廣州商辦市場發(fā)展“新姿勢” 寫字樓市場新增供需緩解壓力
二季度廣州甲級(jí)寫字樓市場空置率錄得5.6%，環(huán)比微升0.5%，繼續(xù)保持在低位水平；平均租金錄得192.92元/平方米/月，環(huán)比上升1.9%，下半年有望持續(xù)上漲。
寫字樓市場：新增供需緩解需求壓力
整體來看，二季度廣州甲級(jí)寫字樓市場空置率錄得5.6%，環(huán)比微升0.5%，繼續(xù)保持在低位水平；平均租金錄得192.92元/平方米/月，環(huán)比上升1.9%，下半年有望持續(xù)上漲。
位于琶洲商務(wù)區(qū)的保利中悅廣場完成了交付，為廣州甲級(jí)寫字樓市場帶來了約8.7萬平方米的新增供應(yīng)，將季末全市甲級(jí)寫字樓存量推升至466.6萬平方米。第二季末，全市凈吸納量錄得59,100平方米，環(huán)比下降23.5%。其中琶洲憑借充裕的租賃空間及租金優(yōu)勢，強(qiáng)力吸納33,600平方米，以佼佼者的姿態(tài)占比全市總量的57%。
2018年下半年預(yù)計(jì)將有兩個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)交付，包括珠江新城廣發(fā)證券大廈及琶洲的保利天幕大廈，為市場投入逾22萬平方米供應(yīng)。作為互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)新集群區(qū)，琶洲在不遠(yuǎn)的將來將迎來更多以科技類公司領(lǐng)頭的項(xiàng)目交付，為全市寫字樓市場注入新鮮血液及活力。
除了這些傳統(tǒng)的寫字樓項(xiàng)目，戴德梁行廣州寫字樓部董事及主管梁杰還介紹了該領(lǐng)域一些新玩家，包括聯(lián)合辦公空間、TMT企業(yè)及寫字樓新興市場。
其中，聯(lián)合辦公空間呈高速增長態(tài)勢。截止到2018年第一季末，北上廣深及香港、臺(tái)北等6個(gè)城市共有546個(gè)聯(lián)合辦公場所。聯(lián)合辦公市場進(jìn)入高速增長階段，給中國的寫字樓市場帶來了不容小覷的改變。廣州目前有約40個(gè)聯(lián)合辦公空間，分布于甲級(jí)和乙級(jí)寫字樓、各創(chuàng)意園區(qū)。主要的運(yùn)營商包括世聯(lián)空間、寰圖、Bee+、酷窩、 德培利等。未來五年，廣州寫字樓市場新增辦公面積預(yù)計(jì)將超過350萬平方米，為未來聯(lián)合辦公市場的進(jìn)一步擴(kuò)張?zhí)峁?qiáng)有力的支撐。
TMT企業(yè)則成持續(xù)動(dòng)力。據(jù)悉，TMT企業(yè)一向是高居寫字樓市場租賃需求排行榜的?？?。隨著新經(jīng)濟(jì)時(shí)代的到來，廣州市大力推進(jìn)產(chǎn)業(yè)的升級(jí)轉(zhuǎn)型，以互聯(lián)網(wǎng)電商巨頭為首的大批TMT企業(yè)成為寫字樓市場的新晉買家，其中包括阿里華南運(yùn)營中心及唯品會(huì)總部大樓預(yù)計(jì)在2019年完成交付，而微信總部大廈預(yù)計(jì)于2020年交付，其他在建企業(yè)項(xiàng)目有小米、YY、科大訊飛、粵傳媒等。越來越多TMT企業(yè)以購置寫字樓的方式設(shè)立企業(yè)總部，將此不動(dòng)產(chǎn)作為戰(zhàn)略價(jià)值并進(jìn)一步利用它作為獲得融資和政策鼓勵(lì)的籌碼。這種投資布局方式，將成為驅(qū)動(dòng)寫字樓市場走向的新引擎。
另外，廣州備受關(guān)注的新興寫字樓市場也引起了戴德梁行的注意。其一是廣州南站新城核心商務(wù)區(qū)，其定位比肩上海虹橋商務(wù)區(qū)樞紐，是粵港澳灣區(qū)的門戶，未來規(guī)劃打造為集泛珠合作平臺(tái)、華南樞紐門戶及綜合商貿(mào)新區(qū)于一體的商務(wù)商貿(mào)服務(wù)核心。其二是白鵝潭商務(wù)區(qū)，它是廣州城市發(fā)展戰(zhàn)略的重要組成部分，未來將成為立足廣佛、輻射珠三角、面向世界的“國際濱水商業(yè)中心”和“廣州都會(huì)區(qū)西部樞紐。其三是天河智慧城，被定義為新一代以信息技術(shù)為引領(lǐng)的千億級(jí)國家軟件產(chǎn)業(yè)基地，其片區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃將朝著互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、地理信息、生物工程等智慧產(chǎn)業(yè)方向發(fā)展。
整合、顛覆與創(chuàng)新：全渠道零售的新思路
