對(duì)于下半年的房企搏弈，歐陽(yáng)捷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在融資不暢的背景下，房企追求規(guī)模增長(zhǎng)，唯有高周轉(zhuǎn)才是“助推器”?？焱顿Y、快開發(fā)、快銷售、快回籠是房企高周轉(zhuǎn)的“四把快刀”。
同策咨詢張宏偉預(yù)計(jì)，出于回款目標(biāo)壓力、資金兌付壓力與資本市場(chǎng)“借新還舊”渠道收緊等因素，下半年更多房企可能會(huì)放棄自己的價(jià)格“底線”，甚至?xí)衅髽I(yè)因?yàn)橘Y金兌付壓力而主動(dòng)降價(jià)銷售。
房企融資維持低位
根據(jù)同策研究院監(jiān)測(cè)，2018年6月，40家典型上市房企完成融資金額折合人民幣共計(jì)506.85億元，雖然環(huán)比5月（451.17億元）增加了12.34%，但5月房企融資出現(xiàn)“驟降”。目前房企融資總額依然低位運(yùn)行，不及去年水平。
尤其是企業(yè)外債，由于發(fā)改委限制境外發(fā)債投資境內(nèi)房地產(chǎn)，房企提前“蓄水”的重要渠道被切斷。
同策研究院的數(shù)據(jù)顯示，6月份共有5家房企完成9筆融資，監(jiān)測(cè)房企發(fā)行公司債融資總額為187.57億元，環(huán)比增加221.48%，融資總額占比36.97%。融資金額雖較上月呈現(xiàn)較大幅度上升，但多為已過(guò)審公司發(fā)行的第二期、第三期公司債券，實(shí)際新增發(fā)債數(shù)額并不樂(lè)觀。
與此同時(shí)，境外發(fā)債環(huán)境更加嚴(yán)峻，6月境外發(fā)行占比進(jìn)一步走低。6月發(fā)行的公司債中，境內(nèi)發(fā)行161.10億元，境外發(fā)行26.47億元人民幣，境外發(fā)行占比僅為14.11%（5月境外發(fā)行占比31.45%）。
后續(xù)融資的難度只增不減。張宏偉直言，住建部等部委的樓市嚴(yán)查行動(dòng)會(huì)影響下半年的銷售預(yù)期，進(jìn)而影響房企回款速度。預(yù)計(jì)接下來(lái)房企資金面將越來(lái)越緊張。
融創(chuàng)中國(guó)執(zhí)行總裁、東南區(qū)域總裁王鵬在媒體懇談會(huì)上接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，企業(yè)無(wú)論大小，資金永遠(yuǎn)是第一位的。
某TOP10房企內(nèi)部人士也向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，即便項(xiàng)目利潤(rùn)轉(zhuǎn)負(fù)，也要搶現(xiàn)金流。而該房企區(qū)域老總面對(duì)記者問(wèn)及的“下半年業(yè)績(jī)目標(biāo)”，則諱莫如深。
下半年或現(xiàn)主動(dòng)降價(jià)
在此情況下，房企究竟該如何運(yùn)作，保證今年業(yè)績(jī)底線？
張宏偉告訴記者，預(yù)計(jì)2018年三季度，出于回款目標(biāo)壓力、資金兌付壓力與資本市場(chǎng)“借新還舊”渠道收緊等因素，更多房企可能會(huì)放棄自己的價(jià)格“底線”，甚至?xí)衅髽I(yè)因?yàn)橘Y金兌付壓力而主動(dòng)降價(jià)。
不過(guò)，安居客首席房地產(chǎn)分析師張波認(rèn)為，房企主動(dòng)降價(jià)出現(xiàn)的區(qū)域可能會(huì)增加，但“大幅降價(jià)”的情況不太可能大規(guī)模出現(xiàn)。
房企主動(dòng)降價(jià)或出現(xiàn)在以下幾類情況：第一是主要依賴一線城市去化的衛(wèi)星城，限購(gòu)政策持續(xù)從嚴(yán)，導(dǎo)致購(gòu)房人群大量減少；第二是部分三四線城市受棚改政策變化影響，去化變慢引發(fā)降價(jià)；第三是由于房企自身原因，這類情況較為復(fù)雜，包括資金壓力或銷售業(yè)績(jī)壓力等多種因素。
新城控股高級(jí)副總裁歐陽(yáng)捷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，中小房企的應(yīng)對(duì)之策可以有四個(gè)方面：
有些小而美的房企具有獨(dú)特的產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，在三四線城市屬于本地龍頭房企，既便是全國(guó)性大房企進(jìn)入也不懼競(jìng)爭(zhēng)，依然可以繼續(xù)發(fā)展；缺乏競(jìng)爭(zhēng)能力、但有土地資源的中小房企，則可以尋求與大房企合作開發(fā)，減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，降低負(fù)債；而一些既無(wú)獨(dú)特能力又無(wú)土地資源的房企可以繼續(xù)下沉，在三四線城市做不了老大，到五六線城市或許可以做大。
“最后，實(shí)在不行，就應(yīng)該選擇退出房地產(chǎn)開發(fā)，早退比晚退好。轉(zhuǎn)向地產(chǎn)基金等方面更好，畢竟開發(fā)商到這一領(lǐng)域，既熟悉開發(fā)流程，又積累了一定人脈積累，也最懂開發(fā)商的痛?！睔W陽(yáng)捷表示。
不過(guò)就投資區(qū)域而言，融創(chuàng)中國(guó)東南區(qū)域集團(tuán)副總裁楊貴司認(rèn)為，隨著中西部城區(qū)樓市政策收緊、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大，房企投資也會(huì)逐步趨于理性。隨著近一年市場(chǎng)的降溫，東部二線城市土地市場(chǎng)也從高位回落，由于整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)好、人口需求充足，房企可以適當(dāng)考慮加大對(duì)東部?jī)?yōu)質(zhì)二線城市的投資力度。
高周轉(zhuǎn)仍是王道
相對(duì)于“選擇型”的解題之法，房企還可選擇策略性的辦法。
“現(xiàn)在房企要想持續(xù)保持ROE（凈資產(chǎn)收益率），提高杠桿已然不太可能，唯有不斷提高周轉(zhuǎn)率?！蓖咦稍儚埡陚ケ硎?，而提高周轉(zhuǎn)率，只有加快出貨。當(dāng)核心城市因?yàn)橄迌r(jià)和銷許難，房企只能退而求其次，轉(zhuǎn)戰(zhàn)三四線城市尋求周轉(zhuǎn)率。
歐陽(yáng)捷告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，在融資不暢的背景下，房企追求規(guī)模增長(zhǎng)，唯有高周轉(zhuǎn)才是“助推器”。快投資、快開發(fā)、快銷售、快回籠是房企高周轉(zhuǎn)的“四把快刀”。
楊司貴就告訴記者，融創(chuàng)加快了去化速度和資金回款力度，確保未來(lái)發(fā)展有足夠的資金來(lái)支持。
與此同時(shí)，王鵬認(rèn)為，土地供應(yīng)會(huì)越來(lái)越稀缺，這也意味著土地價(jià)格會(huì)一直高企。融創(chuàng)東南區(qū)已經(jīng)有近兩年的沒(méi)有參與公開招拍掛，為的就是要保證商品房銷售端保持長(zhǎng)期穩(wěn)健的增長(zhǎng)。
楊司貴同時(shí)表示，盡管上半年收并購(gòu)拿地有所降溫，但考慮到土地成本不斷上升、三四線市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大的等因素，未來(lái)收并購(gòu)仍將是部分房企拿地的主要方式。為了應(yīng)對(duì)當(dāng)前金融緊缺的情況，聯(lián)合拿地、合作開發(fā)仍是市場(chǎng)的主流選擇。