2018年一季度，廣州市實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額2,241.97億元，同比增長8.4%，保持平穩(wěn)增長的水平。本季度，廣州零售市場未有新增供應(yīng)，廣州主城區(qū)優(yōu)質(zhì)商業(yè)存量維持在276.7萬平方米水平。年內(nèi)，預(yù)計(jì)將有49.1萬平方米的新增供應(yīng)入市，其中人口數(shù)量最多而優(yōu)質(zhì)商業(yè)面積僅占主城區(qū)9.3%的白云區(qū)，其商圈新項(xiàng)目將貢獻(xiàn)67.8%占比的供應(yīng)，進(jìn)一步填補(bǔ)市場空白。
消費(fèi)全面升級(jí)、新興科技不斷進(jìn)步等因素助推零售市場邁向全渠道零售新時(shí)代，線上線下進(jìn)一步融合，共同探索零售新模式。除了阿里巴巴、小米等電商品牌加速布局實(shí)體零售以外，實(shí)體零售也積極運(yùn)用大數(shù)據(jù)、AR、無人機(jī)配送等新興科技大幅提高運(yùn)營效率，并積極整合各方銷售渠道，以此擴(kuò)大銷售及提高顧客粘性。如廣州超級(jí)物種漫廣場門店成為其全國首家無人機(jī)配送體驗(yàn)店、美妝品牌M.A.C在天河城專柜推出AR試妝應(yīng)用、天貓與福特汽車合作在廣州推出全國首座立體式汽車無人販賣機(jī)等，均能體現(xiàn)廣州零售市場正加快邁向智慧零售。
零售市場發(fā)展提質(zhì)升級(jí)，線上與線下渠道進(jìn)入深度融合階段。全渠道零售不同于多渠道零售之處在于，各個(gè)渠道之間的壁壘被打破，每個(gè)渠道/網(wǎng)點(diǎn)都能夠同時(shí)扮演展示、體驗(yàn)、銷售、物流節(jié)點(diǎn)、售后的角色，消費(fèi)者可以根據(jù)自身習(xí)慣打造最適合自己的購物流程，使得效率及體驗(yàn)均得到了顯著的提升。
戴德梁行華中區(qū)研究部主管繆舒怡表示，全渠道零售未來的調(diào)整方向?qū)@實(shí)體門店網(wǎng)絡(luò)的構(gòu)建、打造“分享+社交”的社交零售生態(tài)圈、運(yùn)用大數(shù)據(jù)、購物進(jìn)一步智能化、發(fā)展智慧物流、加強(qiáng)線上線下業(yè)務(wù)整合來實(shí)現(xiàn)。
社區(qū)商業(yè)成新風(fēng)口 消費(fèi)者是核心
隨著城鎮(zhèn)化步伐的加快，預(yù)計(jì)中國未來每年將有超過1,200萬人口進(jìn)入城市，到2030年城市化率將高達(dá)60%-67%，中國將形成2萬個(gè)以上的新社區(qū)。定位為“最后一公里”的社區(qū)商業(yè)在中國已有20多年發(fā)展歷史，主要是以住宅底商及臨街鋪面的形式運(yùn)營。
以消費(fèi)者為核心的社區(qū)商業(yè)，未來將圍繞便捷、跨界及個(gè)性化等關(guān)鍵字眼。把握社區(qū)消費(fèi)人群，離不開營造便利快捷的商業(yè)環(huán)境。多業(yè)態(tài)的布局有利于滿足消費(fèi)者各層面的消費(fèi)需求。由跨界商業(yè)形態(tài)帶來的多場景消費(fèi)體驗(yàn)，在同一空間時(shí)間內(nèi)解決消費(fèi)者需求的同時(shí)，亦能提升用戶粘性及帶來可持續(xù)性的運(yùn)營空間。社區(qū)主流消費(fèi)者從60-80后人群，逐漸向著90及00后轉(zhuǎn)變，消費(fèi)群體的變化，跟隨著消費(fèi)習(xí)慣的升級(jí)，從聚焦價(jià)格，轉(zhuǎn)為追求生活品質(zhì)，消費(fèi)者更注重消費(fèi)過程帶來的美好體驗(yàn)。而時(shí)下盛行的個(gè)性化消費(fèi)亦受到關(guān)注，消費(fèi)者需要以此來加強(qiáng)自我地位的優(yōu)越感及身份的認(rèn)同感。
從商業(yè)地產(chǎn)的角度來說，多業(yè)態(tài)結(jié)合、跨界商業(yè)形態(tài)的引入、業(yè)態(tài)功能趨向細(xì)化、為商業(yè)布局增添互動(dòng)體驗(yàn)或社交元素乃是社區(qū)商業(yè)成功的關(guān)鍵。社區(qū)商業(yè)亦存在”潮汐現(xiàn)象”的痛點(diǎn)，即白天冷清，晚上熱鬧，對(duì)此可借助新零售注入互聯(lián)網(wǎng)基因，實(shí)現(xiàn)線上突破時(shí)空限制。比如將倉儲(chǔ)店鋪引入社區(qū)，實(shí)現(xiàn)門店實(shí)時(shí)3公里內(nèi)的配送，戴德梁行商業(yè)地產(chǎn)部孫斌分享，其本質(zhì)依然是電商平臺(tái)，但是搖身一變成為了可以在線下進(jìn)行體驗(yàn)的品牌店。除了固有的多樣化業(yè)態(tài)布局外，社區(qū)商業(yè)也需要思考如何通過注入互聯(lián)網(wǎng)、體驗(yàn)式營銷等新元素，激發(fā)商業(yè)潛能。
